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『銀行方面傳來的消息是:3月份起辦理個人住房貸款的門檻會有所降低。』高輝對記者表示。高是上海閔行區樓盤"夏朵小城"的專案經理。
過去一段時間,按照通常辦理個人住房貸款的標准,只有『優質客戶』(比如公務員)纔有可能辦到八成按揭。最新的消息是:今後本地『普通』客戶也有望獲得這個成數,換言之,買房可以只交『兩成首付』。此外,過去外地客戶及在上海買過一套房子的客戶必須接受貸款成數『降一成』處理,往後也有望『酌情放寬』。
銀行個貸門檻放低
貸款門檻放低是由於商業銀行的競爭。為了成為開發商、中介公司的『合作銀行』或挖其他行的『牆角』,各行不得不紛紛開出較此前優惠的條件以吸引客戶和合作伙伴。業界認為,去年滬上銀行間達成的"七成上限"君子協定早已宣告終結
事實上,關於上海樓市『個人住房貸款門檻降低』的說法已經流傳了一段時間,但是當事銀行或否認或沈默,形勢並不明朗。『考慮到種種因素,銀行方面寧願多做少說、只做不說,不願公開承認貸款尺度的變化。』一位銀行業人士表示,『加上各商業銀行或松或緊、步驟並不一致,使得個貸市場撲朔迷離。』
從嚴格意義上說,商業銀行辦理個貸『八成按揭』本來就不違反央行有關規定,今後個貸成數放松並不意味『審貸標准』發生了明顯變化。但是,首付款的相應降低對於樓市需求面——購房者的影響依然巨大。2005年8月,某樓盤因為銀行個貸成數從原先的八成縮回了七成,不得不由開發商出面提供補償性的『無息貸款』,進而推出了『一成首付』的促銷手段。
個貸放寬的消息不僅來自一手樓市,二手房市場也出現類似的動向。
據來自中原地產和信義房產的消息稱:目前銀行房貸政策的松動主要表現在對房齡的限制和貸款成數的限制方面。
各商業銀行頻頻開出優惠房貸條件,全力爭奪二手房客戶,房齡20年以上的二手房也可以在多家銀行獲得貸款。這樣一來,高齡的老房子成交比例就此提高,對於市中心地區的二手樓市成交量回暖起到促進作用。
貸款門檻放低是由於商業銀行的競爭。為了成為開發商、中介公司的『合作銀行』或挖其他行的『牆角』,各行不得不紛紛開出較此前優惠的條件以吸引客戶和合作伙伴。業界認為,去年滬上銀行間達成的『七成上限』君子協定已宣告終結。
當前的上海房地產市場形勢微妙,商業銀行貸款尺度的調整耐人尋味。
在政策面,一些專家已經提出了『放寬銀行信貸』的呼聲。國家信息中心戰略規劃處處長高輝清認為:房地產行業拉動內需效果顯著。為消化產能過剩,銀行信貸政策在調控的基礎上有可能適度放寬。而在業內人士看來,當前部分商業銀行放松個人貸款的原因之一,緣自宏觀調控以來開發商貸款『逆市上揚』。
銀行貸款『按下葫蘆浮起瓢』
在宏觀調控、銀根緊縮的壓力之下,開發貸款不降反增,這無疑造成了央行、商業銀行『被綁架』的尷尬局面。居高不下的開發貸款加大了銀行的壓力,而個人貸款被視作優質貸款;各銀行為了發展零售銀行業務,實現業務模式轉型,客觀上也要全力拓展個人房貸
2006年2月,央行上海總部發布了《2005年上海市金融運行報告》。報告指出:2005年上海市金融運行整體呈現平穩、健康態勢,進一步支持了上海的經濟發展。在房地產市場,開發投資增幅回落,商品房成交量持續維持在較低水平。
問題是,目前銀行在『存款運用』上存在較大壓力。從2005年7月起,上海中資銀行的房貸餘額連續負增長,而儲蓄卻持續17個月增長。
