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『2006中國經濟形勢與展望泰達論壇』12月10日在天津濱海新區召開。論壇吸引了國內知名經濟學者、著名企業家前來參會。嘉賓們論述了當前中國宏觀經濟、電子信息產業與房地產產業總體運行情況,預測明年經濟走勢,為濱海新區企業提供一些專業的諮詢服務。近300多名天津企業家參加了此次論壇。中國『地產明星』馮侖以『2006中國房地產形勢與展望』為主題發表了精彩言論,對未來地產大勢進行了預測。
國企將成地產主力
目前全國有近4萬家房地產企業,其中70%是民營企業。在全國前十大房地產公司中只有兩家國有房地產公司。但馮侖認為房地產業民營企業佔主導的局面將在不久的將來發生改變。
今年10月,國資委又圈定了8家將以房地產為主業的中央企業,有消息稱169家國有控股大型企業中將有16家將以房地產開發作為主營業務。目前已經公布了13家。馮侖透露在這16家企業中很多企業已經陸續開始進行大規模的土地盤整。這意味著在今後三年中,在市場供應格局上,特別是普通住宅,國有企業的供應量會有很大上昇。明年房地產前十位公司,大概一半以上都會是國有企業。馮侖認為這符合政府調控房價的意圖。隨著國有企業在普通住宅市場中的影響力越來越大,房價將得到更多、更有效的調控。
馮侖認為今後三年房地產業格局將發生很大改變,房地產行業不是國退民進,而是國進民要改。創新模式快速增長的企業、大型國企、專業化中小企業將成為主導市場的力量。
經營模式發生變化
馮侖認為,在未來幾年中國房地產企業的經營模式也將發生重大改變。
他說:『目前我國有近4萬家房地產公司,經營模式都基本屬於香港模式。簡單地說就是買地,然後規劃、施工,把房子再賣出去,每平方米加一點錢,一平方米賺500塊錢也好,300塊錢也好,賺的都是加工費。』
馮侖說,在美國這樣發達的房地產市場,有20萬家房地產企業,而在這20萬家房地產企業中,做開發的企業很少。大部分是服務型的,包括金融服務、物業管理、社區服務等。隨著我國房地產行業的不斷成熟,房地產企業業務細分和經營模式改變的趨勢將越來越清晰。
馮侖認為未來的房地產發展將出現三種經營模式。
第一種是專業住宅公司,以萬科為代表。2004年萬科住宅供應量將近18000套。美國最大的房地產公司,每年房屋銷售量是兩萬套。萬科在今後三年一定會成為全球性的大公司。富力、順馳、綠地等公司都在走這條路。他們將住宅工業化。第二種是傳統的綜合開發公司。目前大部分國有企業都在用這種方式,因為有土地資源優勢,銀行融資優勢、政府政策優勢等,這類企業既做住宅也做商業地產,住宅中既做中檔房、高檔房,也做經濟適用房屋。北京首創、上海『粵秀』、上海『城投』等公司都屬於綜合開發模式。第三種模式是『美國模式』。注重價值創造和價值控制。注重在高端市場上創造自己的附加值。
濱海新區警惕地產泡沫
2005年是房地產的調控年,國家出臺了從土地供應、到信貸政策的一系列調控政策。在宏觀調控下,全國房價漲幅逐漸調整回落。但天津濱海新區的房地產行業卻逆市上行。泰達的樓面地價從每平方米1500元上昇到5600元。普通商品房住宅從每平方米2100元增長到4500元。對此馮侖告誡要警惕地產泡沫。
馮侖透露,在萬通與泰達聯合建設的開發區新樓盤的購買者中,投資者超過了25%以上。按照國際經驗,投資購房一旦超過25%就要警惕泡沫的出現。一旦泡沫出現將不利於濱海新區整體的健康發展。馮侖認為最近一段時間濱海新區房價飆昇,房價已經有過高的趨勢。他分析說,濱海新區核心區的房價比天津市內六區均價,每平方米高出50—100元是正常價格。
馮侖認為濱海新區房地產市場發展將分為不同的階段,第一個階段是最近三至五年,這期間是市場需求的積累過程,並不能真正產生效應。大規模的投資會產生大量的購物中心及一些配套設施,從而產生大量的就業機會,帶動外來人口的增長和居民收入的提高,帶動城市功能的完善。第二個階段是接下來的三到五年,真正大規模的商業需求、投資需求,纔會形成強大的地產需求。投資者在考慮回報時應該對這個市場進行更加全面、理性的分析。他提請濱海新區政府注意,引導該地區房地產市場健康成長。
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