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隨著住房市場化進程加快,中低收入家庭,尤其是低收入家庭住房問題,得到社會各界關注。解決城鎮中低收入家庭住房,已成為住房制度改革的重要方向和根本目的。近些年來,各地逐步建立起了以廉租住房制度、經濟適用住房制度、住房公積金制度等為主要內容的住房保障制度體系,取得了良好的社會效益。然而,這些住房保障政策在實施中仍存在政策落實不到位、收益面不廣、社區管理混亂等問題。因此,根據我國實際情況探索新型住房保障模式和操作模式,對中低收入家庭住房問題的解決以及和諧社會的構建都有積極意義。
一、現有住房保障模式分析
住房保障制度是政府住房政策的重要組成部分,一般分為三個方面的政策:在需求方面表現為政府對低收入者發放住房補貼的政策;在供給方面表現為政府直接興建低收入住房或補貼開發商營建和經營經濟適用房;在金融支持方面表現為銀行為住宅消費提供低息貸款。我國現行的住房保障模式基本上包含了這三個方面的內容。
1.廉租住房制度是政府從需求角度出發,向符合城鎮居民最低生活保障標准且住房困難的家庭,提供租金補貼或實物配租的一種住房保障形式,其目的是提高低收入者的住房需求。在實際操作中政府先規定一個低收入階層所應得到的住房服務質量標准,同時衡量家庭為獲得該水准住房服務而需支付的房租佔家庭收入或總開支的比重,市場租金與家庭應付租金額之間的差額由政府補貼。這種住房保障模式大大減輕了低收入家庭的負擔,但是廉租房大多在城市較為偏遠地區,交通成本很高,廉租房過度聚集還容易形成『貧民窟』現象,這些都不利於廉租住房保障機制的發揮。
2.經濟適用房制度是從供給角度提供住房保障的主要形式,是以微利價出售給廣大中低收入家庭,且具有社會保障性質的商品住宅。政府對建設經濟適用房的開發商提供了大量優惠政策,其目的在於鼓勵開發商向社會供給更多低價位商品房,以滿足中低收入者需求。這種住房保障模式對解決中低收入家庭住房問題,平抑住宅價格都起到了積極作用。然而,在經濟適用房建設過程中存在房間過大、裝修豪華等問題,在交易過程中還出現了富人爭購的現象,影響了經濟適用房制度作用的發揮。
3.住房公積金制度是從金融支持角度提供住房保障的一種形式,這項制度自上世紀90年代初在我國開展以來,對城市居民購房提供了大量低息貸款,對解決這部分人的住房問題發揮了巨大作用。然而,隨著我國住房制度改革的深入和住房公積金規模的擴大,公積金制度也出現了一些新的問題,如收入差距的拉大,使得企業職工間公積金繳存額差距增大,存在濟富的傾向;公積金只能專款專用,不利於資金盤活;公積金貸款有額度限制,使得其支持中低收入職工購房的效果不明顯。
二、構建具有長效管理機制的住宅保障模式
面向21世紀,我們面臨著建設和諧社會的艱巨任務,住房保障自然成為和諧社會的重要組成部分。新形勢下的住房保障模式必須剔除短視的管理機制,從中低收入者和社會的長遠發展出發,建立長效的住房保障模式。
1.繼續推廣廉租住房,同時大力推進經濟租賃房發展。廉租住房只針對最低收入者,而社會存在著眾多既不是最低收入者,但又屬於低收入群體的居民,這部分人財力有限,買不起商品房和經濟適用房。因此,政府向他們提供經濟租賃房,采取了市場價格與政府補貼相結合的方式,可以很好地解決這部分人的住房問題。
2.廉租房和經濟租賃房不應過度集中。目前,經濟和社會協調發展已成為時代的潮流,也是經濟和社會發展的必然。廉租房和經濟租賃房在市區范圍內分散布局,可以在社區間創造協調的環境,不僅有利於居民自身的發展,也有利於社區繁榮和社會進步。
3.廉租房和經濟租賃房應逐步向貨幣補貼方向轉變。過去,政府為建廉租房花費了大量資金和精力,房子建成後還要進行後期管理,無形中加大了住房保障成本。將實物補貼向貨幣補貼轉化,不僅減輕了政府負擔,還增加了居民的住宅選擇權,同時也是活躍本地區住宅租賃市場一個很好的途徑。
4.為使經濟適用房更加『適用』,應采取多樣化的開發與分配模式。目前,經濟適用房開發與分配只有一種模式,即開發商在取得優惠政策建經濟適用房,消費者在市場上以較低的價格購買。在這種模式下不僅難以調動開發商積極性,導致供求失衡,而且也很難掌握消費者的收入和住宅狀況。因此,對有資格購買經濟適用房的消費者給予貨幣補貼,應該是一種較好的選擇。
5.住房公積金制度在貸款額度和利率方面應向中低收入者傾斜。中低收入者年繳存額遠遠低於高收入者,而中低收入者對住房有迫切需求,因此在實際操作中可以考慮對他們有一些政策傾斜。同時,為使公積金制度發揮更好的保障效應,還可以利用一部分閑置的資金開發低價位住房。
(本文作者周京奎系南開大學經濟研究所博士)
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