據監管機構統計,截至2006年1月末,上海16家中資行的人民幣儲蓄餘額達8053.47億元,一增一減之下,存貸比由此持續下降,到2006年初該比例已降至64.19%,個別行已連續數月存貸比低於50%。換言之,在這些銀行有一半以上的錢正躺著『吃利息』。
房地產貸款結構也在發生變化。值得注意的是,央行上海總部的統計數據同時顯示:金融機構房地產開發貸款同比多增,個人住房貸款少增較多,兩者也是一增一減,直接導致個人消費貸款在全部貸款中的佔比回落。
『住房按揭減少意味著越來越多的房子沒人買,』社科院金融所博士尹中立認為:『而開發商的資金越來越緊,需要的融資越來越多,到一定程度就會形成很大的金融風險。』
截至2005年末,上海全年個人住房貸款增加199.4億元,同比少增529億元;個人住房貸款連續6個月負增長,7-12月累計減少117億元。與此同時,房地產開發貸款餘額比年初增加387.8億元,同比多增86.5億元。2005年末,全市中資金融機構房地產貸款餘額4088.8億元,比年初增加587.3億元。
過去房貸『三七開』的大頭是購房者,現在的大頭是開發商。
在宏觀調控、銀根緊縮的情況下開發貸款餘額大增,意味著一些開發商延期還貸、將風險轉移到了銀行手裡。如此發展下去,後果難料。
央行上海總部的報告表示:如果房地產企業的資金鏈出現問題,不但會影響商業銀行房地產企業貸款的質量,還會影響商業銀行個人住房貸款的發放,從而影響全年貸款總量的投放和銀行利潤的增長。
在宏觀調控、銀根緊縮的壓力之下,開發貸款不降反增,這無疑造成了央行、商業銀行『被綁架』的尷尬局面。居高不下的開發貸款加大了銀行的壓力,而個人貸款被視作優質貸款;各銀行為了發展零售銀行業務,實現業務模式轉型,客觀上也要全力拓展個人房貸。
放寬公積金貸款旨在鼓勵自住需求
上海市今年元旦出臺了新的《公積金管理條例》。2006年2月28日,上海市公積金管理中心又發布了《關於微調本市部分二手房住房公積金個貸政策的通知》
央行上海總部的報告沒有再提房地產信貸風險,而是對房地產交易量保持低水平運行的情況進行預警。分析人士據此認為:央行對房地產業的態度已轉為『觀望』,房地產信貸政策放松的可能性增大。
相對於金融監管部門,地方政府發出的信號被認為更加明確。
上海市今年元旦出臺了新的《公積金管理條例》。2006年2月28日,上海市公積金管理中心又發布了《關於微調本市部分二手房住房公積金個貸政策的通知》。通知的具體內容是:從3月1日起,購買竣工年限在5年以內(含5年)的二手房,可以享受與一手新房同樣的公積金貸款條件,即貸款額不超過總房價的80%,最長期限為30年。
此外,據浦東新區公積金運用中心有關人士透露,該區將試點裝修房屋使用公積金貸款的新辦法,這個試點將進一步拓寬住房公積金的使用范圍。類似的個人建造、翻建、大修自住房運用公積金貸款已於1月1日啟動。雖然該項新政策的利用者還不多,但是公積金貸款一旦用於裝修,將使受益范圍明顯擴大。據悉,貸款最高額度可能達10萬元。
考慮到原先對二手房申請公積金貸款一直執行7成上限,當前的舉措被認為是上海市加大了對二手房貸款的支持力度。業界認為,雖然公積金貸款總量有限,上海的二手樓市還是將在一定程度上被『激活』。
『今年總體上政府對投機的打壓不會變。可能對原來過於嚴厲的控制進行緩和,而主線仍然是調控。』易居中國研發中心經理鄭翎昀表示。『局部范圍會有政策調整,具體來說可能在貸款政策上就會有所松動。』
