| 2005年被喻爲中國樓市的政策調控年。繼3月17日央行取消了實行多年的房貸優惠利率後，接連幾個月房產新政持續出臺：“國八點”、“國八條”、七部委新政……，政策浪潮席捲了整個房地產市場。而伴隨着這些政策的相繼出臺，湖北乃至全國的房地產市場調控初見成效，房地產開發投資過快的增長勢頭得到遏制。
2005年湖北房地產開發投資447.95億元，同比增長32.8%，增幅比上年回落8.3個百分點。同時，全省房地產市場價格快速上漲的勢頭亦得到了有效抑制，與上年相比，湖北全年房屋銷售價格上漲6.5%，土地交易價格上漲5.0%，房地產租賃價格上漲0.6%，漲幅分別比2004年回落了1.5、0.2和0.6個百分點。
一、房地產市場價格運行的主要特徵
(一)房屋銷售價格持續上漲，但快速上漲勢頭得到有效抑制
與上年相比，2005年湖北房屋銷售價格上漲6.5%，其中一季度上漲15.2%，這是自2000年二季度持續20個季度的上漲所達到的最高值。隨着國家針對房地產市場的宏觀調控政策相繼出臺，過快的房價漲幅得到有效抑制。二季度漲幅回落到7.3%，到三季度漲幅回落至5.9%，而四季度漲幅更是隻有3.9%，全年商品房銷售價格漲幅明顯呈現前高後低、逐季單邊回落的態勢，表明國家針對房地產市場打出的一套“組合拳”發揮了明顯效用。分大類看：
1、商品房價格平穩上揚。與上年相比，2005年湖北商品房銷售價格上漲5.8%，其中，住宅價格上漲6.6%，漲幅分別較2004年回落0.9和0.8個百分點；經濟適用房價格上漲5.0%。其中：在住宅商品房中，高檔公寓價格漲幅回落最大，同比上漲3.6%，比2004年的漲幅回落了3.7個百分點；而多層住宅價格和別墅價格分別上漲7.2%和7.9%，漲幅分別比2004年回落了2.3和2.1個百分點。
2、二手房價格漲幅較大，成爲拉動房屋銷售價格的重要力量。與上年相比，2005年湖北二手房價格上漲8.7%，漲幅較2004年回落了4.4個百分點。其中，住宅價格上漲9.6%，非住宅價格上漲0.8%。隨着房地產市場的升溫，商品房價格的大幅上漲，一方面使部分潛在的新房購買者轉向了二手房市場。另一方面隨着部分投資置業者理念的轉變，轉向投資二手房。而住房二級市場的全面開放等房改政策全方位推進，加之城市大規模的舊城改造建設所釋放出來的住房需求隨着房地產的存量越來越多，二手房交易量增價漲。據武漢房地產市場信息網統計，截止2005年12月30日，全市二手房交易達40358套，較上年增加了16%，價格也不斷攀升。
(二)房屋租賃價格小幅上升，物業管理價格則小幅下降
與上年相比，房屋租賃價格小幅上升，上漲0.6%，漲幅比2004年回落了0.6個百分點；而物業管理價格卻出現小幅下降，下降0.7%。分季看，房屋租賃價格一季度下降0.2%，二季度上漲1.3%，三季度上漲0.9%，四季度上漲0.5%。物業管理價格一季度下降1.8%，二季度下降1.2%，三季度上漲0.3%，四季度與上年持平。分類看，房屋租賃價格中的各類價格均呈上升態勢：工業倉儲用房租賃價格漲幅最高，上漲1.3%；其次是住宅，上漲1.0%；而辦公用房和商業娛樂用房租賃價格均上漲0.2%。物業管理價格中除住宅價格下降0.9%外，辦公樓、商業娛樂用房和工業倉儲用房價格均與上年持平。
(三)土地交易價格持續上漲
隨着房地產業的進一步發展，國內土地市場採取公開招標、拍賣和掛牌的方式出讓國有土地使用權，開發商獲取土地的市場化，土地作爲不可再生資源的價值得到有效實現，致使土地價格呈現穩步上升的態勢，2005年，湖北土地交易價格持續上漲，較上年上漲5.0%，僅比2004年的漲幅回落0.2個百分點。分季度看，一季度上漲3.9%，二季度上漲10.9%，三季度上漲3.8%，四季度上漲1.3%。在土地交易價格中，居民住宅用地價格上漲最高，上漲5.7%，工業倉儲用地價格上漲1.2%，商業、旅遊、娛樂用地價格上漲3.8%，其它用地價格上漲4.7%。
(四)住宅市場銷售價格漲幅明顯高於租賃價格
普通住宅租賃價格能直接反映住宅市場的實際需求變化，其與商品房和二手房的銷售價格進行對比分析顯示：2005年全省住宅銷售價格水平的變化與普通住宅租賃價格水平的變化趨勢基本一致，但住宅市場銷售價格漲幅明顯高於租賃價格。普通住宅租賃價格同比僅上漲1.0%，而同期住宅銷售價格則上漲明顯，其中二手房的銷售價格上漲較快，上升8.7%；高檔商品住宅的銷售價格上升7.2%；普通住宅的銷售價格上升6.6%；經濟適用房的銷售價格上升5.0%。相對租賃價格的變化而言，住宅銷售價格的上漲較快。
