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2005年12月1日,建設部頒布的《房地產估價機構管理辦法》(以下簡稱《辦法》)正式實施,其目的為規范房地產估價機構行為,維護房地產估價市場秩序,保障房地產估價活動當事人合法權益。1995年1月1日實施的《城市房地產管理法》明確規定了『國家實行房地產價格評估制度』、『國家實行房地產估價人員資格認證制度』。自《中華人民共和國城市房地產管理法》以法律形式確立了房地產評估的地位,指明了房地產評估業發展的方向後,隨著注冊房地產評估師資格考試制度的建立及國家技術監督局與建設部聯合發布的國家標准《房地產估價規范》等政策法規的相繼實施,標志房地產估價行業已進入規范、快速發展的新時期。
目前,房地產估價社會認知度不斷提高,很多領域的經濟行為都有所涉及。房地產估價行業的發展在一定程度上推動了我國的社會主義市場經濟建設。在《辦法》正式實施之際,天津日報《經濟周刊》與天津市房地產估價師協會共同舉辦了以『房地產估價行業發展』為主題的沙龍,邀請了部分從業人員、學者以及律師,就行業的發展、監督管理、企業內部建設、人纔培養等問題展開了深入的討論。
邀請嘉賓
天津市房地產估價師協會常務副秘書長程翔
天津市房地產估價師協會副會長、副秘書長張弘武
天津市正德有限責任房地產評估事務所所長張彩艷
天津鼎力房地產評估諮詢有限公司總經理馬力
天津市中量有限責任房地產評估事務所所長許雲洲
天津津港房地產諮詢評估有限公司總經理王智剛
天津市同信房地產評估有限公司總經理王海鳴
張盈律師事務所律師田長慧
天津市同章有限責任房地產評估事務所所長劉健
天津師范大學城市與環境科學學院副教授段岩燕
南開大學經濟研究所講師周京奎
新規章出臺機遇與挑戰同在
主持人:新的《房地產估價機構管理辦法》是在怎樣的背景下出臺的?目前,天津估價行業的發展狀況如何?
程翔:早在1997年,建設部就頒布了規范性文件《關於房地產價格評估機構資格等級管理的若乾規定》。但隨著我國社會主義市場經濟體制的逐步確立,市場經濟活動日趨頻繁及住房制度改革不斷深化,房地產市場環境發生了深刻變化。為了適應新形勢的要求,根據行政許可法要求,《國務院對確需保留的行政審批項目設定行政許可的決定》(國務院令第412號)明確『房地產估價機構資質核准』和房地產估價師注冊為行政許可事項,房地產估價行業已成為我國評估領域唯一對機構和從業人員都實行行政許可的行業,就應當依法以部門規章的形式,進一步規范房地產估價機構資質核准的條件、程序、時限等事項,建設部在廣泛調研的基礎上,參照國際慣例,結合我國估價行業發展的實際情況,制定出臺了《房地產估價機構管理辦法》。
從天津的情況來看,房地產估價行業近幾年取得了長足的發展。天津市目前共有房地產估價機構52家;2005年1至11月份,各評估機構累計完成的評估項目件數、建築面積、評估值、經營收入分別比去年同期增長50.8%、15.3%、17.2%、32%。
王智剛:《辦法》的出臺,對於估價機構而言是一件好事。《辦法》對估價機構既是約束,同時也是一種保護。2000年,房地產估價機構剛完成脫鉤改制時,天津市房地產估價機構的數量較少,而目前已發展為52家的規模,這一方面是房地產估價市場的逐漸規范及從業人員努力的結果,另一方面得益於天津經濟的發展,市場容量不斷擴大。
主持人:這次《辦法》的出臺有哪些新的突破?其中哪些方面對現有的估價機構帶來了較大的影響?
