| 在衆多物業糾紛中，業主起訴物業公司少有勝訴，而北京美麗園小區業委會日前卻迎來了一場勝訴。“我們成功地擠掉了物業費裏的水分。”該小區業委會主任雷霞說。按照北京市第一中級人民法院2005年12月下達的終審判決書，在原價每平方米2.72元的物業費中，被擠出的“水分”最多約1.14元。
這場訴訟被輿論視爲“揭開了物業收費的黑幕”，以及業主理性維權的勝利。
“擰乾溼漉漉的物業費”
在這個房價如今已接近每平方米1萬元的小區內，這場物業糾紛源於2002年年底第一屆業主委員會成立。該屆業委會經過覈查，對鴻銘物業公司每平方米2.72元的物業費的測算產生了疑問。
他們發現，物業費中的水泵費，並非按照實際使用的1組2臺變頻水泵收費，而是按照原規劃中30組60臺的高壓水泵來收費；電梯的維護與運行費，也按照規劃中的118部來收費，而實際運行的只有111部。此外，有關文件規定按戶收費的保安費、保潔費、垃圾清運費等均按平方米收費；室內中小修費，不論是否委託給物業公司，一律照收。並且，這每平方米2.72元的物業費中，還包含了有關文件規定不得收取的共用天線管理費。
該屆業委會與鴻銘物業公司多次就降低物業費進行了商談。2003年6月，雙方協商的結果是將物業費下調至2.65元，同時停車費由每年1600元降至1300元。但這一收費最終因爲業主分歧大而未能施行。
2004年8月，新一屆業委會選舉成立，同年10月8日備案成功。而在此期間，2004年10月1日，鴻銘物業公司發佈了新的物業收費標準。
新標準中，將按平方米收取的保安費、保潔費、垃圾清運費等改爲按戶收費；室內中、小修，如不委託給物業公司，將不再收費；停止收取共用天線管理費。
按照新標準，如將室內中小修委託給物業公司，則收取物業費爲每平方米2.61元加每戶11.08元，如不委託，則物業費爲每平方米2.04元加每戶11.08元。
據鴻銘物業公司副總經理汪建春說，至今已按照新標準，與小區1378戶業主中的1012戶簽訂了《補充協議》；未簽訂《補充協議》的，依然按照每平方米2.72元收費。
2005年3月，新一屆業委會得到業主大會授權，向法院起訴物業公司的“不實收費”。在業委會的13項訴訟請求中，除要求將按平方米收取的保安費等改爲按戶收費、未經委託的室內中小修費取消、停止收取共用天線管理費等之外，還要求按照實際的水泵數、電梯數目收費。
業委會還訴稱，小區的實際住宅建築面積爲21萬多平方米，而物業公司測算物業費時卻只按20多萬平方米計算。
如此經法院測算下來，電梯維保費由原來的0.441元降爲0.405元，運行費由原來的0.606元降爲0.522元；而水泵費則由原來的0.292元降爲0.008元。
此外，法院還判令物業公司將3年的電梯廣告位租賃收益返還給業委會，計18萬元。
業委會成員周杰律師稱，如果物業公司將2003～2005年間多收的物業費返還給業主，將達數百萬元。
業委會主任雷霞則把這一過程稱爲“擰乾溼漉漉的物業費”。
“保護私有財產的偉大實踐”
“這是一種通過法律途徑、理性的、有效的維權方式。”中國政法大學教授蔡定劍說。
據長期關注業主維權的秦兵律師觀察，目前有關商品房面積問題、質量問題的大規模糾紛已經過去，現在進入了另一個階段，即大規模的物業糾紛。
根據北京朝陽區人民法院公佈的數據，2002年該院受理物業管理糾紛194件，2003年增長到650件，2004年爲1898件。
面對物業糾紛，大多數業主選擇了拒交物業費。“這是成本最低的反抗手段。”秦兵說。
拒交物業費的結果，是業主被物業公司告上法庭。同樣來自朝陽法院的數據，該院受理的物業糾紛中，物業公司起訴業主、索要物業費的佔90%以上。
事實上，在美麗園小區的這起物業費訴訟之前，也有業主因爲“不滿物業公司的花賬”而拒交物業費。本屆業委會9名成員中，大部分都曾拒交物業費。
據鴻銘公司副總經理汪建春說，他們爲此曾起訴過十幾位美麗園業主，並幾乎都勝訴。
在北京，不久前，朝陽法院即動用“堵被窩”的方式對欠費業主進行強制執行。
物業糾紛還帶來了更大的衝突，北京一些小區的業主們甚至走上街頭遊行。
而美麗園小區的物業訴訟，在秦兵看來，代表着一種理性的“尋求法律的途徑”。該小區的“維權過程值得每個業主學習”，他說。
