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去年研究生畢業後,武漢女孩李靜來到北京工作。差不多一年的時間裡,她的生活和搬家緊密聯系在一起,從南城到東城、從三環到四環,來回折騰了四次。『要是有間屬於自己的房子就好了。』她想。
然而李靜只能望房興嘆,因為對於出生在工薪階層、月收入僅三千的她來說,現階段在北京置業似乎只是遙不可及的夢想。『房價實在太高了,又一直在漲價,什麼時候纔到頭啊?』她對記者表示。2005年,北京市住宅均價為6725元/平方米,同比上漲19.2%。
2006年的房價會有什麼走勢?李靜能不能住進自己的房子裡?帶著這個疑問,記者采訪了幾位房地產界的政協委員。
房價不會降
然而令老百姓遺憾的是,接受采訪的老板無一例外地表示『房價不會降』,但漲價幅度不會太高。
『不會降』,面對記者的提問,江西民生集團董事長王翔連連搖頭。他表示縱使房價出現下降,也僅限於『一些過熱的地方短暫回調,比如上海』。他明確表示:北京的房價不會降,廣州不會降,深圳也不會降,中小城市、縣城更不會降。
『漲勢不會很猛,是一個漸進攀昇的過程』。王翔預計,全國大多數漲幅應該在個位數。
香港世茂集團董事局主席許榮茂也表示:『房價會繼續上漲,但會穩定在一定的幅度上』。
談到房價難以下降的原因,老板們『無奈』地表示這不全是房地產業本身的問題。『由於土地拍賣的規范化,開發商獲取土地的成本和難度都在增加』,許榮茂告訴記者。
林達集團董事長李曉林認為,國家宏觀調控對土地供應實行的『招拍掛』機制,使得土地價格更加抬高。
『我們首先要看到「招拍掛」機制的核心在於對土地出讓價的向上競價,最終出價(含其它附加條件)最高的開發商取得土地』,李曉林認為,比起原有各種方式的出讓和轉讓,土地成本可能出現大幅增加。
他以北京順義的一塊土地為例,一塊地起始價1.849億元,成交價2.75億元,高出48.7%;通州一塊地起始價為1.235164億元,成交價高達4.08億元,高出230.32%,如將上述三塊地作一個簡單平均值計算,成交價比起始價平均高出率為114.76%。
『雖然有些地塊無人應招或問津,有的甚至屢遭流拍,但成交的還是佔多數』,李曉林說,在成交的案例中大多都高出掛牌價或起始價,『土地成本高了,房價豈能不高?』
許榮茂表示,土地成本增高、融資困難,將使2006年成為中國房地產業的一個『坎兒』,『過了這個坎兒,還會繼續走下去』。許榮茂認為,中國房地產已經告別了『高利潤時代』,從現在起,『只有規模做得大,纔有獲利空間,房地產業已經進入大公司競爭時代』。
建言完善土地拍賣機制
『目前購房群眾所承擔的房價中有合理和基本合理部分,也有不合理部分』,李曉林的觀點得到了老板們的贊同。被形容為『賺得不少,心情不好』的房地產老板群體認為,完全由民營企業家承擔房價高漲的『罪名』,是十分不公平的。
『不是房地產老板黑,而是由於土地成本越來越高所致』,李曉林直截了當地說。
他提出,現行的『招拍掛』機制的確維護了土地取得程序上的正義和形式上的公平,但對抑制房價上漲非但不具有正向作用,反而具有一種令各級政府和社會各界誰都不願意看到的反向作用。
李曉林認為,如果系統了解一下『招拍掛』機制的運行過程,就可以對其利弊做出正確判斷。其運行過程大致如下:1.政府組織土地一級開發;2.政府在拆遷費、土地出讓金及各項行政性收費基礎上招拍掛;3.開發商競價取得土地,對高出當地公允價值的溢價部分先行墊付並建房;4.房子建成上市時把土地成本增加的這一部分轉嫁給購房人,『招拍掛』機制的最終承受者實際上是購房群眾;5.由於房價在此後不降反昇,引起欲將購房的群眾心生不滿,媒體上也充斥著關於房價的口水大戰,有損市場公平形象和社會和諧。
李曉林分析目前房價高漲的原因時表示,『合理部分』是指具體項目因其區位地段、房屋質地等因素而具有的內在的公允價值,只要高有高的道理,購房人士還是接受的。『基本合理部分』是指基於社會反腐敗和打擊黑幕交易對『招拍掛』機制有所倚重,把本應由政府從稅收中負擔的政紀維持及法制建設等經費,由群眾在購房時再為社會分擔一點,也算是盡一些社會責任的體現,雖然不盡合理,但購房者也基本認可。『不合理部分』則是指政府在掛牌價或起始價中已收足了各項支出費用和利潤及其稅金,然後再把利用土地壟斷性緊缺並通過競價機制『炒』高的一塊收走,最終卻要由購房人承擔被推高了的實際房價,並且由開發商承擔道義責任,社會輿論怎麼可能不為之激辯不休。
李曉林表示,為了解決以上問題,我們對『招拍掛』機制不應因噎廢食,但必須揚長避短。『既要還社會和房地產業一個公平,從源頭上控制住房價受交易機制而產生的助漲動能,同時還要兼顧政府對低收入群眾住房難題的關切及扶持資金的籌措,也要盡量緩解輿論對房價基於認知混亂而發生的過度紛爭,從而促進社會和諧。』
他建議政府有關部門考慮制定一個『三全齊美』的創新機制,即把『招拍掛』溢出的大部分地價收益主動直接返還社會,以反哺房地產業及市場。具體操作,主要用來明補那些連經濟適用房都買不起的廣大低收入家庭,向他們提供基本可以解困的居住條件,比如廉租房、租金補貼等。這樣做,政府既把調控機制的功效充分發揮出來實現了初衷,為一美;也使購房人買到了自己認可的優質優價的房子,同時為社會管理又分擔了一塊資金,為二美;更使廣大低收入家庭得到了直接的住房補貼,為三美。
『細想想,這個資金的循環過程,何嘗不算一定層次上的循環經濟呢?』李曉林對記者表示。
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