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『萬科都降價了,我們還等什麼?』
一場由地產龍頭萬科掀起的降價風暴,在全國樓市范圍內大有愈演愈烈之勢。
恆大地產,昨日更是以宣布全國13個新開樓盤『保本甩賣』的氣魄,堅定地跟進降價。南京恆大地產一工作人員稱,『大家都在降價,包括萬科,我們也降,沒有什麼原因,只是知道該降價了。』
一葉知秋。
剛剛進入傳統『金九』的中國樓市,寒意已濃。
據《每日經濟新聞》調查,除了萬科、恆大,世貿集團、廣州星河灣等地產商也開始羞答答地降價——以各種優惠的名義。
對此,一位不願透露姓名的專家說,恆大地產的跟進舉動,或將掀起全國樓市降價的更高潮。
中國樓市,變盤在即?
◆每經記者賈華傑劉春香發自北京上海
自救
昨日,恆大地產集團宣布,將於本月29日在全國范圍內的13個新開樓盤同時進行折扣幅度為8.5折的促銷。有業內人士預計,在未來的1個月內,恆大地產有可能在部分銷售停滯的重點城市出現以『成本價』甩盤的『盛景』。繼萬科之後,恆大地產再掀『降價風暴』,中國房地產風雲頓起。
昨日,《每日經濟新聞》記者獲悉,恆大地產此次甩盤的范圍包括全國10餘個城市范圍內的13個樓盤,涉及面積或超過400萬平方米。
降35%南京恆大『領跑』
此前的9月5日,恆大地產在南京的樓盤率先展開降價,恆大綠洲花園毛坯房真實銷售價格為4600元~5000元/平方米,相比南京市江寧區物價局對這一樓盤的核價7480元/平方米,降幅高達35%,領降全國房價。
據了解,除了恆大綠洲花園降價之外,恆大地產在南京的『金碧天下國際花園』也有相同的降價幅度,並且該樓盤將與恆大綠洲花園同時開盤。
南京房地產業內人士介紹,恆大綠洲花園位於南京市江寧區九龍湖板塊,驅車至南京市區需近一個小時,距離南京市中心有20公裡。
金碧天下國際花園項目地址則在南京的溧水縣,恆大的這個項目和綠洲花園雖然都降價,但是金碧天下國際花園涵蓋的都是別墅等高檔住宅,項目涵蓋獨聯、雙拼、聯排、花園洋房等產品類型。某南京開發商指出,目前國家已經不再批復別墅建築用地,而恆大地產連別墅也打折降價,可見資金鏈緊張的局面相當嚴峻。
按照南京市物價部門對樓盤的核價規定,該樓盤所在的江寧區物價局對恆大綠洲花園的核准價格是7480元/平方米。而經過打折出售之後,業內人士計算得出,恆大綠洲花園的實際出售價格則在5000元/平方米左右。通過粗略計算,該樓盤降價幅度達到驚人的35%,創出南京市年內的最高降價幅度。
據該樓盤的營銷人員介紹,恆大綠洲花園共計有400套房子,將於9月底開盤。
全國13樓盤保本『甩賣』
恆大打出如此大的降價幅度,業內人士不約而同的認為,萬科回款第一的原則已經被恆大成功復制,並且有青出於藍之勢。
有知情人士較早時告訴記者,此次南京部分樓盤的打折銷售只是預熱,也許到9月下旬,恆大地產的大面積打折計劃將在全國各個主要的在售項目中實行。據了解,目前恆大地產在全國范圍內在銷樓盤有13個,主要分布在重慶、成都、沈陽和南京等城市。
恆大地產一位地區銷售總監向記者證實,涉及的銷售面積預計在400萬平方米到500萬平方米之間,而價格接近『成本價格』。上述銷售總監解釋說,所謂成本價就是公司不蝕本就可以了。
而在昨天上海的某樓盤開盤現場,恆大地產相關人士則表示,將加快二線城市的拿地步伐。這一策略和萬科如出一轍。記者從恆大地產處證實,恆大地產將展開全國降價成本甩賣。
據《每日經濟新聞》了解,此前恆大地產內部已制定了銷售計劃,2008年銷售收入預計500億元。恆大地產所安排的銷售衝刺月份依次為2008年的5月、8月以及10月前後,其銷售計劃安排得十分緊湊。
知情人士指出,此番恆大計劃在整個10月黃金周期間拿下50億元的銷售回款。不過,在市場異常低迷的狀態中,這一銷售目標無疑是一個巨大的挑戰。
上市計劃可能再次推後
針對恆大的大規模促銷活動,有地產中介人士表示了自己的懮慮,認為這或許表明恆大地產2008年完成上市的計劃已經流產。記者了解到,上述中介人士曾參與組織了恆大此前的兩次私募。