張弘武:這次《辦法》中很重要的一點就是取消了過去對不同資質等級的估價機構承接業務在地域上的限制,《辦法》的出臺對估價機構而言,既是機遇也是挑戰。現在,天津的估價機構可以到外省市開展業務,但也要准備面對外地進入天津的估價機構帶來的競爭。尤其在濱海新區加快開發開放的過程中,勢必有不少國內外規模較大的估價機構進入天津市場,競爭將不可避免。這就要求天津市各估價機構必須認真思考、積極應對,要在保持好現有估價業務市場的基礎上,努力開拓業務渠道,並走向全國。
段岩燕:從1997年到現在,房地產市場發生了較大變化,急需一個新的規定對房地產估價業中出現的問題進行規范、約束。這次《辦法》的出臺帶來了幾方面的突破,第一是取消了地域限制,讓估價機構充分參與市場競爭;第二,在機構資質認定方面有了更為嚴格的標准;第三,明確設立分支機構的具體要求,而此前沒有相應的規定;第四,在估價管理方面,明確了各級資質機構的業務范圍,防止越權評估;第五,突出承擔的法律責任,處罰規定比以前更細、更明確,例如規定最高可處罰三萬元,以及承擔民事、刑事責任。
馬力:對於新《辦法》的出臺,我感受最深的是其中明確了對估價機構的罰責。以前的《規定》中,這方面的規定線條比較粗,不是那麼細化,針對性不強。新辦法的實施要求估價機構必須本著客觀、公正、獨立、科學的原則開展業務,切實提高估價報告質量,規避執業風險。
田長慧:《辦法》的出臺,明確了對估價機構的罰責,一定意義上就是要求企業提高自身的法律意識,要求估價機構操作更為規范。
強化監管和自律誠信建設是生命線
主持人:在新的《辦法》中明確提出,要建立房地產估價機構信用檔案,加強誠信體系建設。行業協會在行業自律、規范方面采取了哪些措施?
程翔:為進一步加強行業自律,今年年初成立了天津市房地產估價師協會,協會成立之際就向全行業推行了《天津市房地產估價師執業基本准則》、《天津市房地產估價師執業具體准則——職業道德》及《天津市房地產估價師執業具體准則——估價結果審核》等行業標准,對估價機構及從業人員的執業行為起到了監督、促進的作用。
今後,將采取政府行政管理和行業自律管理相結合的方式,由市國土資源和房屋管理局、市房地產估價師協會分別承擔對房地產估價機構的監督管理職責,要結合房地產估價業務發展的實際情況,完善行業操作規程、制定行業服務標准,致力於房地產估價誠信建設,完善信用檔案,並向社會公開,形成公共監督機制,任何個人和企業都可以登錄國土資源和房屋管理局的網站,或是年底即將開通的天津市房地產估價師協會網站,來了解估價機構的信用狀況。隨著《辦法》的出臺,信用檔案建設將不斷完善。行業協會將督促估價機構、估價師遵守估價法律法規和技術規范,營造出依法評估、獨立評估、客觀公正評估的市場氛圍。行業協會將積極開展社會服務,開展專家諮詢和鑒定工作,做好對違反職業道德和執業規定行為的處理工作;同時通過加強對外宣傳,樹立房地產估價行業的良好形象。
主持人:對於估價機構而言,怎樣看待誠信建設對企業發展的重要性?
馬力:沒有聲譽也就沒有市場。對於老百姓來說,選擇哪一家評估機構,主要還是從評估機構的誠信,服務質量、品牌知名度這些方面考慮,憑借低價惡性競爭的估價機構是很難有其生存空間的。現在,國土資源和房屋管理局已經建立了房地產評估機構的信用檔案,其中記錄了每家評估機構的資質、誠信情況,而且這一檔案在不斷更新。對於廣大估價機構來說,要恪守執業道德,絕不能為了迎合某些當事人的不正當要求,故意出具有虛假記載、誤導性陳述的不實報告。
張彩艷:我認為,估價機構的誠信建設包括幾個方面:首先是做好延伸服務,例如更好地滿足金融機構對估價報告中風險分析的要求,加強在金融機構放貸之後的跟蹤服務。通過服務質量的提高,保證自己在市場中佔得一席之地;其次是提高評估報告的質量,這要求估價機構加強從業人員的業務素質,進一步保證所提供評估報告的質量;第三,應該強調這一行業的自律,而不是僅僅依靠外部的行政處罰來規范。
競爭加劇促經營理念轉變
主持人:天津濱海新區加快開發開放為房地產評估業提供了很大的發展空間。一方面《辦法》允許外地機構跨區域經營;另一方面隨著我國對WTO承諾的兌現,明年10月份後可能有大量外資評估機構進入天津,這是不是意味著『狼』來了?
