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張泠是一位普通的福州市民,2006年年初,她在市中心以每平方米4500元的價格購得一套110平方米的商品房,『僅僅過了一年,我的房子現在市場售價竟然是每平方米6000多元。』欣喜之餘,張泠就是不明白房價怎麼漲得那麼快?
2007年伊始,福州市的商品房價格仍籠罩在2006年的一片高漲聲中。國家發改委公布2006年各月份的全國70個大中城市新建商品住房銷售價格情況中,11月份福州以漲幅10.4%位居全國第一。不難發現,同樣在國家發改委公布的城市房價清單中,秦皇島、廈門、成都和貴陽等二線城市也持續躋身房價漲幅前列。業內普遍關注,房地產開發熱潮是否已進入『二線城市時代』?
福州房價漲幅居全國前列
福州房價在2006年高漲的路線如下:一季度,福州市區商品房均價達每平方米4159元,比上年同期增20.73%;二季度,全國70個大中城市新建商品房銷售價同比上漲6.4%,福州上漲9.8%,名列第四;三季度,全國70個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲6.7%,福州上漲10%。11月,福州漲幅全國第一。12月,回落至第四,但漲幅仍達9.8%的高水平。
日前,福建省統計局調查了福州房價大幅抬昇的主要原因。省統計局有關負責人說,需求與供應不平衡,是福州房價上漲的根本原因。特別是住宅供應結構不合理,小戶型偏少。據統計,2006年福州商品房供應量在減少,其中套型面積90平方米以下普通住房竣工面積只佔9.2%,經濟適用房投資只佔住宅總投資的2.5%。
記者在福州市房管局了解到,福州商品房供應不足的主因是,2005年上半年土地供應偏少,拆遷難度大、周期長,造成施工進度緩慢,竣工量受到影響。此外,國家調控政策規定,新建商品住宅套型建築面積90平方米要佔70%,未取得施工許可證的項目,需要重新規劃、重新審批,使開工時間推遲,造成新開工面積減少。同時,隨著福州城市擴大,人口增加,外地進城購房置業者進一步增多。據調查,在福州購置商品房60%的人來自外地。
調查顯示,商品房開發成本的不斷增加,是促成房價上漲的直接原因。2006年福州土地拍賣競爭激烈,地價屢創新高。新拍土地價格上漲後,周邊樓盤價格隨即提高,推動房價不斷上揚。而建安成本和運營費用也增加了,人工費、貸款利率、節能標准費用的增加,都被開發商攤進房價由購房者承擔。
國家稅務總局最近宣布,全國各地將從2月1日起開展房地產開發企業土地增值稅清算。土地增值稅新政是否也將成為推動福州房價上漲的關鍵因素,各方正密切關注。業內人士分析,土地增值稅新政將直接造成商品房開發成本抬高,淨利潤大減,開發商開始暗自計算成本。
二線城市房價普遍攀昇
福州僅僅是房地產開發二線城市的一個縮影,秦皇島、廈門、成都和貴陽等二線城市紛紛躋身房價漲幅前列城市。這從一個側面反映出,許多二線城市對住宅產品有較強的市場需求。同時諸多跡象表明,社會各類資本投資我國地產市場也正由一線城市向二線城市滲透。
福州大學房地產研究所的一位專家認為,一線城市地產市場仍有較大的獲利空間,仍是理想的投資地。但京滬穗等外資集中的一線大城市,對土地的限制將會越來越嚴。近年來,二線城市的房地產收益率高於上海等熱點城市,潛在市場龐大,是促使各類社會資本加速流向二線城市地產市場的重要原因。
據英聯國際不動產研究分析,目前我國幾大主要二線城市開發項目的平均利潤率能夠達到30%,而上海房地產投資收益率目前在7%至8%之間。比起北京、上海等房地產市場越來越白熱化的競爭、越來越稀少的資源、越來越嚴峻的調控環境,二線城市就成了一些實力開發商的新天地。
業內人士分析,從長期來看,二線城市能夠容納非常多的房地產投資。在調控政策風聲趨緊之時,無論是為了規避風險,還是挖掘潛在的商機,地產投資轉向二線中心城市,都是合理的選擇。目前,二線城市的房地產市場泡沫還比較小,這些都是吸引各種資金進入的重要原因。
平抑房價面臨更大難題
二線城市房地產市場的投資越來越多,開發商推高房價的市場炒作也越來越得心應手。近年來,許多房地產項目的開發商利用信息不對稱,采取各種各樣的手段來炒作。如,有的利用『黃金地段』、『國外理念』、『綠色家園』等,大做廣告極力渲染炒作『預期價值』、『設計概念』;有的囤積房源,采取分段推出樓盤或提前認購、集中簽約來制造搶購場面。
在高房價與高漲幅的雙重壓力下,福州市民郝少松愁上心頭。郝少松2003年大學畢業後落戶福州,『當時,我看中了福州寬松的生活環境,尤其是房價比起杭州、上海等地都低很多,所以就從河北邢臺老家來到福州。』他目前在福州一家律師事務所工作,還未成家,月收入2000多元,根本買不起福州的商品房,只能向政府申請經濟適用房。
福州市房管局副局長蘭仰金說,福州目前正在努力調整住房供應結構,穩定住房價格,推動經濟適用房、限價商品房、廉租房等社會保障性住房項目建設。
『福州市經濟適用房的建設進度遠不能滿足數十萬低收入家庭購房的迫切需要。』一位不願透露姓名的福州房地產研究人員告訴記者,雖然福州市正在建設中的限價商品房有上萬套之多,這些商品房要求限定價格、限定向低收入家庭銷售,但以每平方米限定的3500元均價計算,一套90平方米的限價商品房至少需要31萬元,這對一個低收入家庭來說無疑是巨大的壓力。這些限價商品房一年之後建成,能不能有助於平抑福州房價,尚難預料。
而據福建省統計局預測,隨著福州市一系列調控措施進一步落實到位,投資性需求將會明顯減少,供應不足、結構不合理問題將因開發量較大的中低價位中小戶型普通商品住房、經濟適用住房相繼竣工交付使用而得到改善,房價過快上漲將得到有效平抑。
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