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在央行8月15日發布的《中國房地產金融報告》中,已透露出允許商業銀行推出固定利率房貸的信號,其中在『防范金融風險和促進房地產健康發展』部分明確提到,『可考慮允許商業銀行發放固定利率個人住房貸款』,引起購房者以及業內人士相當大的關注。光大銀行辦公室8月30日表示,該行已向監管部門遞交推出固定利率住房抵押貸款的申請材料。這是自央行表示『可以考慮讓商業銀行推出固定利率房貸』後,首家向監管部門遞交申請的銀行。國內其他銀行雖然還沒有暫時推出固定利率房貸的計劃,但紛紛表示將密切關注。
對於固定利率住房貸款,有人認為有利於減輕購房者負擔,有人認為會相應減少銀行的收入和增加銀行的經營風險。如何認識固定利率房貸的風險和收益呢?
一、固定利率房貸
固定利率個人住房貸款,即固定利率房貸,是銀行為購房者提供一定期限的固定利率貸款,利率不隨央行利率的調整而變動。銀行根據對利率周期的判斷,向購房人提供一個利率報價,該固定利率的利率標准要比目前執行的利率水平高。例如,2005年以來,在美聯儲基礎利率2.5%的情況下,美國主要用於購房的30年期住房抵押貸款固定利率的全國平均水平在5.5%-5.6%之間。也就是說,這個利率一旦簽訂,30年不變。
固定利率房貸不受銀行利率調整影響,這與目前我國商業銀行執行的房貸利率有較大的區別。目前購房者與銀行所簽訂的房屋貸款合同,都是浮動利率貸款,如果央行對房屋貸款利率進行調整,貸款購房人將在下一年度起執行調整後的新利率。
固定利率房貸在國外是比較成熟的品種,目前中國建設銀行與德國施威比豪爾住房儲蓄銀行合資成立的中德儲蓄銀行設定的業務品種,就是固定利率的房貸產品。國外房貸利率通常有固定和浮動兩種選擇,多數人會選擇固定房貸利率。在美國、荷蘭、法國,選擇固定利率住房貸款的消費者佔到80%,愛爾蘭的這一數字也達到了70%。據加拿大銀行所做的調查,絕大多數購房者傾向於用固定利率貸款,盡管從50年來加拿大的利率走勢看,選擇浮動利率的借款人實際上比選擇固定利率的劃算得多,但大多數人並不聽從學者的勸告,還是把浮動利率轉為了固定利率。
由於房貸期限較長,購房者選擇固定利率就等於鎖定了市場風險,即使將來央行的基准利率上調,購房者也不會增加住房貸款的利息負擔。通過固定利率房貸,購房者將利率增加的風險轉移給了貸款銀行。
二、銀行會推出固定利率房貸嗎?
固定利率房貸實質上是購房者與銀行的一個博弈。對銀行和購房人而言,固定利率消除掉了對未來風險或者收益的不確定性。固定利率房貸類似於金融期權。例如,在市場利率為6%時,一份固定利率房貸規定的利率為7%,在利率上漲周期中,當市場利率上昇超過7%時,購房者仍然是按規定的7%的利率支付貸款利息,購房者把市場利率上昇較大的風險轉移給了銀行;但是,如果市場利率水平一直低於7%,購房者仍然要按照7%的固定利率支付利息,購房者則要承擔市場利率上昇較小的風險。因此,對於購房者和銀行而言,收益和風險總是對等的,固定利率房貸對於購房者而言,只是消除了對未來風險的不確定性,鎖定了利息支出,並不能保證購房者的利息成本最低;對銀行業是如此,固定利率房貸消除了銀行未來收入的不確定性,鎖定了利息收入,同樣不能保證銀行的收益最大化。
對於銀行而言,制定固定利率房貸,主要包括兩個方面:一是確定固定利率水平,二是制定固定利率的貸款期限。固定利率水平的制定,需要銀行根據經濟周期、金融市場、國家宏觀調控、國際金融市場等的預期,通過風險精算,綜合考慮銀行的預期成本,鎖定銀行風險。如果制定的固定利率水平較高,購房者難以承擔,則該金融產品不能被購房者接受;如果制定的固定利率水平較低,則銀行將承擔較高的利率風險。確定貸款期限和確定固定利率水平密切相關,在利率上昇周期,確定的貸款期限越長,固定利率水平越高;貸款期限越短,固定利率水平就越低。
對於我國的銀行而言,推出固定利率房貸是一個趨勢,目前多家銀行都表示密切關注,但是近期推出仍存在一定困難。首先,由於目前房貸的最長期限為30年,而我國銀行在利率非市場化背景下普遍缺乏利率風險定價能力,其制定的固定利率水平是否能滿足購房者的要求,是否能降低自身的風險,還是個疑問。其次,國外固定利率金融產品的推出,依賴於金融市場上存在大量的分散金融風險的金融工具,而我國尚不具備此類金融工具,如利率期權產品、利率遠期、掉期產品等,只有與房貸期限相匹配的相關衍生產品出現後,銀行固定利率房貸產品纔有機會分散未來不可預知的利率變化,避免在這一產品上出現損失。第三,目前我國銀行在金融產品營銷方面普遍存在市場調查不足的缺陷,如制定高於當前市場利率的固定利率水平是否能被購房者接受,能夠被多少購房者選擇,購房者接受固定利率房貸的期限長短等,這都將影響固定利率房貸產品的推出。
銀行應如何把較低的固定利率水平和較長貸款期限相結合呢?荷蘭的一種全程分段固定利率房貸模式值得我們參考。全程分段固定利率房貸,是將一筆住房貸款分解為若乾個階段,每一個階段實行固定的利率,當這一個階段結束後,根據當時的市場利率水平依據合同規定的利率定價方式確定下一個階段的固定利率水平,這樣銀行和借款人的風險均可得到相應的化解。
三、購房者的選擇:固定利率房貸還是浮動利率房貸?
根據經濟學原理,消費者實現的收益最大化只能是在一定約束條件下的最優選擇。對於選擇房貸的購房者也是如此。購房者需要根據自己對未來市場利率的判斷,固定利率和浮動利率在水平和期限的差異,自身的財務狀況,利息承擔能力,以及對利率變化風險的偏好,對固定利率和浮動利率的利息水平進行比較,並做出相應決策。如果購房者預期未來市場利率上昇空間較小,願意承擔利率變動的風險,並且由利率變動引起的利息支出在自身的正常收入中比例較低,則會更傾向於選擇浮動利率房貸。如果購房者預期未來市場利率上昇較高,不願意承擔利率變化風險,則選擇固定利率房貸,就能穩定利息成本支出。如果購房者的風險偏好介於前兩類購房者之間,選擇全程分段固定利率房貸就更為合適。
可以預期,我國銀行推出固定利率房貸只是時間上的問題,而且將會有大量的存在條件差異的固定利率房貸品種。購房者在選擇貸款種類增加的同時,也面臨著選擇的痛苦。但是,需要指出的是,風險和收益總是相伴而行的,購房者需要明確自己的約束條件,並以此做出最優選擇。 (作者李向前系天津財經大學金融系副主任,經濟學博士。)
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