許雲洲:《辦法》取消了地域限制,國內外的評估機構也可以來津拓展業務。我們和外省市的機構站在了同一條起跑線上。對於內資機構,站在同一水平上競爭,基本上實力相當,但是與境外機構相比,在經營理念、人員素質方面還存在一定的差距,各個估價機構應有針對性地設定自己的產品定位、市場定位、人員定位,以適應市場發展變化帶來的挑戰。
張彩艷:建議行業協會發揮房地產估價專家委員會的作用,組織有關專家學者及非執業估價師積極與政府、金融、司法等部門配合,做好對房地產估價機構的推薦、選定工作。目前還存在信息的公開問題,要保證評估報告的公正、科學,必然要求其分析建立於詳盡准確的數據基礎之上,而一些管理部門掌握的數據信息卻難以獲得,這一定程度上影響了一些估價項目的順利開展。
程翔:房地產估價行業涉及統計、司法、金融機構及相關權屬管理等很多部門。估價行業的良性發展需要全社會各個方面的支持及有關部門的配合,我感覺政府管理部門現在也越來越重視公共信息問題。
主持人:目前天津房地產估價行業內存在個別估價機構競相壓低收費標准的問題,如何看待這一現象?
馬力:對於收費高低的問題,我個人認為,是市場競爭的問題。有些機構在還沒有解決生存問題的時候肯定無暇顧及收益水平。對於這些估價機構,市場范圍較窄,業務量相對較少,為彌補固定成本支出或降低固定成本損失,會在評估收費上作出讓步。
張彩艷:做一項評估自然有成本支出,當收費低於這個成本的時候,有可能出現劣質產品。
王海鳴:這就是市場經濟的特點。房地產估價機構在致力於解決生存、發展問題的同時,注意《辦法》對資質、資金、人員有嚴格要求,對報告具體質量、管理的要求。《辦法》雖然沒有對機構的服務水平提出明確要求,但這已逐漸成為社會對機構評價的一種標准,當然也對評估價格產生較大的影響。相比而言,有些估價機構固定成本支出相對較高,如較高的辦公場所租金和員工工資支出等,而另一些估價機構這方面負擔相對輕一些。前者只有通過提高機構品質和高附加值的服務,優秀的品牌、優質的服務、良好的聲譽纔是機構發展之道。
主持人:評估機構應該如何把握自身的定位,從而提高自身的競爭力?
程翔:房地產估價以往主要是被動需求,現在已出現主動需求的趨勢。估價機構應在開展現有業務的同時,注意做好相關的可行性研究諮詢工作。從國內外較為成功的估價機構的業務構成來看,房地產投資諮詢、可行性研究等業務佔很大比例。所以我覺得這是未來估價機構的發展方向。
周京奎:我個人感覺,目前我國的房地產估價過程中,對房地產內含價值的考慮不夠深入。而房屋的維護、周邊基礎設施的改善、人文環境、生態環境以及房屋內部屬性的改變,都會影響到房地產的價格。評估過程中也應充分考慮這些方面的影響。
許雲洲:從業人員素質結構是金字塔形的,而市場單筆業務收入是倒金字塔形的,底下收費低,上面收費高,要改變目前的狀況、提高收入水平,就需要開拓高端服務市場。
王海鳴:我國很多行業都存在同質化競爭的問題,缺少差異化的優質服務。我感覺,一級資質的估價機構應當開發高端市場,為客戶提供差異化服務,從而擺脫在低端市場與小型估價機構進行價格戰的窘境。
人纔匱乏評估業求賢若渴
主持人:《辦法》中提出,要加強對執業人員的職業道德教育和業務培訓。目前,房地產估價行業的人纔培養有哪些渠道?這些人纔是否足以應對快速成長行業的需求?
