2007年末，央行、銀監會發布文件，要求『第二套房貸執行同期同檔次基准利率的1.1倍』，隨著房價高企不下，國家宏觀調控不斷強化，2007年央行6次上調利率後，市場仍然普遍存在加息預期，這種情況下，購買第二套住房不但利息成本增加，而且還面臨著的不斷上昇的利率導致越來越大的風險。如何讓第二套房貸省息又輕松成了購房人普遍關心的問題。帶著這個疑問，記者近日走訪了國內按揭行業產品創新的領先者--深圳發展銀行，邀請該行住房與消費信貸部總經理柳博先生幫大家解開按揭謎團。

　　記者：柳總您好！目前，全國房價仍然處於高位，市場利率走勢仍然向上，買房人面臨著非常大的供房壓力，大家都非常關心房貸如何省息的問題，請問您對他們有什麼建議？

　　柳博先生：的確如你所說，目前我國的利率和房價都處於高位，而且短時間內也都很難大幅降下來。買房人的供房壓力確實很大，但如果找對了方法，還是可以在一定程度上想達到省息的目的的。深圳發展銀行作為國內按揭行業產品創新的領先者，近年來陸續推出了『雙周供』、『循環貸』、『存抵貸』和『氣球貸』等產品，或通過改變還款周期，加速本金歸還，縮短實際還款期限，達到省息的目的；或通過綜合授信，靈活運用資金，快速出帳，達到便利的目的；或通過存款按比例抵扣貸款，獲得理財收益，達到理財的目的；或者通過降低實際貸款期限，降低利率檔次，增大期供計算期限，降低月供壓力，達到即省息又輕松的目的，從而滿足房貸客戶省息理財便利的需要。根據我行上述產品組合測算，最高可以幫助消費者省息達28.1%，省息的效果非常明顯。

　　最近，我行對存抵貸產品進行了更新優化，推出了新『存抵貸』產品，新的產品從滿足中小儲戶減輕還貸壓力、提高理財收益的設計理念出發，更加看重老百姓的理財收益，其年收益率可達5.56%或更高，比一年期定期存款的年收益率4.14%，還高1.42個百分點；同時，考慮到一般老百姓的儲蓄情況，我們大幅提高了存款在5-20萬元之間的客戶理財收益，客戶還款帳戶中高於5萬元的部分，在獲得活期存款利息的同時，還將按照一定比例視同衝抵貸款本金，按天計算理財收益，按月自動轉入客戶的還款賬戶，存款越多，節省的貸款利息就越多。

　　舉個例子來說，某客戶在我行辦理房貸的同時申請了新『存抵貸』業務，假設該客戶因投資原因需要經常調動資金，其還款帳戶內的15萬元的活期存款在一段時間累計僅停留了60天的時間(無法辦理定期存款)。如果該客戶沒有申請『存抵貸』業務，則只能享受60天的活期存款收益，其利息僅為180元，而因為該客戶辦理了新『存抵貸』業務，60天的實際理財收益為1128元，新『存抵貸』的理財效益非常明顯！

　　記者：新『存抵貸』的確為需要省息的購房人提供了一個不錯的選擇，但對所有客戶都適用嗎？會不會影響貸款人資金使用的靈活性？

　　柳博先生：你問的非常好！新『存抵貸』適用於所有的房貸客戶，包括住房和商用房，而且對於暫時賬戶存款尚未達到5萬元的客戶，我們也建議客戶可以先行辦理存抵貸業務。當客戶帳上錢不足5萬元時，客戶可以享受活期存款利息，而一旦存款達到5萬以上，資金在帳戶中存放一天，即會計算一天的理財收益，累計起來，以理財收益的形式按月返還賬戶。

　　新『存抵貸』不會影響客戶因日常投資行為，需要資金時可以隨時隨意調度，非常方便靈活；資金富餘時，又可以衝抵貸款，節省貸款利息。這對資金調動比較頻繁的客戶來說，既最大限度的保證靈活性，又最大限度的享受了理財高收益，方便理財，兩者兼得。

　　記者：根據監管部門關於『第二套房執行同期同檔次基准利率的1.1倍』的規定，購買第二套住房的按揭客戶壓力更大，而且還面臨不斷提高的利率風險。對這一部分按揭客戶您有什麼建議？

　　柳博先生：目前5年以上貸款利率為7.83%，根據監管規定第二套房貸執行的實際利率即為8.613%，還款壓力是非常重，而且隨著加息可能越來越重，那麼我們老百姓應該怎麼應對呢？這裡我建議購買這些客戶選擇我行最新推出的專為二次購房的客戶量身定做的『固定利率氣球貸』產品。3年期『固定利率氣球貸』貸款利率為8.316%，5年期『固定利率氣球貸』貸款利率為8.514%，與目前監管要求的浮動利率執行標准相同。

　　該產品的優勢主要體現在幾個方面：(1)鎖定未來利率上昇的風險。貸款期間內，不論市場利率如何變動，借款人都按照合同簽訂時的利率還款，市場利率上昇的時候，就可以鎖定利息支出，不會因為市場利率上昇而增加利息支出。(2)低利率，節省利息支出。選擇3年或5年期氣球貸，享受3年或5年期的利率水平，最多可比普通的按揭貸款降低兩個利率檔次，減少因第二套住房利率標准較高帶來的利息支出。(3)低月供，降低還款壓力。氣球貸產品最長可按30年計算月供，不會因為實際貸款期限為3年，而產生特別大的月供，還款壓力仍然維持比較小的水平。

　　舉個例子說明吧。貸款50萬元，期限30年；由於購買第二套住房，按照政策規定，貸款利率執行基准利率上浮10%，為8.613%；假設未來兩年人行基准利率每年上調一次，每次0.27個百分點。還款前三年裡，固定利率氣球貸比普通按揭產品節省可達8919元，省息效果很明顯。如果加息大於兩次或更多，效果就更明顯了。

　　記者：除上述新產品之外，在房貸按揭如何省息理財，輕松還款方面，您還有其他的建議?？

　　柳博先生：深圳發展銀行作為國內按揭行業產品創新的領先者，一直致力於打造『房貸理財專家』的品牌形象，貫穿整個房貸產品線的精髓就在於理財，而這也是國際房貸產品設計的主流思想，也是未來國內房貸市場的方向。『雙周供』、『循環貸』、『存抵貸』和『氣球貸』都通過精准定位目標客戶，有針對性的構思產品設計，讓按揭客戶輕松還款，省息理財。購房人在辦理按揭業務時，應多諮詢銀行專業人士，這樣根據自己的實際情況合理選擇不同的貸款產品，供給和需求纔能取得最佳的平衡點，纔能滿足自己的需要。