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——對話順馳置業集團董事長孫宏斌
8月26日,順馳置業集團、軟銀亞洲、美國凱雷投資集團在北京嘉裡中心舉行了戰略投資簽約儀式暨新聞發布會。即將更名為順馳(中國)不動產網絡集團的順馳置業集團以出讓公司22.5%股份的代價,從兩大基金中換得4500萬美元融資。這是迄今為止世界頂級投資機構首次與中國房地產中介企業進行合作,業內人士認為這表明海外資本對國內房地產中介行業前景的看好,標志著國內房地產中介企業與國外投資機構正式建立了高層次的合作關系。
記者:軟銀亞洲、美國凱雷兩大風險公司注資順馳置業4500萬美元,注資後順馳將呈現怎樣的股本結構?
孫宏斌:此次合作是以順馳置業公司名義簽約的,順馳置業即將更名為順馳(中國)不動產網絡集團,軟銀亞洲投資3000萬美金,佔15%股份,凱雷投資1500萬美金,佔7.5%股份。兩家注資4500萬美元,收購了順馳(中國)不動產網絡集團22.5%股份,剩下的就是管理層的了。
記者:順馳置業的價值是如何評估的?當初順馳置業要價多少?
孫宏斌:我給順馳置業的估價是50億元人民幣,而且剛開始接觸時我們也沒想賣這麼多股份,當時覺得賣10%到20%差不多。最終作價兩億美元,出讓22.5%股份是雙方妥協的結果。其實錢不是最重要的,成功引入戰略投資者纔是最重要的。戰略投資者的加入能給順馳置業帶來很多附加價值。這兩家公司的名頭太大了,假如順馳在納斯達克上市,僅靠這兩家的商業名聲就能成功一大半。
記者:這筆風險投資什麼時候到位?用途呢?
孫宏斌:下周,5月19日簽了一個框架協議,8月26日簽的是最終協議。但是境外資金進來還要走一個法律過程。就在這一兩天吧。其實順馳置業本身並不缺錢,這回風險投資引入的錢將主要用於網絡建設。
記者:加強網絡建設是否意味著順馳置業連鎖店建店的步伐加快?
孫宏斌:目前,順馳置業已經進入全國29個城市,擁有900多家連鎖店。資金到位後將加快順馳置業建店的速度,今年9月和10月要新進入11個城市。以前我們計劃今年要開1000家店,看來今年可以超額完成任務。
記者:正如你說的,順馳置業並不缺錢,那這樣的合作給順馳置業帶來什麼?
孫宏斌:我想除了這次投資4500萬美元以外,它給順馳帶來了不可估量的價值,有三方面表現:第一,投資以後對順馳的治理結構、公司管理有非常大的促進。兩家投資公司在順馳置業董事會的七個席位中擁有三席,在重大問題上有否決權,這樣的治理結構以及公司的參與,對順馳長遠發展有非常大的好處。第二,與兩大投資公司的合作對順馳以後進一步走向資本市場,得到其他投資者的認可,我想也有非常大的價值,有軟銀和凱雷在全球資本上的影響力。第三,這兩家世界頂級的公司能把我們帶向全球的視野,談判的時候,我說我們團隊不缺聰明,不缺努力,我們缺的就是國際視野。我們三方這樣的合作,能夠給順馳帶來國際視野,能把順馳帶向全球的舞臺。
記者:順馳置業『網絡+鼠標』的經營模式由來已久。這種商業模式為什麼受歡迎?