張弘武:很早以前我國就存在估價活動,但沒有持續形成估價的專業隊伍,很多活動都是一些從事房地產交易的人員進行。改革開放以後,對房地產估價的需求越來越多。上世紀八十年代末,建設部開始規劃建立估價師隊伍。隨後建立了天津、上海、廣州三個培訓點,由天津負責三北地區專業知識的培訓,培養出一批具有一定水平的估價人員。1993年,認定了我國第一批估價師,自1995年開始正式的估價師資格考試,但至目前為止還沒有大專院校設立房地產估價相關專業。目前,天津商學院工程管理專業有設立房地產估價相關專業的意向,天津財經大學已有房地產金融相關專業。在現有的大專院校的專業設置下,房地產估價人員只有管理工程和土建專業與房地產估價專業聯系較為密切。
段岩燕:不少院校正在培養房地產方面的一些專業人纔。天津師范大學城市與環境科學學院也有這些方面的專業設置,並且計劃整合校內外的師資力量,籌建不動產(房地產)專業。
王海鳴:目前房地產估價行業對人纔的需求十分飢渴。現在,人纔培養采取的主要方式是考前培訓,通過考試取得執業資格。這在教育資源比較匱乏,知識性人纔缺乏的情況下,效果是非常明顯的。隨著我國經濟的發展,與國際慣例的接軌,對房地產估價師也提出了很多新的要求,一部分估價師對金融、法律、建築方面的知識存在一定的缺陷。另外一個很重要的方面,不少估價師不具備相關諮詢能力,而這方面的需求正不斷擴大,這是估價師們目前亟待解決的問題。
主持人:針對人纔培養的問題,行業協會采取了怎樣的措施?
程翔:行業協會精心組織了形式多樣的繼續教育,並定期邀請有關專家對本市取得執業資格的人員進行後續教育培訓,使後續教育形成制度化,切實提高全行業的整體素質。
王海鳴:目前人纔培養過程中還沒有形成正規化體系,同時從業人員也面臨知識覆蓋面過窄、針對性比較弱的問題。對此,協會未來將開展初、中、高級人員的多層次培訓:初級人員培訓主要是彌補考試型房地產估價師執業基本能力不足的問題,使他們具備基本的執業能力;中級人員的培訓以完成各類較為全面的房地產估價報告為目標,讓他們具備一些專業諮詢的基本能力;高級人員的培訓,則要求他們要對初、中級人員有相應的指導能力,能夠應對復雜的技術問題。在繼續教育安排中,將側重執業道德的培養。
另一方面,協會將積極與高等院校聯合,舉辦專題培訓包括研究生班、短期研修等多種形式,盡快培養一批高級、資深的房地產估價師。詞
名詞解釋
房地產估價機構
是指依法設立並取得房地產估價機構資質,從事房地產估價活動的中介服務機構。
房地產估價活動
包括土地、建築物、構築物、在建工程、以房地產為主的企業整體資產、企業整體資產中的房地產等各類房地產評估,以及因轉讓、抵押、城鎮房屋拆遷、司法鑒定、課稅、公司上市、企業改制、企業清算、資產重組、資產處置等需要進行的房地產評估。
房地產估價師
是指經全國統一考試,取得房地產估價師《執業資格證書》,並注冊登記後從事房地產估價活動的人員。
政策沿革
1995年1月1日《中華人民共和國城市房地產管理法》正式實施。
1995年3月22日建設部、人事部關於印發《房地產估價師執業資格制度暫行規定》和《房地產估價師執業資格考試實施辦法》
1995年3月23日建設部、中國人民銀行關於加強與銀行貸款業務相關的房地產抵押和評估管理工作的通知
1997年1月9日《關於房地產價格評估機構資格等級管理的若乾規定》開始實施。
1999年6月1日《中華人民共和國國家標准房地產估價規范》實施。
2005年3月30日《天津市房地產估價師執業基本准則》、《天津市房地產估價師執業具體准則——職業道德》及《天津市房地產估價師執業具體准則——估價結果審核》出臺。
2005年12月1日《房地產估價機構辦法》出臺。
數字解讀
截至目前,本市共有房地產估價機構52家,其中具有一級資質的機構5家,二級資質機構12家,三級資質機構28家,三級暫定資質機構7家。
2005年1至11月份,天津市各評估機構累積完成評估項目17612件,建築面積6773萬平方米,評估值近571億元,評估收入近7553萬元。
天津市經建設部、人事部認定和考試合格取得房地產估價師執業資格的人員為548人,其中通過注冊取得房地產估價師注冊證的人員為377人,經市房地產管理局培訓考試合格,取得房地產估價員崗位證書的人員2177名。
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