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在過去的這一年,沒有哪一個問題比房價更讓人關注。從一系列宏觀調控政策看,中央政府已經清楚地認識到政府必須承擔起調節房價的責任。住房不同於一般商品,從一定意義上說,它反映著公共產品屬性,這一屬性要求政府必須在一定程度上參與其供給活動。《聯合國住宅人權宣言》稱:『有環境良好適合於人的住處是所有居民的基本人權』——顯然,住房問題是具有明顯政治色彩,不能完全交給市場解決的問題。政府乾預商品房的價格,就是在調整社會利益,保證社會公平。
無論從理論還是實踐的角度看,要想不破壞房地產市場的經濟生態,又能夠做到『居者有其屋』,政府在『一手托兩方』的情況下,就必須考慮把市場與保障有效地分離開來。在七部委調控房地產市場的聯合發文中,能夠體現這個精神的第六條,即要加強經濟適用房建設,完善廉租房制度,恰恰被人們忽視了。作為一種保障制度,經濟適用房和廉租房的大規模建設,必然會制約房價的高漲,但其發揮作用的前提,取決於地方政策導向和財力,所以落實起來就並不那麼容易。
必須承認,正是廉租房、經濟適用房這類保障性住房的緊缺,纔使得大量實力不濟,但住房需求強烈的中低收入階層,被裹挾進市場,致使房市整體供求仍偏緊,房價攀昇。中低收入家庭購買經濟適用房,最低收入家庭由政府提供廉租住房,其他高收入家庭購買市場價商品住房——這個設計,要求政府保障低收入家庭的住房,通過加大經濟適用房的投放規模,來平衡房地產市場。
中國城市化已經進入加速發展期,隨著居民收入的增加,住房需求的旺盛,發展房地產市場無可非議。我贊成供求關系決定房價的理論,但越是在這種情況下,越要強調政府的社會保障職能。遺憾的是,在經濟適用房的建設之初,人們並沒有真正認識到政策的核心,是解決約70%城鎮中低收入居民的住房問題。國家政策的另一個初衷,是擴大內需,拉動經濟的增長。這就使得當時的建設標准、銷售對象沒有限制,人員審核不太嚴格,出現了高房價、大戶型、高收入階層也投機購買的突出現象,使經濟適用房變了味。
而廉租房的建設,在整個房屋結構中,又佔了極少的比例,完全無法滿足需求。實際上,許多國家和地區都制定帶有保障成分的公共住宅制度,美國稱之為『社會住宅』,新加坡叫做『政府組屋』,香港地區叫做『公房』,這些性質都與我們的經濟適用房相類似。美國的一個城市或鎮,常常必須有一定比例的住房是經濟適用房。達不到這個線,就會受各種懲罰;新加坡,目前的『政府組屋』佔全國住宅的比例,高達80%以上。
在中國大中城市,用商品房來滿足30%的人的市場化需求;通過建經濟適用房、廉租房,來解決70%的人的基本住房問題,是非常必要的。但事實上,我們現在經濟適用房和廉租房的比例,遠遠沒有達到這個比例。地方政府在建經濟適用房的問題上,沒有積極性,主要是經濟適用房需要政府貼錢建設。據統計,在土地實行評估價時,北京、上海等城市每建1平方米的經濟適用房,政府平均收益要減少500元左右;實行土地『招拍掛』之後,每建1平方米的經濟適用房,政府將減少收益1000~1500元。加上我們現在對政府職能的定位上,沒有強化公共服務職能,使得地方政府只會單純地從經濟發展上考慮問題。建經濟適用房,要政府自己掏錢;建商品房,政府有利可圖,兩相比較,何去何從?
實踐證明,加大經濟適用房、廉租房的投入量,對房地產價格的平抑有著重要作用。北京房地產市場價格比上海晚起飛兩年,一個很重要的原因,就是『天通苑』、『回龍觀』等大型經濟適用房小區起了作用。
在抑制房價上,建不建經濟適用房是一個問題,如何分配又是一個問題。毫不客氣地說,現有的經濟適用房分配方式並不合理。規定年收入6萬元以下的人纔能購買,6萬元以下到底算不算中低收入值得研究;6萬元以下的人,是否就能買得起經濟適用房也需要研究;怎樣准確甄別中低收入人群的真偽,更值得研究。公正地說,在眼下,政府有政府的難處,北京市是最早實行經濟適用房資格審查的城市之一,可是由於個人收入信用體系還沒有真正建立起來,對申請購買經濟適用房進行資格審查,就非常困難了。
另外,把經濟適用房的選址全部退到郊外,雖然對疏散中心城市人口,改善交通有幫助,卻會出現新的諸如就業機會降低、區域類人口素質低於社會平均水平等問題,引發新的社會矛盾。加大經濟適用房和廉租房的投入量,同時也會帶來城市人口素質結構以及城市對人口增長的承受力問題。這些,都需要政府通盤考慮。
能不能通過政府保障的形式來解決在住房問題上的社會公平,是衡量責任政府的一把尺子;是不是加大經濟適用房和廉租房的建設力度,考驗著政府想不想真的平抑房價。
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