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近年來,東京一改日本『泡沫經濟』形成後『都心』(市中心)人口不斷向市郊和遠郊區遷移,市中心住戶不斷減少的現象,出現一股市民回歸『都心』居住的熱潮。
去年,東京都居住人口已經達到了歷史最高的1207萬人。特別是東京市中心的核心地區千代田、中央和港區,2004年年底的居住人口比上年同期增長了2.7%。如果加上新宿、澀谷、臺東、豐島等11個區,市區的居住人口也比上年同期增長了1.11%。這與泡沫經濟時期市中心居住人口不斷減少形成了明顯的對照。
從上世紀80年代初期開始,由於房地產價格暴漲,居民望樓興嘆,曾在市中心居住的很多市民陸續從遷往郊區甚至外地。現在很多市民緣何又紛紛開始從郊區回歸市中心?日本房地產行業的專家分析認為有以下幾個原因:
首先,經濟環境發生變化。泡沫經濟破滅之後,東京市中心的地價大幅下跌,公寓的供應量大幅增加,銷售價格大幅回落。另一方面,住房按揭貸款利率大幅下降,購房者利息負擔減輕。在上世紀90年代,東京住宅市場每年只能提供兩三萬套公寓,而這幾年每年基本上都有8萬套左右公寓上市,消費者選擇的餘地大大增加。銷售價格也大幅下降,許多工薪階層在東京市中心購買一套住房也已經不再是高不可攀,而是掂掂腳就能夠得著了。據日本不動產經濟研究所發表的調查統計數據,在上世紀90年代,東京都每套住房的平均銷售價格為6123日元,而最近幾年的價格基本上維持在4000萬日元左右。在住房貸款利率方面,上世紀90年代初期,住房按揭貸款的利率為6%至7%,而現在基本上在2%左右。
其次,日本政府通過對大城市的再開發推動經濟復蘇。日本政府認為,實施首都地區的再開發是促進景氣恢復的捷徑,並緊急籌措總額達10萬億日元的資金,對東京市中心進行再開發。日本政府還於2001年5月設立了以內閣總理大臣為本部長的『都市再生本部』,最大限度地動員民間資金和技術參與市中心的再開發事業,日本政府還於2004年制訂了《城市再生特別措施法》,采取各種優惠政策和措施,支援民間企業在市中心建設不同檔次的住宅以及公共設施。
第三,新建公寓完善的各類設施增加了便利性,使都市生活更加充滿魅力。在市中心居住成為許多年輕家庭追求的目標。近年來在市中心新建的公寓不僅上下班方便,而且各種公用服務設施十分齊全。很多小區不僅附設超市、洗衣店、咖啡館,而且還配備有健身房以及能夠欣賞電影、音樂的音像服務廳、幼兒看護室,有的物業甚至還可以為住戶的來客提供住宿的客房等。新建物業具有十分良好的安全環境,很多公寓都在大廳的出入口采用了指紋身份識別系統,並在小區內建立了防犯監測系統、可疑人物警報系統,並在保安人員不常到的自行車寄存處、電梯內安裝有監視系統等,使業主的安全問題得到保證。
《日本經濟新聞》進行的調查結果表明,在市中心購買住房的大多數人都認為,居住在市中心之後很大程度上改變了自己原來的生活模式,提高了生活質量。由於上下班途中時間減少,同家人在一起的時間、去銀座、新宿等商業繁華街購物的次數,看電影、去美術館等娛樂休閑時間等都有較大程度的增加,與周邊鄰居的交往也開始增多,精神上的壓力有緩解。
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