此前,《每日經濟新聞》記者獲悉,廣州恆大地產集團已要求高盛、美林和瑞信3家上市保薦人向港交所提交新的財務信息和股東資料,以便加快上市步伐。來自香港方面的消息說,恆大地產方面希望在9月中旬能夠『預售新股』。不過,遺憾的是,根據最近的香港聯交所網站顯示,恆大地產的上市工作仍處於停滯中。
了解香港上市程序的人士指出,考慮到恆大上市前准備的財務報表,以及旗下土地與物業的評估材料有效期限將過,而新的資產評估費時費力。『從時間的角度考慮,如果恆大10月份再無法完成上市前程序的話,其上市進程將再次推後。』
昨日,《每日經濟新聞》記者就公司上市問題致電恆大常務副總裁夏海鈞,但夏海鈞手機一直處於關機狀態。
新聞背景
地產商連掀降價潮
前不久的萬科降價剛剛鬧得沸沸揚揚,接著又是恆大地產集團大膽降價35%的消息傳出。在全國范圍內已經展開了一次房地產市場的降價潮。『潘多拉的盒子』已經打開。
中國房地產市場的老大哥萬科率先降價之後,大小開發商緊跟其後,南京一位房地產開發商說:『萬科都降價了,我們還等什麼?萬科是大公司,他們的決定和戰略都具有前瞻性和預見性,跟著做肯定有道理。』
據了解,除了萬科、恆大降價以外,世貿集團、廣州星河灣等地產商也開始羞答答地降價。只是他們的降價是以各種優惠的名目來進行。而世貿集團在旗下的南京濱江新城曾在近段時間打出7.5折試探市場,但是似乎沒有頂住輿論壓力,草草收場。南京濱江新城號稱最大降幅達到6000元/平方米。
上海財經大學房地產專家指出,接下來就是大小開發商降價,在價格相近的前提下,品質好的萬科、世茂集團、恆大等等比較容易迅速回收資金,以達到他們低價買地的意圖。
透視:瘋狂的賭局必然的結果
根據恆大地產去年公布的數據,2007年一年間,恆大拿下78個發展項目,其中48個將在今年推出,土地儲備較2006年增長了9倍,超過了4500萬平方米,僅次於碧桂園。在今年房產市場急轉直下、『現金為王』的形勢下,恆大此舉,有壯士割腕求生之意。
據媒體報道,恆大地產正面臨的是111.334億元的銀行貸款及其他借款;近10億美元(約合70.4億元人民幣)機構投資者借款,以及至少25億元的拖欠土地出讓金。此外,其4580萬平方米的土地儲備大部分還在等待開發。
原本可以讓恆大地產笑得合不攏嘴的大幅土地儲備,現在卻成了公司難言的痛。
根據該公司的財務報表數據顯示,截至2007年9月30日,資產負債比已經超過了95%,總負債高達140.67億港元。流動資產項目中,應收款項約達51億港元,佔總資產超三分之一。
恆大賭博般地瘋狂圈地,背上沈重的債務負擔,高度緊繃的資金鏈一旦斷裂,很可能墜入深淵。
恆大地產IPO被迫推遲後,為緩解資金的壓力也做了大量的工作,如引進美國地產巨頭特朗普集團作為戰略合作伙伴,與私募基金攜手等。不過,記者注意到,以上的挽救措施收效並不明顯。
實際上恆大地產樓盤打折除要解決流動資金問題外,也是縮小企業負債比例、優化財務結構的積極舉動。
目前,各個重點城市的房屋銷售已經出現了明顯的萎縮,以恆大重點發展的重慶市場為例,恆大計劃今年下半年在重慶有5個項目將陸續開盤,能否實現順利銷售還是一個未知數。據悉,在此番大規模『打折』行動前,恆大重慶一個高檔樓盤僅銷售了5套。
重慶資深地產人士李星辰指出,考慮到恆大的主要項目樓盤,單套面積在200平方米到300平方米之間,總價接近220萬元。『總價過高,導致市場很難消化掉。』
恆大地產要想回籠資金抵債,除了多方融資外,更大力度打折降價是恆大地產必然要采取的措施。
『如果當地的樓盤已經出現了8.5折、甚至8折的時候,再溫和降價,對購房者的吸引力就不夠了,只能出現最有價格優勢的折扣計劃。』易居(中國)房地產研究院高級研究員楊紅旭此前接受記者采訪時說。
據悉,恆大地產的部分項目是由易居中國代理銷售的,其部分銷售計劃的制定也有易居參與的身影。
知情人士告訴記者,如果到時候樓盤銷售情況仍不理想,不排除恆大低價轉讓旗下在建樓盤或者土地儲備項目的可能。
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