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萬科A(000002)昨日公布半年報和7月份銷售情況。公司減少計劃新開工面積與竣工面積具有重大戰略意義。
在令人堪懮的行業背景之下,新開工面積與竣工面積的減少,一是減少未來商品房供給,降低行業經營風險;二是直接降低投資額,在貨幣政策從緊政策下降低資金壓力,三是騰挪出資金在合適的機會獲取更多低成本土地資源,這將對公司長遠發展與行業地位產生深遠影響。
業績增速趨緩
中報顯示,公司調整了下半年的開竣工計劃,開工計劃較年初安排減少了約20%,較2007年實際開工面積減少了約12%;竣工計劃較年初安排減少了約15%,較2007年實際竣工面積增長了約32%。
竣工面積增速的下降,將降低2008、2009年公司業績的增速,新開工面積減少,將減少2009年公司商品住宅的供給量,受此影響,公司2008、2009年業績增速趨緩。
上半年,公司房地產項目結算面積208.1萬平方米,結算收入170.1億元,分別比去年同期增長69.7%和55.5%;房地產業務毛利率為29.23%,比上年同期減少4.63%。
1?6月份,公司實現銷售面積265.8萬平方米,銷售金額241.3億元,同比分別增長15.0%和38.1%。但是,下半年月度銷售數據同比負增長可能性較大。7月份銷售面積與銷售額同比下降-27%和-15%。自五月份以來,公司月度銷售面積開始負增長,5?7月份銷售面積增速分別為-6%、-38%、-27%,銷售額同比增長13%、-23%、-15%。2008年房地產市場整體環境令人堪懮,下半年部分月度銷售數據同比負增長可能性仍然較大。
資金壓力較小
公司資產負債率67.8%,與去年同期基本持平。報告期末,公司貨幣資金153.7億元,短期借款53.5億元,長期借款137.0億元,其中一年內到期長期借款96.2億元,無需擔心公司償債能力。但由於規模的擴大,信貸緊縮背景之下,公司發展仍然有較大資金需求,由於公司發展戰略的調整,投資進度放緩,壓力相對趨緩。
短期來看,供需關系進一步惡化。下半年房地產市場步入深度調整的可能性加大。我們預計下半年我國房地產市場仍將處於調整之中,公司銷售環境仍不容樂觀。盡管我們認為下半年房地產市場步入深度調整的可能性逐步加大,但從中長期視角來看,我們仍然堅定看好房地產行業。
此前我們下調了公司未來兩年業績預測至0.63元、0.83元(最新股本全面攤薄)。基於公司經營調整,2008年新開工面積與竣工面積的增速放緩,我們再次下調2008、2009年公司每股收益至0.60元、0.72元,EPS增速為35%、20%。
基於對房地產行業的長期看好與公司行業領跑者地位及競爭優勢,股價經過深幅下調,我們認為萬科已具有長期投資價值,仍然維持萬科『強烈推薦、A』的評級,建議下半年戰略性逢低買入,靜待房地產市場趨穩回暖。
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