|
||||
近來,銀行與開發商之間的博弈已經白熱化。『要死也是銀行先死』的言論深深刺激了銀行,對此銀行加強了對開發商銷售情況的監控,甚至不排除促使其降價銷售以加快資金回流。
然而,因開發商降價銷售未能引起成交量上漲,目前處於有價無量的狀態。有關專家表示,今年房價應表現為窄幅震蕩,局部區域和個別樓盤的小幅上漲和下跌都在合理范圍之內。預計在價格的震蕩中房地產將回歸理性,成交量的復蘇則要等到房價回歸理性後,那將是一個漫長的過程。
樓市艱難日子來臨
為加強銀行體系流動性管理,近日央行上調存款准備金率1個百分點。在銀根緊縮的情況下,銀行與地產商以房貸為紐帶的利益共同體,可能分崩離析。其導火索是近期商品房成交量降至低點、土地流拍增多及土地成交價格急速下降,由此點燃銀行房貸風險尤其是開發貸款風險。
根據北京市房地產交易網公布的數據,2008年北京前4個月期房住宅成交量總計18663套,相比去年同期的33281套的成交量,少了14618套,同比跌幅超過45%,成交量降至近年來的低點。同時,高高在上的房價也終於破冰,打折的項目越來越多。對銀行而言,不怕房價跌,就怕賣不掉。房子一天賣不出去,就多一天的風險。
另一個信號使得銀行無比緊張。不久前,深圳公開掛牌出讓的5幅地塊流拍了4塊,僅成交的一塊地價回落到了同區位2006年的水平。之後,深圳再次掛出的3幅地塊中,又流拍兩塊,成交地塊的樓面價僅為1149元/平方米,相當於同區位2005年的地價水平。
隨後,上海8宗土地掛牌出讓中,成交了6宗,流拍2宗,拍賣現場氣氛冷清;廈門將不久前集體流拍的9幅地塊第二次拍賣,結果仍有4幅流拍,成交地價則出現大幅下滑20%-30%。
土地流拍及地價大幅下滑,這會使銀行的開發貸款風險完全暴露出來,整體房貸風險也被放大。此前,開發貸款多為抵押貸款,大部分抵押物即為土地,而土地的價格在前幾年一直比較堅挺,即使是在2006年國家宏觀調控後。
2007年下半年,土地拍賣價格達到近年來的峰值。此後,在宏觀調控趨緊的背景下,銀行仍發放了大量的開發貸款。尤其是在去年年底,由於預期貨幣政策在2008年會進一步緊縮,銀行主動向一些優質開發商發放了數量不小的開發貸款,甚至包括非抵押貸款。
而去年新增的開發貸款中有相當一部分是在地價到達高位時抵押的,土地交易價格的快速下滑將首先使這部分貸款的風險暴露無遺。
據稱,在所有開發貸款中,還有一部分為非抵押貸款。而這往往出現在多家銀行競爭一個房地產項目,而且開發商又是優質客戶的情況下,就會向其發放非抵押貸款。這對於銀行的風險是不言而喻的,尤其是在地價下行的時候,銀行以土地抵押構成的風險防線很可能被衝破。
銀行『游說』開發商降價
房地產景氣上昇周期,房貸是銀行最佳盈利來源,風險低而獲利高;一旦房地產進入下行周期後,如何分攤房貸風險則成為銀行與開發商拉鋸的焦點。
在房地產進入下行周期時,房價下降會導致銀行手中的抵押房產價格縮水。為了確保信貸資金安全,不少銀行最近開始『游說』開發商『降價銷售』。
某國有銀行房貸部總經理表示,『我們從去年年底開始和開發商談,已經建議開發商以優惠的價格來促銷,加速資金的回籠。』
現在,銀行都實時監控房屋銷售量,房子一開賣資金就直接回籠到銀行;而對於一些銷售清淡的樓盤,銀行會與開發商探討降價促銷,只有賣了房子,纔能還貸款。而銀行的底線是開發商必須要按時還貸。當然,銀行的『游說』並不是強制性的。銀行會給出相應建議,而決定權還是在開發商。
事實上,銀行真正的擔心是開發貸款。只要房子建好並銷售出去,貸款就不會出問題。如果因資金鏈緊張形成爛尾樓,對銀行損失相對較大。這正是開發商對銀行以死相逼的砝碼所在。
