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人們不容易看到房地產企業對社會的貢獻。按照能量守恆定理或經濟學一般均衡原理,有人歡喜就會有人愁,有人暴富就必然有人被掠奪。
『地產大亨應該清楚自己對社會的貢獻是非常有限的,而我們實在不容易看到房地產企業對社會的貢獻在什麼地方。』2月26日下午,聲稱無意間闖入房地產『口水泡沫』中的曹建海對記者這樣說。他是中國社會科學院工業經濟研究所投資與市場研究室主任。
曹建海曾經研究過房地產投資、中國土地制度和土地利用效率等問題,現又主要研究工業經濟,對兩種企業他都了解,所以,他認為房地產企業的老板是幸運的,因為只需要制造業企業1%的員工,就可以運作與它們同等銷售規模的企業。『年銷售收入4億~5億元的房地產企業,其管理問題的復雜程度只相當於一個年銷售收入500萬元的小型工業企業,這種銷售規模剛剛達到國家統計局確定的規模以上工業企業的統計標准。』
房地產不是一個生產型產業
『一些老板認為房地產是一個生產型產業,但我說真正的生產環節在建築領域,』曹建海的觀點肯定會刺激許多房地產的『腕兒』,他認為,房地產企業其實幾乎什麼都沒做。所有的價值增值環節,例如產品設計、建築施工、裝修裝飾、房屋銷售等等,都分別由供應鏈的各個環節承擔了。
房地產企業也能促進社會就業,改善民眾生活,增加政府稅收。對於記者的這種說法,曹建海反駁說,房地產企業承擔的社會就業,幾乎可以忽略不計:商品住宅開發把一片片可以年年種糧種菜的土地變成了不再產出、而產生大量生活污染的住宅群,頂多算功過相抵;稅收勉強稱得上貢獻,可房地產行業的致富水平與其上繳稅收的水平實在太不相稱。在『2004年度中國納稅500強企業排行榜』中,前300名內沒有一家房地產企業。同時,上海、廣州等城市地稅部門公布的企業欠稅名單上,房地產企業的欠稅額佔了欠稅總額的八成以上。』
『成為中國的房地產老板太幸運了,』曹建海說,在超額市場需求的條件下,房地產老板只需要憑借關系很便宜地就能從土地這個無窮無盡的寶藏中獲取資源,然後通過房屋建造,輕易地在房屋市場變現、致富。『福布斯排行榜和胡潤排行榜中,超級富豪多出現於房地產行業就是最有說服力的證明。』
眾所周知,創新理念、資源整合能力是現代中國房地產企業家的最重要的成功要素。曹建海同意這種看法,可他同時認為,用經濟學大師熊彼特的企業家創新的理論來對照,『除了實行一個新的組織形式可以沾邊外,其他的都似乎和房地產領域無關。』
在熊彼特的理論中,創新指的是企業家對生產要素的新組合,包括:引進一種新的產品或提供一種產品的新質量;采用一種新的生產方法;開闢一個新的市場;獲得一種原料或半成品的新的供給來源;實行一種新的組織形式。
『把這五個方面和房產企業從業者對照後很有意思,』曹建海說,住宅屬於一個古老的產品,我們的老祖宗五千年前就知道造房子了;采用新的原料、引進新的生產方法似乎屬於設計和建築環節的事;『開闢新市場』的創新顯然不能與在我國各地遍地開花的房地產公司群體拉上關系,『只有前一段時間有人提出出售月球上的土地,可以算得上是一個創新。』
話說得有點刻薄,可道理卻甚為明了。
造好房子不是先進理念
『立足國內外市場、整合各類核心資源、最大限度地獲取超額利潤。這就是現代中國房地產大亨們最先進的理念。』平和的曹建海說到這裡,語氣變得激烈起來,『就是為什麼建造好房子成不了先進理念,因為只「造房子」而不賺錢的窮酸老板只能被人取笑。』
能量守恆定理,這是顛撲不破的,因此讓地產商興高采烈大賺其錢的項目,消費者同樣喜笑顏開的肯定不多。『有幸住在像任志強、潘石屹、張寶全這些明星房地產大亨開發的房子裡,真正感覺到幸福的業主會有多少?』
沒有調查,曹建海的問題就沒有辦法回答。不過,他告訴記者,站在北京國貿大廈寫字樓上,看到對面像白紙盒子一樣的『建外SOHO』,感覺開發商最大的貢獻就是在這片黃金地段建造了一片牆體薄薄的、用瓦楞紙架起來的臨時用房,然後高喊『漲價了』,最終按遠遠超過其價值的價格賣掉。
『我可以想象潘石屹先生當時數錢的得意神情。我還想,這樣的老板算企業家嗎?他們為什麼有那麼多的時間在大眾媒體前唾液四濺、指手畫腳,而不是像教科書中的企業家那樣兢兢業業做事情?』
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