| 財富看得見，納稅成“侏儒”——
近日，新出爐的“2004年度中國納稅百強排行榜”以及此後媒體對房地產企業在納稅上的質疑再次掀起軒然大波，讓房地產企業的納稅問題再度成爲關注焦點。
2004年納稅300強沒有房地產商
在這份2004年度中國納稅500強企業排行榜中，300名以內無一家房地產企業。在這份500強名單中前300名沒有一家房地產公司，這個榜對房地產企業的影響可想而知，有評論甚至說房地產企業是“財富巨人，納稅侏儒”。一些中國房地產業內比較活躍的知名開發商也在第一時間對此發表了自己的觀點，並列舉了多條原因澄清房地產企業被當作“偷稅漏稅大戶”是個誤解。
而據瞭解，這項由國稅總局機關報《中國稅務報》發起的納稅排行榜已經舉辦了五屆，由於其納稅數字是由國家稅務總局計劃統計司提供的，其權威性和影響力毋庸置疑。那麼，到底是什麼原因讓納稅300強少了地產商？情況是不是像有些開發商所說的那樣是稅制的問題？記者就這些問題採訪了國家稅務部門的有關人士以及業內人士。
地產商納稅普遍存在6個問題
房地產企業的納稅問題一直存在。二季度北京、上海、深圳等各大城市稅務部門公佈的欠稅企業，90%以上都是地產企業。
綜合各級稅務部門有關人士的介紹和房地產業內人士的觀點，從總體上看，目前全國房地產開發商在繳稅納稅中普遍存在以下六個主要問題：一是在扣繳個人所得稅時普遍都存在少計稅收入；二是預收款不繳稅或延遲申報納稅；三是項目連續滾動開發，項目決算期又有意無意地滯後，導致成本難以理清，企業所得稅應納稅所得額難以確定；四是借合作建房政策偷稅漏稅；五是故意遺漏土地增值稅和印花稅；六是繳稅時能拖就拖，欠着不繳。
兩大“漏洞”是主要原因
而國家稅務部門人士和業內人士認爲，由於政策監管問題，納稅問題多多少少在哪個行業都存在，但造成地產企業沒有一家進入納稅300強，除了有的開發商近日在部分媒體上所說的“土地制度改革，使過去開發企業分裂成多個項目公司，分頭納稅”以外，最關鍵的原因有兩個：一是政策監管漏洞，據介紹，地產商納稅“大頭”主要有兩大塊：一是5.5%的營業稅；二是33%的利潤所得稅。由於所得稅33%的比例比較高，因此，地產商納稅問題主要也在所得稅上。業內人士透露，而通常利用政策監管漏洞規避的手法主要有兩種：目前現行的地產企業的所得稅收取政策是每季度“預提”，即按每季度收入的10%的33%收入，最後樓盤結案的時候再多退少補。而現實情況是，由於很多樓盤多是分期滾動開發，有的甚至好幾年都遲遲不能結案；有的地產商樓盤結案了也不去最後清算所得稅，因爲要牽涉到很多賬目審覈的緣故。業內人士透露，這裏面的“漏洞很大”。另外一種是通過“提高成本”，轉移利潤。如很多房地產企業會在海外註冊另一個公司，通過這個公司“高價”採購設施設備轉移利潤，比如：一部進口電梯，採購成本可能是30萬元，但開發企業賬面上的支出卻是100萬元，其中的70萬元就通過這種方式“轉移”到海外的公司賬面上了。而以上這些問題，現在的有關規定沒有認定，也就無法限制。
二是地產商變化經營模式逃避所得稅，據業內人士透露，隨着土地資源獲取難度的加大，房地產市場的成熟，越來越多的地產商開始採用另一種方式規避交納所得稅，具體做法是：把住宅部分開發所得到的利潤沉澱到公建或商業物業上去，通過長期持有商業或公建物業，不僅可以在項目結案的時候少交稅，還能通過持有物業長期經營或作爲抵押物在缺錢的時候去向銀行做抵押貸款。比如：某個開發了將近300萬平方米住宅的大開發商，在住宅開發接近尾聲的時候，投資建設了一個近70萬平方米的商業，幾乎把住宅部分所賺到的利潤全都投到這個商業上去，不僅不用交納數額巨大的所得稅，還長期持有了固定資產，還可以通過出租長期經營這個商業物業獲利，可謂“一舉三得”。這種算賬的做法，隨着土地資源的減少，被越來越多的開發商採用。
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