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2月17日,國土資源部官方網站發布信息說,去年年底,國家有關部門將房地產列入了產能過剩行業名單,並引用了中國經濟景氣監測中心日前的一份研究報告中的數據,當前房屋存在潛在過剩危機,商品房的施工面積相當於按目前水平計算5年多的竣工面積,商品房空置面積達1.14億平方米。面對如此龐大的數據,業內人士認為控制空置房的增量面積和消化存量空置房是解決之道。
八成網友認為過剩
據焦點網最新的調查顯示,八成以上的網民認為,目前住宅存在過剩的風險。
經濟學家尹中立表示,當一種產品,不管是住房還是其他產品,價格持續上漲超過一定時間,就一定會形成過剩。因為價格的持續上漲會吸引更多的資金加入到這種產品的開發,那麼就一定會走向過剩。而我國住房市場上漲的周期已經超過5年,從2001年到2005年,與住房有關的所有數據都是處於高速增長的一種狀態,這表明房地產已經過熱。
隨著住房市場價格近幾年的持續上漲,其中也存在著大量的投機購房者。在尹中立看來,最能反映問題的是上海去年年初出臺的一個統計數據,顯示上海浦東部分新樓盤投機購房比率是50%,這是通過統計長期不交水電費的住宅佔整個住宅的面積得出的,這50%不是有效需求,但是的確是在某個時點上拿出來真金白銀形成了現實的購買力,這個購買力對於整個宏觀經濟決策部門來說是一個隱患。
有效供給不足
盡管不少人認為目前中國存在著住宅過剩,但是也有人認為當前並不存在過剩。
中坤集團總裁焦青認為,過剩的標志應該是價格下降,但是現在除了上海以外,其他城市房價都沒有明顯下降,有的城市還穩步上漲。如果價格還在攀昇,就說住房過剩,這只是一種預測。
上海錦和房地產經紀有限公司副總經理蔣雷霆表示,是投資客和投機客把上海房價炒得比較高,實際上海本地客戶並沒有買到房子。如果投資客拋房,本地客戶的需求便會釋放出來,這些房子將以賣給本地的客戶為主,並不存在過剩風險,反而市場會走向穩定,會形成更符合本地客戶需求的市場。
中國房地產業協會會長楊慎也認為,現在雖然有房子積壓、過多過熱,但這只是局部情況,作為全國來說,存在整體求大於供。
呈現結構性過剩特點
空置房的存在是一個不爭的事實,但空置的絕大多數都是一些中高檔住房,而中低價位的住房則鮮見『空置』一說。因此,業內人士認為,所謂的過剩是『結構性』的。
空置房的大量存在,不能簡單理解為生產過剩,但卻難逃盲目開發之嫌。所謂盲目開發,就是指樓盤開發與市場容量的對接出現偏差,以至於供銷斷路。某些開發商為了最大限度地獲取利益而窮盡奢華,但是卻忽略了樓盤本身的市場適應程度,致使樓盤的開發成為一種無效供給。
與此相對,中低價位的房子由於利潤率低,開發商不願開發。於是形成了這樣一種一邊萬頭攢動,另一邊卻門可羅雀的怪現狀。正是由於中低價位普通商品住宅供應的不足,纔引發了高檔住房過剩、普通住房供不應求的結構性矛盾。
控制消化方能治本
空置房確實存在,而房價也確實在走高,這已經形成了市場的矛盾。
『鏈家地產』市場專業人士認為,要緩解這一矛盾,就要有效地控制空置房的增量和快速消化空置房存量。
首先,有效控制空置房增量面積。除了靠開發商對商品房的精准營銷策略外,更重要的是政府在土地審批制度上的控制和把握。政府應該有效合理地實現商品房建設規劃,避免同區域在短時間內大幅度增加商品房供給量,出現供過於求。
其次,快速消化現有空置房的存量面積。除了控制空置房的增量面積,要快速消化現有空置房,也是有效解決空置房增長過快的一個重要環節。要消化現有空置房,應該主要從以下三方面著手:
一、建立權威的空置房信息網,加大空置房信息披露,促進市場上有效需求與空置房做到最大匹配。
二、實現銷售模式及空置房管理辦法的多樣化,促進空置房實現最大程度上的利用率。比如采取『以租代售』、『租售兩全』、『通路銷售』等新的銷售模式,讓空置房產生價值。
三、通過一些優惠政策刺激空置房的消化。比如之前實行的對購買空置房的人實行契稅優惠措施,可以減少消費者的購房成本。
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