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在激烈的市場競爭環境面前,在宏微觀經濟諸多不確定因素面前,中國房地產界正面臨著前所未有的行業整合。甚至有人預言在今後的五到八年中,中國的房地產開發企業至少有30%會由於現金流出現斷裂而被殘酷的市場所吞噬。在這樣的形勢下,中國房地產界一致選擇將『創新』作為扭轉困境的突破口,相關主題論壇紛紛舉辦,地產創新人物評選也紛紛揭曉,儼然間,『地產創新』已經被提高到一個前所未有的高度。規劃設計創新,建築施工創新,策劃銷售創新,物業管理創新,各中各樣嶄新的理念層出不窮。在各類的地產創新觀點中,筆者認為,解決資金融通問題纔是房地產業的重中之重,因而地產創新之道也應以此為出發點,纔能達到事半功倍的效果。
從本質上來說,房地產業是一個與金融業密切相關的行業。在我國,大約70%的房地產開發資金來自於銀行貸款的支持,房地產業對於金融的依賴程度可見一斑。然而,為防止可能產生的泡沫,國家針對房地產市場的信貸支持進行了一系列的宏觀調控。中國人民銀行早在2003年6月13日便出臺了新的房產信貸政策(銀發[2003]121號),對房地產開發商的開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金貸款等7個方面提高了信貸門檻。今年3月,工行、農行、中行、建行及交通、光大等六家銀行也公布了《2005年銀行產業投向政策和信貸服務信息》,六家銀行產業投向重點不約而同地將房地產行業排除在2005年產業投資重點范圍之外。8月15日,中國人民銀行發布《2004中國房地產金融報告》,這是央行首次為一個行業發布年度金融報告,而報告中建議取消房屋預售制度更是引起了業界的軒然大波。
可以認為,我國房地產行業未來預期走勢不確定性的增強,主要緣自於行業金融環境的趨緊,而地產金融創新的意義,正是在於營造一個穩定、高效、多贏的地產金融環境,從而對於地產業形成積極的促進作用。長期以來,我國房地產業的外部融資主要依靠銀行貸款,融資渠道過於單一,從而造成銀行貸款風險過於集中,導致銀行內控的加強以及國家政策的轉向。因此,房地產行業迫切需要一個銀行外的融資方式,以緩解資金鏈條的緊繃狀況,促進房地產開發和經營健康有序地進行。中國社科院公布的《2005房地產藍皮書》預測,2005年將是房地產業融資模式發生重大變化的一年,多元化融資將成為今後房地產業融資的重要趨勢;中國房地產TOP研究組公布的《2005中國房地產百強企業研究報告》也認為,房地產資金來源將發生重大變化,呈現多樣化的趨勢,而未來直接投融資將成為主流。就目前我國金融領域現狀來看,近期最大的變化應該是房地產信托的迅速崛起,信托已經成為房地產金融創新的主流范式。據統計,2005年5月份全國共發行信托計劃25個,其中房地產信托產品8個,佔當月全部信托產品的32%。而在之前的4月,我國15家信托公司發行的29個信托計劃中,房地產信托有10個,發行數量高居榜首。除此之外,房地產投資信托(Real Estate Investment Trusts,REITs)也成為業界熱烈討論的課題。房地產投資信托是從事房地產買賣、開發、管理等經營活動的投資信托公司。公司將房地產銷售和租賃等經營活動中所得的收入以派息形式分配給股東。房地產投資信托實際上是由專業人員管理的房地產類的集合資金投資計劃。美國、日本、韓國、新加坡、澳大利亞等國的交易所都已有多個房地產投資信托產品上市,與普通股票一樣交易。房地產投資信托作為有效的投資手段可以活躍和刺激金融市場,作為融資手段又可以推動整個房地產業的發展。結合當前融資市場的現狀,在我國現階段發展房地產投資信托具有重要意義。它可以分散銀行體系的經營風險,防范金融業風險。作為銀行信貸資金的重要補充,房地產投資信托基金可以有效減少銀行體系所承擔的巨大金融風險,可分流部分銀行儲蓄資金,以減輕銀行系統的經營負擔,對居民的消費也將起到一定的刺激作用。同時,它還拓寬了我國房地產企業融資渠道,促進了我國房地產資本市場的形成,有利於房地產經營專業化和資源的優化配置。
反思我國房地產金融現狀,筆者認為,在融資渠道創新的基礎上,我們還應關注的是金融理念層面的創新與發展。房地產業的內部結構龐雜而豐富,相關金融政策切忌『文件』式的教條管理。成熟的房地產金融市場應一切圍繞項目出發,而不是『文件』決定一切,在任何時候,風險大與風險小的項目都會並存,對於房地產項目的銀行貸款,應對於具體個案展開具體分析,而不應如上述央行121文件般『一刀切』,這樣無論銀行還是企業,往往都是弊大於利的。因此,從這個意義上來說,房地產業的金融創新並不僅僅是房地產企業的一家之為,而應該是由地產商、相關金融機構乃至金融政策制定者與監管者共同完成的,其范圍也應由工具產品拓展至經營理念乃至金融體制。只有將產業金融環境夯實,房地產業纔能實現在現代金融平臺上進行可持續地發展。(作者王岩系天津財經大學金融系講師、中南財經政法大學金融學博士。)
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