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9月21日上午,市建委、市國土資源和房屋管理局、市規劃局、天津日報報業集團共同主辦,主題為『和諧·活力·發展』的天津秋季房地產交易會在天津體育中心開幕。開幕當天,體育中心人頭湧動,據統計,本屆房交會首日即成交各類房屋190套,15708.3平方米,成交金額達7301.4萬元。這似乎預示著在經歷了前一段時間的觀望之後,消費者的購房欲望將開始逐步釋放。
市場逐步回暖
自從『遏制投機炒作行為、穩定住房價格』為目標的『國八條』出臺之後,引起了一些城市如上海、杭州房地產市場的較大動蕩,價格大幅下降、交易量急劇萎縮讓這些城市的房地產開發商們遭遇了一次嚴峻的考驗。而天津房地產市場在這一次的宏觀調控中則顯得相對平靜。
前一段時間,天津房地產市場受到宏觀調控大背景的影響,交易量一度也出現了較為明顯的下滑。各開發商采取了一些不同的形式來緩解壓力,試圖在市場中表現出一種積極的姿態。『目前看來,天津房地產市場並沒有像上海、杭州等城市一樣出現價格下降的現象,而且近來交易量已開始逐步回昇。』樂康置業有限公司總經理陳起認為,天津的房地產市場運行相對穩定。他表示,造成這種狀況有幾方面的原因:首先是市場中投機、投資的成分相對較少,絕大多數消費者購房都是用於自住。這使得天津房地產市場中泡沫較少,受宏觀調控政策影響也更小,因而經歷短暫的調整之後更容易恢復。其次,從天津消費者的心態和消費習慣來看,比較求『穩』,這也在一定程度上避免了房地產市場的大起大落。此外,相比於北京、上海或是深圳等地企業,天津本地開發企業炒『概念』的情況比較少,相對更為踏實,因而在宏觀調控中受到的衝擊也更小。中遠房地產投資的天津市遠馳房地產開發有限公司副總經理張永便也認為,天津房地產市場並不是上半年一系列宏觀調控所針對的目標,『這也是因為天津市場相對比較成熟、規范,例如較早就取消了公房分配,實現土地的招拍掛以及網上售房等』。
消費者對未來市場走向判斷也不盡相同,不少人仍在觀望的時候,有人擔心房價進一步上漲而開始出手,也有一部分人為改善住房條件而購置新房,這種種原因促成了一定的購房『小氣候』。在經歷了前一段時間的盤整後,房地產市場開始有所轉機。陳起告訴記者,『目前,要有對路的房型,在周六、日每天銷量都在20—30套左右;而不太對路的房型,每天也能成交三四套』,可以說『只要有好的產品,市場還是能夠接受的』。大部分開發商的銷售情況較前一階段都有所好轉,他們對市場抱有較大信心。『在經過近幾年來多次政策調控的洗禮之後,開發商也更為理智和穩健,沒有哪家開發商會再存有「大撈一把」的想法,更多地是以穩紮穩打的心態來面對市場。今後,開發商要做的是認真分析市場供應量以及市場需求能力,制定恰當的產品價格。』另一方面,目前已有不少全國知名開發商選擇進入天津,這表現出他們對天津房地產市場未來發展的良好預期。金地集團天津地產公司總經理助理何海洋認為,『從全國來看,天津是最具發展潛力的一個城市』。他告訴記者,金地集團在打算進入某個城市之前,通常要對其房地產市場進行1年以上的研究分析、籌備。在金地集團的發展規劃中,天津是在環渤海區域內重要的戰略性城市。據悉,中遠房地產也將天津作為其跨區域發展的先頭陣地。
多層次住房體系尚待完善
有業內人士指出,『不談收入接軌,只說房價接軌和天方夜譚沒什麼區別。』實際上,開發商是在與消費者不斷博弈過程中來制定使自身利益最大化的房價水平,獲得市場的認可、完成銷售是對開發商最終的要求。但目前天津的消費者購買能力與市場供給相對還存在一定的差距,並非所有人都能買得起商品房。陳起表示,『一方面,既要在市場中有商品房的供應,同時也要提供一定數量的廉租房、經濟適用房,適用於不同收入層次的需求,在國外也是如此,對於低收入群體,政府應該有相應的政策傾斜,幫助他們解決住房問題。』
