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看熱鬧的多真正買的少 天津房產市場進入調整期

http://www.enorth.com.cn  2005-12-12 17:20
 

  年終歲末,一些開發商再次發力,自11月份以來,天津樓市數十個項目開盤或者推出新產品,面對高高在上的房價,消費者“用腳投票”局面一時難改。

  “房地產市場進入了一個調整期”

  根據天津市國土資源和房屋管理局公佈的數據,11月,天津樓市成交面積繼上月下跌後再度下挫,與去年同期相比,下降幅度更是高達44.9%。

  房地產研究專家劉玉錄博士認爲,進入2005年,無論是從國家層面還是天津市,一系列針對房地產市場的政策密集出臺,經過兩年的宏觀調控,“有形之手”效應初步顯現。2005年天津房地產市場漸趨規範和理性化。政策出臺後,改變了大多數購房者心理預期和投資購房者的收益預期,觀望情緒一度形成。從整體市場走勢來看,天津市場進入相對平淡的盤整期。這種局面至今未有大的變化。

  天津市政府新聞發言人張峻屹也說天津的“房地產市場進入了一個調整期”。他認爲,國家和天津市相關穩定房屋價格政策出臺後,在一定程度上穩定了居民的購房心理,一部分居民持幣待購,觀望市場變化,期望房價回落。

  最直觀的表現就是天津市商品房交易量一降再降。根據官方公佈的統計數據,今年前10個月,天津市商品房銷售僅爲848萬平方米,比去年下降了20%多。剛剛過去的天津秋季房交會上,也是看熱鬧的多,真正買房的人少。

  從“兩個調整”入手打破僵持

  由於各類因素的限制,供需雙方在房價上的博弈還將繼續。天津社會科學院經濟社會預測研究所所長盧衛研究員認爲,在開發商與消費者不斷博弈過程中,如何打破這種僵持必須從“兩個調整”入手,即消費者要調整對房價回落的心理預期,開發商要調整市場預期。

  盧衛認爲,從天津房地產市場的發展來看,近兩年天津房價上漲有其合理因素,經過宏觀調控,使接近本真的供求關係越來越顯露出來,但是,支持天津房價緩步上升的因素依然存在。如大規模的城市建設帶來的拆遷,海河開發,尤其是隨着天津整體宏觀經濟的走強,濱海新區納入國家發展戰略等,這些因素都將是天津房地產市場發展的很大動力。

  “因此,從這個角度來說,消費者必須調整好自己的購房心理預期,不能期望房價有大幅度的回落。”盧衛說,另一方面,與北京、上海等地相比,天津的房地產市場還不是一個完全成熟的市場。近兩年北京、廣東一些外地有實力的開發商進入天津,產品的定價、回報率設計都是高位,是對天津市場的過分樂觀估計。天津市居民收入水平並不高,不足以支撐過高的房價。中低檔的住房是需求最大的一部分。開發商應儘快調整市場預期,首先從調整產品結構開始。

  樓市供求結構調整勢不可擋

  這次的調查也基本印證了盧衛的看法,“收入決定需求,房價的真實價格與老百姓的收入是緊密掛鉤的。”此次調查顯示,一是受供應引導,天津購房者對商品房單價的心理承受底線也隨之上升,但目前的市場單價已達到市民的承受極限。二是與單價承受能力相比,消費者總價承受底限的上升幅度明顯趨緩,爲適應飛速上升的單價,購房者在選擇時更多地犧牲了居住品質,而上升幅度平緩說明已接近購房者的接受極限。

  劉玉錄也認爲,天津的房地產市場不僅僅是短期調整,從市場的中長期來看,由於目前房地產市場主流需求(中低檔住房)沒有得到滿足,房地產市場供求結構調整可以說勢不可擋。

稿源 新華社 編輯 張晉
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