但銀行界人士認為,以死相搏更像是自殺,一是這需以房地產企業破產為前提;二是只有全國大范圍出現此類調整纔能對銀行構成衝擊,但這種情況的可能顯然很小。放棄暴利想法,加速銷售回籠資金是銀行界開出的『藥方』。目前,銀行信貸部門已經開始主動關注開發貸款領域的風險控制情況。某大型銀行人士表示,如果形勢進一步惡化,不排除銀行會為收回開發貸款而采取的更嚴厲措施。
據了解,大多數銀行發放的開發貸款為3年期左右,從2005年和2006年銀行開始大規模發放,按此推算,大多數開發貸款將會集中在今明兩年到期,銀行面臨的形勢不容樂觀。
業內人士透露,現在銀行對房貸的原則是外松內緊,表面上開發貸款和個人房貸都在正常發放,但實際上銀行內部已是嚴陣以待。有些開發商為了維持高額利潤而不降價,致使銀行貸款處於高風險之中,銀行采取行動也就成為必然。
不久前,某銀行信貸部門召開會議,要求全面改變現有的貸款結構,逐漸收縮房地產貸款,同時對個人按揭貸款也要謹慎對待,並將現有新的房地產開發貸款審批權全部上收總行。
分析人士指出,這兩年不良貸款在房地產開發貸款領域發生的概率非常大,由於個人按揭貸款有30%的首付再加上每月歸還,房價下降對個人按揭影響不大,而開發貸款由於銷售緩慢將會危害到銀行資產安全。因此,現在銀行必須未雨綢繆,包括要求開發商降價等措施,避免銀行的開發貸款大量形成不良。
值得一提的是,建設銀行北京分行采取了一項與眾不同的信貸政策,這項政策的要旨是:個人購房者通過建行貸款在京購房可以得到程度不等優惠。這個信貸政策覆蓋了包括金地集團、遠洋地產、沿海地產以及合生等9大房地產企業,估計有20多個在售樓盤可以享受優惠政策。由此推測,銀行對像北京這樣的房地產市場安全邊際,還是較為樂觀的。
一起來打『擦邊球』
事實上,在銀行的『游說』之下,部分開發商也的確開始降價促銷。然而,因開發商降價銷售未能引起成交量上漲。在此背景下,一些城市出現了變相降低首付的現象。
分期首付的具體操作方法是,首次置業者可以支付二成首付款,剩下的一成由開發商墊付;二次置業者,開發商墊付金額甚至可達到二成。而且,開發商墊付的首期款免息,客戶只要與開發商簽訂有關合同,約定分期還款時間以及相關違約責任即可。根據合同約定,購房者最遲1年內付清墊付款,如不能按期還款,每個月將支付1%左右的違約金。
銀行業人士表示,銀行對個人房貸只審查首付和月供還款能力,從目前情況來看,銀行放貸沒有突破規定比例,至於開發商墊資現象,現在並不是銀行審查的重點。銀行只看購房者是否支付了30%的首付,而不管以何種方式籌資。
從法律的角度看,雖然分期首付中的部分款項由開發商墊付,但房子是抵押給銀行的,只有銀行纔有權對房產進行處置。同一套房子不能抵押兩次,抵押給銀行後開發商就無權再處置,雖然購房人借了開發商的錢,但是這筆錢並無抵押物,開發商不能處置房產,否則就侵犯了銀行的抵押權。因此,墊資首付表面看上去沒有漏洞,似乎能夠確保開發商的利益,也能讓購房人更早買到房。但實際上由於開發商墊付的那部分首付款並沒有抵押物,這對銀行就構成了潛在的風險。
有關專家表示,分期首付得到了銀行的默許,實質上變相地降低了首付比例,低收入人群借此進入房貸市場,將銀行住房信貸資產引向一個危險的方向,而銀行卻不自覺地將其作為對抗信貸緊縮政策的有效工具,並可能成為房地產市場宏觀調控的最大阻力。
現在銀行對房貸的原則是外松內緊,表面上開發貸款和個人房貸都在正常發放,但實際上銀行內部已是嚴陣以待。