孫宏斌:網絡發展有兩個階段,第一個是注意力經濟的階段,門戶網為主的階段。第二個階段是某個領域的專門行業的階段,像網絡游戲、網絡旅游、電子商務,網絡房地產,這都是在一個行業的網絡應用。有的網絡房地產公司,比如搜房,它的收入來源主要兩個:一個廣告,一個信息,比如在網上登條信息,花十塊錢。但順馳的模式登信息先不收用戶錢,但這個信息一旦交易成功,順馳將在整個過程中提供服務,收服務費。一般的房子服務費能達到8000—6000元,這比光收信息費10元賺多了,這就是順馳信息加服務的商業模式。
記者:我們2003年寫過一個解讀順馳的『鼠標+水泥』的商業模式,現在您是怎麼看當初的決策,從什麼時候開始清晰地意識到『鼠標+水泥』是一個未來的發展方向。
孫宏斌:2000年順馳置業6家店開張時,采用的就是天津置業網加連鎖店的經營方式,『鼠標+水泥』的模式從那時就做出來了,當時網絡泡沫已經出來了,但是我們就堅信一個好的公司不是停留於概念,是要賺錢的。2001年我曾做過一個報告互聯網在中國房地產中介行業的應用。對這個行業順馳是從長遠來看的,看這個店5年以後,10年以後的樣子。其實我們在2000年到2003年8月,在天津這個連鎖店一直是賠錢的,每月至少賠200萬,每年賠幾千萬。我們沒想過放棄,堅信他一定會行的。2003年8月時,在天津是盈虧持平的,我們作為盛大的節日來慶祝。2004年8月份時,我們是全國持平的,2002年年底,我們停止了商品房代理,當時商品房代理比這個掙錢。我們就是堅信一定行,所以這麼賠錢還一家家地開,不停地擴張。現在事實證明當初的執著是正確的。
記者:這兩個頂級公司在中國同時投一家公司還是第一次,他們為什麼會投這個公司?
孫宏斌:我覺得,第一個原因就是因為順馳(中國)不動產網絡集團在這個行業裡絕對第一的位置,或者毫無爭議的是第一的位置。我們現在的規模、收入水平在這個行業是第一名的。第二個原因就是順馳的商業模式。順馳的商業模式直接服務終端客戶,最終消費客戶,而且以網絡為基礎的業務模式,通過網絡佔有大量的二手房客戶。通過網絡為這些客戶提供綜合的產品和服務,比如說像裝修、保險、不動產投資管理、評估、貸款服務等等綜合服務。那種有個門面房就可以開店的傳統房地產經紀公司已經支橕不住了。
順馳不但有傳統的經營門面,還有一張全國服務網,房屋交易信息能在幾分鍾內被傳輸到網上,這樣的全國網絡尚無第二家。第三個原因就是順馳的團隊,投資公司看好順馳的團隊。順馳現在有將近960家連鎖店,分布在29個城市,今年年底會發展到40個城市,2007年年底會在90個城市,這樣的管理非常的難,所以管理團隊十分重要。這個行業對於小的公司來說門檻是沒有的,比如開一家店或者開十家店在一個城市裡,網絡的門檻是非常低的,對於全國化公司來講門檻是非常高的。這個行業做到現在的水平,十幾億投資進去以後兩年時間什麼都看不見,還不如買一塊地,地買得不對還可以種莊稼。所以,這個行業最大的門檻還是跨度管理。
記者:公司要搶在什麼時間上市,在納斯達克做成中國第一網絡房地產概念股?
孫宏斌:目前沒有時間表,具體什麼時候上市由董事會決定。
對話閻焱
軟銀亞洲投資基金首席合伙人兼賽富成長創業投資有限公司主席閻焱
記者:順馳在發展過程中哪些因素吸引了軟銀投資的熱情?
閻焱:對於投資來講,我們非常看好中國的房地產發展,尤其看好房地產中介市場的發展,我們對網絡的興趣也很大。順馳吸引我們眼球的地方,在於他們把傳統的營銷網絡和現代IT互聯網結合起來,在順馳二手房市場中,每套房子20分鍾之內就可以推向網絡,用戶可以在任何地方檢索到房子的相關信息。我們並不滿足於在中國做第一,這就是我們為什麼聯手共同投資順馳不動產網絡公司的共同點,我們將和股東攜手將順馳打造成為世界頂級之一的網絡中介公司。
記者:現在順馳中國不動產網絡的平臺上有中介業務、保險業務,也有新開的裝飾裝修業務,但我們都知道這些業務屬於居間業務,利潤率並不是很高,您當時選擇順馳時有沒有慎重考慮?為什麼沒有選擇利潤看起來相對高一點的或者立竿見影的發展商的平臺?