『113平方米的戶型就是咱們這兒的小戶型?』一位購房者在房交會一個展位前對於這樣的情形顯得有些詫異。在房交會上,一位正在看房的肖律師告訴記者,『我覺得房地產市場應該分為高、中、低幾個層次,但目前看到的中低檔住宅供應數量相對較少,這可能是市場應該加強的部分,因為從天津城市居民的收入水平來看,中低檔的住房是需求最大的一部分。』而張永便則認為,如果單純從上市的新房來說高中低檔商品房結構是否合理並不恰當,『人們的住房消費呈現出一定的梯次』,並不是說讓所有人都能購買新房纔是一個合理的產品結構構成,必須從市場總體供給來判斷結構比例是否恰當,例如二手房的供給很大程度上是一種中低端的供給。從這一角度來說,房地產市場上的產品結構並非如想象中的不盡合理。
南開大學經濟學院周京奎博士認為,對於低收入人群來說,政府應當予以適當的關照。據悉,正在制定中的天津市『十一五』規劃中決定,將在外環線之外建立若乾個大型居住區,為中低收入人群提供較為廉價的商品房。另一方面,將進一步完善社會住房保障體系。為無力購買商品房的低收入人群提供廉租房,政府既可以采取實物配租的方式,也可以采取貨幣補貼的形式;加大經濟適用房的供給,可采用以下三種方式:一是由政府提供專項用地,通過統一開發、集中組織建設經濟適用住房,二是將房地產開發企業擬作為商品房開發的部分普通住宅項目調整為經濟適用住房,三是以單位自建和聯建方式建設經濟適用住房。
據悉,天津市自去年陸續建立廉租房、經濟租賃房、經濟適用房三條住房保障線以來,全市已解決了近5000餘戶拆遷困難家庭住房問題。市房管局9月18日又提出,天津市將進一步擴大住房保障覆蓋面,讓更多的中低收入拆遷家庭受益新的住房保障政策。據了解,為使更多的拆遷困難戶也能購買經濟適用房,市政府決定放寬經濟適用房申請條件,將經濟適用房申請購買條件由過去的拆遷補償安置費平房低於10萬元、樓房低於18萬元的規定,統一調整為拆遷補償安置費評估價格低於25萬元。
房價平穩中緩步上昇
在采訪中記者發現,開發商、消費者以及學者對天津未來房地產市場的走勢的判斷基本一致:房價將在平穩中緩步上昇。
陳起接受采訪時表示,『從天津房地產市場的發展來看,房價大體趨勢應當是緩步上昇,但在某一階段可能是持平的表現』。張永便提出,隨著天津整體宏觀經濟的走強,尤其是環渤海區域經濟發展提速、濱海新區的建設以及京津冀城市帶的發展,都將帶來房地產市場的繁榮,但繁榮的同時也帶來市場中開發商更為激烈的競爭,『這對於市場或者消費者來說都是正面利好的消息』。
2003年之前,天津的房地產市場保持著較為平穩的發展速度,沒有出現廣州或上海那樣大幅度的增長。何海洋表示,『從目前的研究分析來看,天津市場中仍是以剛性需求為主,人們購房的目的主要還是用於居住。而上海、杭州等市場中投資、投機需求佔了很大比重,導致商品房的價格遠遠高於房屋本身的價值。』2003年之前,天津房地產市場需求量在600—800萬平方米左右。他認為,在這一基礎上加上相應的拆遷安置,未來幾年市場需求將達到800—1000萬平方米左右,因此還具有很大的發展潛力,今後幾年內,房地產價格將會保持一個較為平穩的增長,『我們預計可能保持在8%—10%左右』。
對於未來天津房地產市場的走勢,周京奎分析說,從目前天津市居民的購買力來看,不足以支橕過高的房價;另外,天津的外來人口只有120萬,遠遠低於北京,外來商務人口少。這兩點制約了房價進一步的快速增長。但他也提出,受天津舊城區的拆遷改造、市政建設力度的加大以及奧運經濟等因素的影響,城市的整體環境將得到極大的改善,這在一定程度上也提昇了房地產的價格,因而房價下降也不太可能。
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