秦兵認爲，業主對物業公司的鬥爭，“是他們保護私有財產的偉大實踐。”
這場勝訴，在業委會主任雷霞看來，至少說明“理性維權的途徑是走得通的，儘管過程很艱難”，而法院的判決，是要告訴大家，“這是一個出口”。“因爲北京大大小小的小區幾乎都有業主在維權，所以纔會有美麗園的勝訴。”她說，“美麗園只是比較幸運而已。”
物業費的兩筆賬
但是事情並不如法院判決書上呈現得那麼簡單。
勝訴一個月來，雷霞已經給業主們舉辦了6場“物業費說明會”，目的是解決業主們心中的疑慮：如果物業費降到每平方米1.58元，目前的物業服務標準會不會降低？物業公司到底有沒有利潤？
來自物業公司的說法是，如果這樣收費，“絕對幹不下去”。
據鴻銘公司副總經理汪建春說，由於物業公司是由小區開發商控股，爲了配合樓盤銷售，物業費最初的定價2.72元已經是優惠價。否則，僅電梯運行費一項，按照有關文件，以每年每臺54640元來計算，每月即應收費每平方米2.4元，而不是現行的0.606元。
汪建春說，此外，小區裏的門禁系統等智能化運行維護費，與公共照明費都沒有算入這2.72元中。
而關於水泵費一項，他承認，實際運行費比現行0.292元要少，但絕對高於法院測算的0.008元，實際成本大約在0.16元左右。但是，“多出來的我們得拿去補貼智能化運行維護費和公共照明費。”
鴻銘公司出示的一張收費標準價目表顯示，如果“不給優惠”，即使將水泵費定爲0.008元，不算室內中小修費，物業費也高達每平米3.791元，外加每戶每月13.188元。
汪建春說，按照現在的“優惠價”，光靠物業費一項，根本無法盈利，需要靠小區停車位的經營收益來貼補。如果小區物業費的交費率能達到95%，則“能持平，略有盈餘”。
汪建春算了這樣一筆賬：以每戶每月5元的保安費爲例，全小區每月保安費收入不足7000元，根本無法支付美麗園現有83名保安的工資。
“我們實行的是包乾制，講的是綜合盈利。”汪建春說。
而雷霞則認爲，即使是包乾制，業主們也有權知道“包乾”在哪裏。在“物業費說明會”上，雷霞算了一筆完全不同的賬。
據業委會計算，僅電梯運行費、維護費、檢測費，物業公司一年即可獲毛利約160萬元：根據小區內電梯實際電費繳費清單，一部電梯一年運行費約爲1600元，而物業公司則按照每臺10530元收費；電梯維護費，經業委會諮詢具有一級資質的電梯維護公司，維護一部電梯的市場價爲每年3000～4000元，而物業公司按照每臺每年9210元收費。
業委會計算，全小區每年車位費多繳納超過60萬元，水泵費全小區每年比實際發生費用多繳納50萬元。此外，業委會認爲，開發商每年還應當繳納物業費200多萬元。
各項費用綜合算下來，雷霞的結論是：按照每平米1.58元來收取物業費，在不降低目前服務標準和質量的情況下，物業公司一年獲取一兩百萬元利潤不成問題。“我們完全可以心安理得地享受原來質量的服務。”雷霞這樣告訴前來聽講的鄰居。
雷霞表示，業主要想獲得物美價廉的服務，就一定得通過招投標，讓物業公司之間去競爭，從而獲得質價相符的服務。
汪建春則表示：如果按照這個價位，鴻銘公司不會參加招投標。
據悉，鴻銘公司已經申請重審此案。
而業委會目前正在進行的工作，是爭取獲得業主大會的授權，以1.69元爲基準價招聘物業，具體價格視服務內容而定。雷霞說，在將來的物業服務合同中，要把物業費的使用規定得極其細緻。雷霞舉例說，會具體到有多少個保安、保潔人員，房屋外牆多長時間清洗一次等等，便於監督覈查，“每一分錢都要花得清清楚楚”。
美麗園業委會提醒業主，接下來還有一項重頭工作，即如何對2000多萬元的小區住宅公共維修基金實行監督。
據媒體報道，美麗園訴訟案是北京首例以業委會爲原告的物業訴訟。儘管從法律上講，業主個人也可以對物業公司提起物業訴訟，“但力量不夠，”秦兵說，“他們應該成立業委會或者選舉產生業主代表。”
而據周杰律師稱，由於物業費牽涉到小區的公用部分，單個業主往往難以主張這部分權益。
有數據顯示，北京市共有3032個住宅小區，由2495個物業管理公司管理服務，但其中只有440個小區成立了業委會，僅佔小區總數的14.5%。
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