中原地產研究部張濤認為:新政策出臺有兩個背景:一方面銀行房貸有所下降;另一方面,開發商在『受煎熬』,市場處於低迷狀態。『政策的目的應該是希望市場有所恢復』。
據分析,年輕的購房者群體和郊區次新房的購買者可能會充分享受新的政策。這兩個群體面臨首付資金不足的問題。申請獲批80%公積金貸款額度的樓齡控制在5年(含)以內,將鼓勵這兩部分購房群體入市。
『政府出臺公積金新政策,就是鼓勵正常消費,讓人們下決心入市。』上海社科院房地產研究中心研究員顧建發認為。『公積金政策對自住的購房者有促進作用,因為在上海有工作的居民纔能享受住房公積金。二手房市場長期來看還會上昇,對一些購買力比較低的居民會有更大的實惠。』
有望引發『二三級市場聯動』
上海曾在『二三級市場(新房、二手房)聯動』模式取得成功。目前上海的新房、二手房依然存在很強的聯動關系。二手房市場人氣上來了,被釋放出來的改善型自住需求會很自然地帶動一手房市場
業內專家認為,對二手樓市的刺激對一手市場同樣是針強心劑。
央行發布的《2004中國房地產金融報告》顯示,上海市2004年次新房轉讓佔二手房交易量的46.6%。分析人士據此推算,二手房供應在4000萬-5000萬平方米。當前上海二手樓市的租金比較低,投資性的購房需求處於觀望狀態。2005年的二手房交易大幅萎縮,同比減少了七八百萬。
此次調整預計不會對公積金貸款質量產生影響。公積金貸款客戶群穩定,不良率低於銀行的房貸。雖然公積金對銀行的個人信貸存在一定的競爭關系,但是此番政策放寬對銀行、一手樓市的影響並不大。
『一來公積金貸款的量不大,二來公積金的范圍有限制。』中原地產研究部張濤表示。上海社科院房地產研究中心研究員顧建發也認為公積金對商業銀行個人房貸的影響不大。因為公積金數量少,隨便一套80-90平米的房子,公積金就不夠了。
『新政策的出臺就是具體鼓勵自住性消費。』申新房地產研究室主任蔣正華表示,『中央和地方政府的報告都明確指出去年宏觀調控的收效明顯,在這種狀況下,政府開始鼓勵正常性消費。而且房地產是國家的支柱產業之一,穩定房價對國家經濟也是有利的。』
『新政策會促進一手樓市。』深思域高級研究員劉瑾認為。
眾所周知,上海曾在『二三級市場(新房、二手房)聯動』模式取得成功。目前上海的新房、二手房依然存在很強的聯動關系。二手房市場人氣上來了,被釋放出來的改善型自住需求會很自然地帶動一手房市場。對於沈寂多時的投資者來說,如果二手房市場回暖,投資收益比較高、市場活躍後,投資性的需求也會上昇;二手房脫手以後,也可能會再買進。
銀行個貸成數的門檻降低,公積金貸款政策放寬……當前上海樓市出現了些許『暖風』,商業銀行個貸和上海市公積金的『雙管齊下』,對新房、二手房的消費者入市都有鼓勵作用。
但是,『二三級市場聯動』在新的歷史條件和政策背景下能否成功,還取決於更多因素。下一步的政策會是什麼?社會各界對於『轉按揭』政策的放松有不小的期待。
『如果市場繼續低迷下去,可能還會有一些鼓勵消費的政策出來,』顧建發表示,『比如說,有條件的放開轉按揭,有換房需求的居民可以辦理轉按揭。』
在銀行方面,個人住房貸款除了首次購房者的貸款比例適當松動以外,銀行貸款形式上的創新也被廣為關注。除了深發展的『雙周供』,招行、建行等也都在開發新的貸款形式。
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