閻焱:作為一個職業投資人看問題的方法和角度可能跟一般人不太一樣,從一個公司來看,最主要是看盈利模式的可擴展性,利潤率高的項目風險也會比較高,項目的利潤率不高,但企業的可擴充性比較好也是可以考慮投資的。我們和凱雷都屬於私有資本投資,相對來講我們不是在市場做對衝基金,而是要對投資公司有一個長期計劃。
記者:軟銀和凱雷會帶給順馳國際化的視野,是否意味著順馳下一步將走出國門,走全球化的道路,到世界各地去開分店。如果是這樣的話,有沒有一個時間表和路線圖?
閻焱:實際上已經進入到國際資本市場,凱雷和我們代表的就是國際市場,上市是進入國際資本市場的一種形式,私募資金是接受國際資本的另外一種形式,都是與國際市場接軌。至於什麼時候上市,這是水到渠成而不是拔苗助長的事。我們最主要是看業務的發展程度,我們會考慮上市,這方面並沒有一個具體的時間表。
對話祖文萃
凱雷投資集團董事總經理兼亞洲創投基金負責人祖文萃
記者:凱雷集團決定投資順馳的主要原因何在?
祖文萃:據我了解這是迄今為止海外創業投資機構第一次對房地產中介的投資,這對我們三個集團來講都是一個標志性的事件。我們看重順馳三個方面:第一,順馳有一支年輕、肯乾和具有豐富經驗的年輕團隊,第二,覆蓋全國並不斷擴展的營業和信息網絡,第三,在行業內是一個非常領先的管理系統,有良好的品牌以及有效的業務和管理模式,這三個方面結合起來,能夠使它達到目前中國第一位,我們從這個階段到下一步成為亞洲第一大和世界第一大都有可能。
記者:對於中國這個市場,凱雷如何把握?
祖文萃:我們和軟銀、賽富共同把握這個歷史機遇感到非常的興奮,我們不僅給順馳資金方面的支持,還會給予公司治理方面以及引進技術人纔等方面提供幫助,加快公司發展的步伐。凱雷作為全球最大的私募資金之一,1999年就進入中國,對中國出現良好的機會一直在保持關注,希望為企業提供良好的支持,與企業共同成長。我們對醫藥、媒體等高科技傳統行業進行投資,我們投資領域和行業的跨度還在不斷地擴大,同時也在不斷地充實我們的團隊力量。我相信隨著中國經濟和社會的不斷發展,我們將一如既往地向中國投入,通過我們的資金和專業團隊向優秀企業提供幫助,來分享企業帶來的回報。
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軟銀亞洲投資基金
軟銀亞洲投資基金是依據開曼群島法律成立的一家有限責任制的基金。基金主要從事私募投資及與股權相關的投資,其投資領域包括亞太地區的信息技術、媒體和電信產業。本基金總金額為6.43億美元,主要來自於美國和歐洲的著名投資機構和投資公司。
美國凱雷投資集團
美國凱雷投資集團是全球著名的私募投資機構,旗下管理的投資達300億美元。凱雷投資於並購、創業和成長型資本、房地產和高收益領域目前在中國已經投資了聚眾傳媒、徐工集團等十幾個項目。
順馳(中國)不動產網絡集團
即將注冊成立的順馳(中國)不動產網絡集團始建於1994年,是具有房地產經紀機構一級資質,專門從事房地產綜合服務的大型全國化發展的企業集團。一方面順馳依托自身的銷售經驗和資源,另一方面充分運用連鎖渠道這一優勢,建立了自己的網絡平臺。目前,該公司已經進入全國29個城市,擁有900家連鎖店和6000名員工,形成了龐大的連鎖銷售渠道。
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