二、影響房地產價格上漲的主要因素
(一)商品房需求的穩定增長推動着房地產價格的上升
1、國民經濟持續快速發展和居民收入的穩步提高，居民積累的一定購買能力得以釋放。近年來，隨着我國國民經濟持續保持高速增長，爲房地產業的發展打下了堅實的經濟基礎；加上國家實行擴大內需、啓動消費政策的引導；居民收入的穩步增長，引發一部分居民住房需求向改善型轉變；同時，購房者往往集中父母或孩子、甚至三代人的收入來購房，福利分房又積累了各種補貼收入，這些因素又都相對地增加了居民的購房消費能力。此外，賣舊房的人中，多數是爲了買新房，以改善居住條件。例如武漢某市場研究中心對2005年成交客戶的數據進行分析，在這些賣舊房買新房的人中，50%的人在同一區域購買面積更大、戶型新的新房；30%的人因工作地點變化、孩子上學及照顧老人等原因而跨區域購買新房；15%是爲改變生活環境，提升居住品質而選擇其他區域的優質樓盤。另外，有5%的人表示，將購買商鋪與易租住宅等適合長線投資的房產項目。
2、城鎮居民住房制度的市場化改革等，極大地促進了對住房的需求。此外，隨着“經營城市”理念的深入，各地紛紛加快城市化建設步伐，以拆遷舊房爲主的舊城改造項目接連不斷，這也是增加對房地產需求的一個重要方面。因此，房地產需求的全面穩定增長推動着房地產開發投資增長，進而帶動房地產價格的上漲。
3、長期負利率刺激了居民的買房需求。雖然2004年11月利率有小幅上升，一年期定期存款利率爲2.25%，扣除利息稅後，實際年利率爲1.8%，並且保持至今，但2005年湖北居民消費價格同比上漲2.9%，漲幅明顯高於銀行存款利率，導致了銀行存款利率爲負利率，存款反而縮水，這樣也刺激了居民的買房需求。同時人民幣升值的預期還吸引海外資金進入大陸，支持了房價的上升。
(二)房地產開發用地價格上升
土地屬於不可再生資源。在市場經濟快速發展的背景下，近年來各級政府對土地資源採取了各種措施以強化監管，如武漢市在2001年先後出臺《武漢市土地交易管理辦法》、《武漢市土地管理辦法》等政策，2003年湖北省禁止了別墅用地的審批，對高檔寫字樓用地的審批也更加嚴格等等，充分體現出政府對土地一級市場的宏觀調控力度進一步加強。隨着房地產開發用土地全面實行公開拍賣、招標制度，土地使用的市場化，市場配置土地資源，與日趨旺盛的房地產開發形成了反差，使土地供需出現了不平衡，在一定程度上帶動了房屋用地價格的上升。如武漢市2005年通過“招拍掛”方式成交土地36幅，總成交金額116.15億元，總出讓面積226.24萬平方米(3393.64畝)，平均成交價格爲342.25萬元/畝，樓面地價爲1925.42元/平方米(不含東西湖、蔡甸、新州、黃陂等遠城區土地情況)，與2004年土地交易情況相比，雖然成交土地減少16幅，總成交金額卻增加44.44億元，總出讓面積增加18.31萬平方米，平均成交價每畝增加112.36萬元，樓面地價增加613.30元/平方米。
(三)房地產開發成本推動
構成商品房銷售價格成本的房屋建築安裝工程費用、土地價格、室外綠化和市政配套投入以及各項稅費、銀行利息等，除個別的有所下降外，大部分項目的費用都或保持基本穩定或逐步上漲，從而使房地產開發與銷售成本增加，並驅動着商品房銷售價格的上漲。此外，拆遷成本提高，住宅品質需求的提高，如隨着人們對住房環境的要求越來越高，開發商普遍加大了環境綠化、小區基礎設施的建設開支，也在一定程度上加大了商品房的開發成本。
(四)股票市場持續低迷，部分資金流向房地產市場
由於近年來股市持續低迷，也使部分資金抽離股市轉而流向房地產市場，以作爲長線投資，這樣也對房地產價格有一定的支撐作用。
三、2006年房地產市場走勢展望
2005年是房地產的“政策年”，而2006年將是房地產的“調整年”，房地產市場將進入一個調整或者是盤整階段。展望2006年，湖北房地產市場將趨向於結構調整、總量穩步增長和價格保持平穩上漲的態勢，但漲幅不會太大。
(一)支撐房價上漲的因素
