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近期美國《商業周刊》的文章稱,在IT產業迅速發展和房產供應不足的情況下,印度已成為亞洲最火爆的房產市場。
地價、房價連連上漲
雖然每個印度人都知道孟買市中心的地價會很高,但6月20日當早已廢棄不用的孟買紡織廠,連同它佔地17.5英畝的土地最終被拍賣出去時,其成交價格之高令見多識廣的地產商也連連咋舌。以1.6億美元的高價買下這片土地的是新德裡的房產開發商DLF集團,它計劃將這塊地方重新開發為零售和商務中心。
DLF集團管理層的舉動太過火了嗎?當然不是。就在DLF集團買下這塊土地的第二天,臨近地區一塊佔地5英畝的科希努爾紡織廠也被拍賣了出去,成交價格居然達到了1億美元——這是DLF支付價格的2倍。有數據顯示,在寸土寸金的島嶼城市孟買,房產價格在過去6個月當中上漲了25%。
IT產業帶動房產需求增長
現在,印度房產市場正處於瘋狂增長的狀態,這主要是受其IT產業急速發展和中產階級迅速崛起的影響。
有數據顯示,印度大約70%的新建築都與IT產業有關——不管是科技園區還是給他們員工提供的住房和購物中心。在近10年當中,印度軟件業的年增長率超過60%,今年預計又將增長67%,印度已成為眾多跨國公司的離岸外包地,這也為房地產市場創造了良好的投資環境。印度本地的房地產商K.Raheja最近投資大約14億美元,在孟買建成了名為Mindspace的園區,佔地大約500萬平方英尺(約為46.45萬平方米),包括IT後臺、住房和商店等。
從住房角度講,中產階級的興起和更方便的住房貸款也推動了印度房地產業的發展。以被譽為印度『硅谷』的班加羅爾為例,隨著軟件業的發展,班加羅爾已經成為世界高科技發展中心,僅IT員工就達10萬餘人。收入的增加、大批人口的湧入及高回報率的租賃市場(如服務公寓和招待所)將那裡的住宅租金推至歷史最高水平。有數據顯示,在過去一年裡,班加羅爾的租金至少上昇了15%。某些地區的新建高檔房產項目增長更是超過了30%。另有調查顯示,印度首次購房者的平均年齡現在是32歲,遠遠低於10年前的45歲,而一般的抵押貸款期限也從10年延長到了20年。孟買中產階級住房的平均價格在過去3年中上昇了40%。
國際房地產諮詢公司萊坊(Knight Frank)表示,印度全國現在有上千個商用、零售和個人物業項目。全球房地產服務商Cushman & Wakefield稱,2004年開發商在印度建成1800萬平方英尺(約等於167萬平方米)的商用建築,今年這一數字將增至2300萬平方英尺,2009年更是要昇至5000萬平方英尺,零售物業和個人住房的發展速度更快。
《商業周刊》的文章指出,雖然和中國相比,印度的房地產開發速度並不快(僅北京今年的新建商用房就達2500萬平方英尺,新建住房達2億平方英尺),但印度的發展潛力是無窮的,特別是在政府放寬外商對房地產與建築領域的投資限制之後。仲量聯行的一項調查顯示,孟買和班加羅爾位居2005年度亞洲最佳房地產投資城市之首。主要的投資熱點集中在高科技發展速度較快的城市,除班加羅爾、孟買、海得拉巴、馬德拉斯等外,一些二級城市也受到了波及,比如印度西部的浦那、北部的齋浦爾和東部的加爾各答。
毫無疑問,每年經濟增長7%的印度也的確需要新建很多房產。印度商用房和住房現在的市場價值大約在500億美元左右,每年的增長速度約為25%。印度的租金收益率超過12%,中國的這一比例為9%,發達國家的比例大概為5%-8%。在零售物業方面,3年前擁有10億人口的印度只有3家購物中心,投資者計劃2008年前增加250家購物中心。
印度今年新啟動的七大私人股權投資基金之一——HDFC房產基金的總裁克裡希納默西表示:『所有的投資都很瘋狂,包括一些無計劃的開發項目。』今年以來,HDFC房產基金已經吸收了近10億美元的投資。
放寬外資限制推動房市昇溫
去年2月,印度政府通過一項條例,允許外國投資者在沒有當地合作伙伴的情況下也可以對印度建築項目競標。今年2月,又進一步放寬對外資的投資限制,允許國外投資者在無須政府特別批准的情況下,擁有一些房地產項目至多100%的所有權。在這些政策的鼓勵下,紐約著名的鐵獅門房地產公司今年計劃向印度房地產市場投入6億美元。今年年底前,亞特蘭大的Portman Holdings房地產公司也將在孟買建立分部。
印度房產市場早期的外國投資者都是亞洲公司,比如新加坡的騰飛房地產公司。這家公司自1994年就進入印度,和塔塔集團合作建成班加羅爾最早的科技園區,後來它又在海得拉巴和馬德拉斯建成了另外3個園區,加爾各答和浦那的2個園區很快也將完工。截至明年底,騰飛在印度的投資總額將達到近5億美元,建築面積達到400萬平方英尺。東南亞最大的地產集團——新加坡的嘉德置地也可能會進入印度。
印度當地企業也在積極迎接挑戰,與外國競爭對手相比,他們的優勢在於擁有多年前購買的廉價『土地儲備』。比如DLF集團1986年就在新德裡郊區的葛岡鎮購買了3000英畝(約為493.2畝)的土地,如今葛岡已成為繼班加羅爾之後的印度第二大科技城市,DLF現在也開始向其他城市拓展,公司首席執行官阿爾溫德·康納稱,對孟買紡織工廠的收購『讓我們在孟買有了堅實的立足之地,我們希望我們能一直是印度最大的房地產開發商』。
不過,在房產開發項目仍需審批的印度,開發商還需要面對很多問題。租金控制法令等規定將房產開發局限在高端層次,並且將房價推高。K.Raheja的主管拉維·拉赫伽表示,現在的房產市場『讓人感覺像是在網絡泡沫時代』,他預測說『60%的印度房產開發商都不會挺過10年』。樂觀些的分析人士認為,盡管部分開發商可能會因房市泡沫的破裂而破產,但對現代房產的基本需要仍會讓最精明的地產商獲得生存機會。
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