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說華金·湯姆森是位多面手並不為過。這位美國喬治亞州的年輕人既是面包師,又是保險公司的保潔員,最新的身份則是成功的房地產投資者。就在8月3日,他將一座僅僅購買了53天的房子轉手賣出,淨賺1.45萬美元。不過湯姆森並不是大資本家,他手中也沒有大筆的資金,他的購房全款由一家亞特蘭大的小銀行提供,在這筆交易中湯姆森付出的僅僅是從定金中扣除的、作為契約費用的1200美元。在短短的兩個月內,湯姆森獲得的純利潤就達到了1100%。
購房資金舉債比例加大
最新一期出版的《商業周刊》借湯姆森的故事指出,許多購房者發現,當房市處於牛市的時候,利用借入的資金擴大本金、增加利潤是一條絕佳的致富之路,這就是經濟學家提出的『杠杆作用』。借入資金在購房資金中所佔的比例迅速上昇,直接導致房價的水漲船高。借款購房或是炒房的利潤是可觀的,但人們在追逐利潤的同時卻總是忽略往往與高利潤同行的高風險。一旦房價下跌,借款購房者為價值大不如前的房子所要背負的不僅是長年的分期貸款。信義房產公司的首席執行官詹姆斯·吉萊斯皮曾勸告購房者,必須做好最壞的准備,但是仍有許多狂熱份子對他的話置之不理。
目前有多少借貸資金被用於房屋轉賣,尚未有具體的統計數字。但根據賽立信研究公司的調查數據,從2004年至今,全美范圍內有200萬起購房交易的資金是通過舉債方式籌措的,其中超過60萬起的交易,發生在今年的5月至8月。賽立信還發現,購房資金中借入資金的比例佔95.1%或以上的購房交易佔今年成交的購房買賣總數的38%,而去年這一比例為34%。換句話說,當前超過1/3的購房者在購房的時候手頭僅有很少或是沒有任何資金。
何謂80/20附帶貸款
賽立信創始人兼總裁斯圖爾特·費爾德斯坦,將狂熱的購房潮歸咎於容易獲得的80/20附帶貸款。
過去,如果購房者支付的首筆付款未超過房價的20%,就必須額外支付每月多達數百美元的私人抵押貸款保險。這種保險的年費相當於貸款總額的0.5%,等到房貸付清,大約有相當於超過貸款金額80%的保險費要流入范妮·梅公司或弗雷迪·馬克公司的口袋。現在的80/20附帶貸款則為囊中羞澀、難以支付20%首付的購房者提供了更理想的選擇。80/20附帶貸款由房價的80%和賣出價的20%兩重抵押貸款組合而成。
舉例來說,當人們想要購買一套20美元的房子,但只能支付1萬美元首付的時候,就可以利用80/20的附帶貸款,按照傳統的30年固定抵押利率將相當於房價80%的16萬美元抵押出去,然後貸方以高於固定抵押利率的7.75%的利率為購房者提供3萬美元的第二筆附帶貸款。盡管附帶貸款的利率略高,但既可避免昂貴的私人抵押貸款保險,又能減少首筆房款的支付。根據賽立信即將公布的報告,以成交金額計算,今年48%的購房交易款項是由80/20附帶貸款支付的,而在2001年這一數字僅為20%。
雖然主要借貸機構只會為信用指數極高、有償還能力的貸款者提供全部購房資金,但次要借貸機構會為爭取利潤而為信用指數較低的貸款者提供融資,同時收取更高的利息。許多人對此趨之若鶩,但他們似乎都沒有考慮到,假如現行房價下跌至低於此前的購買價,這些資產有限的購房者想要出售房子都將變得極為困難。
借貸購房者風險巨大
可以預見,一旦房市降溫,房價不再繼續攀昇,風險最大的實際上是那些過於狂熱的借貸購房者。當他們無法負擔貸款,被迫喪失抵押品贖回權,個人信用指數便會下跌,若想再次獲得貸款或是購買保險便極為困難,甚至連找工作都會受到影響。因為在美國,應聘者的信用指數往往是僱主作為參考的重要指標之一。相反的,對於借貸機構來說,他們已將抵押以金融衍生工具的形式向二級市場出售,因此不必再承擔任何潛在風險。而AAA級抵押債券的買主同樣是安全的,因為標普等信用評級機構能夠保證充足的流動資金,以便這些債券持有者提取款項,盡管評級較低債券的持有者可能要承擔一些風險,但總體來說這些抵押債券的持有者的利益基本上不會受到太大的衝擊。房價下跌,受傷的更多的仍是過度投入的購房者。
但從當前來說,購房貸款仍然在持續攀昇。回到我們最初提及的那位『多面手』湯姆森,他已經達成了第二筆交易,而這一回他手頭的創始資金更少——只有100美元。
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