1、宏觀經濟形勢將爲房地產提供良好的發展空間。2006年國民經濟將繼續保持平穩較快發展，城鄉居民的收入將不斷提高。這爲房地產業提供了廣闊發展空間。
2、土地供應趨緊，價格有可能攀升。爲穩定房價，2006年國家將繼續加大對中小戶型、中低價位商品房、經濟適用房和廉租房的土地供應，未來5年，土地“閘門”都將在控制固定資產投資、促進房地產市場健康發展，保持經濟平衡運行方面發揮作用。同時，國家將適時出臺新的禁止供地和限制供地項目目錄，以落實國家產業政策，優先保障國家重點建設項目用地需求，支持有利於結構調整的項目建設用地。對不符合國家產業政策、發展規劃和市場準入標準的項目，不予供地。土地供應量的減少，價格有可能繼續上升。
3、住房消費需求潛力大，房價難以出現明顯回落。城市化進程帶來了城市人口的增長，城市人口的自然增長和外來人口的遷入每年都在增加，住房需求逐年擴大。根據中國人民銀行2005年12月中旬公佈的問卷調查結果，未來三個月打算“購買住房”的居民人數佔比爲19.2%，儘管較上年同期下降2個百分點，但這19.2%的居民購房意願足以支撐起龐大的住房消費市場。同時，城市拆遷的被動需求也不可能消除。雖然國家出臺了相關政策，要求在城市房屋拆遷過程中，嚴格依據城市總體規劃和近期建設的需要，合理確定拆遷規模，要求把人性化拆遷貫穿拆遷全過程。但爲了提高城市整體功能，老城改造不可能停頓，住房被動需求將繼續保持。由此可見，國內住房需求潛力是非常大的，住房價格難以出現明顯回落。
4、地方政府需要一個穩定的房地產市場。房地產業經過近十年的發展，已成爲國民經濟的支柱產業。一方面，一個健康穩定的房地產市場，將拉動整個國民經濟的可持續發展，它的波動將涉及到建材、工程機械、家電等數十個行業；另一方面，一個健康穩定的房地產市場，它能爲廣大的百姓提供較豐富的住房來源，滿足百姓對住房的需求。同時，穩定的房地產市場爲各級政府通過土地市場的交易獲得大量的城市建設資金提供了保障。特別需要指出的是，房地產業是資金密集型的產業，沉積了大量的銀行資金，它的波動直接影響企業對銀行的還款能力。因此，地方政府需要一個穩定的房地產市場。
(二)抑制房價上漲的因素
1、國家對房地產市場的調控政策仍將對房地產供需和房價產生較大影響。2005年中央經濟工作會議提出要注意保護和節約土地，合理把握城鎮化進度。因此，今後我國房地產市場開發將呈現平穩增長態勢，別墅和高檔住宅等浪費土地資源的開發將會受到遏制。同時，貸款政策和稅收徵管政策的變化，以及住房建設配套政策的完善，都會對今年房價產生一定的影響。
2、居民住房消費趨於理性有利於防止房價進一步上漲。經過七年多的住房市場化改革，我國城市居民住房消費日趨成熟，住房階梯型消費正在逐漸形成。同時，隨着各項調控措施到位和房價漲幅回落，普通居民跟風炒房現象也將得到有效遏制，居民住房消費更趨理性。同時，調控政策的滯後效應對購房者信心的影響繼續存在，購房者持幣觀望的態度不會輕易改變。因此，今年房價出現大幅上漲的可能性不大。
3、現行房價不盡合理。參照國際上通行的標準，房價與家庭年均收入比例是判斷房價是否處在一個合理的水平的兩個基本依據。發達國家如美國、日本的房價是家庭年均收入的3至6倍，而2005年武漢市商品住宅預售平均成交價格爲3416元/平方米，家庭年均可支配收入爲31139.5元，按戶均購房面積80平方米計算，房價已達到了家庭年均收入的8.8倍。從這個數量關係上看，目前房價已處於過高的水平。許多高檔商品房價格已經接近發達國家的水平。這對於一個人均收入僅相當於發達國家的1/20甚至1/30，但是房價卻逐步逼近的發展趨勢，無疑顯得有悖常理，也預示着其中的風險在累積增加。
4、商品房供過於求的苗頭已經顯現，商品房空置面積大幅增加。據統計，2005年1—11月全省商品房空置面積達226.67萬平方米，比上年同期增加了20.0%，與上年同期的下降20.3%形成了強烈的對比。而空置一年至三年的面積有113.04萬平方米，增長了46.2%。截止2005年底，武漢市約有9萬套商品房沒有賣出。按照平均每天銷售200套的速度，消化這9萬套商品房需要一年以上的時間，這還不算新增的樓盤，短期供給超出了需求。(來源：國家統計局湖北調查總隊)
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