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房屋預售制度經過多年發展,已經成為房地產市場經營核心管理制度之一,對促進房地產業發展起了非常重要的作用。然而,經過十餘年的發展,房屋預售制度的弊端也逐漸顯露出來,為此中國人民銀行在發布的《2004年中國房地產金融報告》中提出取消房屋預售制度的建議。然而,建設部新聞發言人2005年8月24日明確指出,國家近期不會取消商品房預售制度。雖然建設部的意見使這場爭論告一段落,但是不同觀點出現交鋒的原因仍值得我們思考。
一、中國人民銀行提出取消房屋預售制度建議的背景
近幾年我國房地產市場發展很快,出現了高供給、高需求和高價位的局面。為抑制當前房地產價格快速上漲的態勢,降低房地產金融風險,我國相繼出臺了若乾有效政策,在理性市場的引導和培育方面發揮了巨大作用。然而,由於房屋預售制度的存在,仍使房地產業和金融市場乃至宏觀經濟面臨不小的風險。
1.房地產市場穩步走向繁榮。房屋預售制度的實施是在房地產市場不景氣的時期制定的,是為了增加供給、緩解資金壓力、繁榮市場。然而,近期房地產市場的狀況發生了明顯變化,2005年前7個月商品房施工面積累計達到12.45億平方米,竣工面積1.47億平方米,銷售面積1.65億平方米,分別比上一年同期增長19.8%、24.0%和22.9%。很顯然,當前繁榮的市場環境與房屋預售制度制定之初有了很大不同。
2.房屋預售制度容易引發交易糾紛。房屋預售制度實施以來,降低了房地產業進入門檻,推動了商品房供給的增加,在一定程度上緩解了供求緊張的矛盾。然而,隨著近幾年我國房地產市場投資規模的擴大,房屋預售便成為支橕開發商持續開發非常重要的環節,同時也引發不少問題,如開發商的重復預售、重復抵押行為等。另外,通過預售取得的期房如果進行再交易,可以獲得價格上漲帶來的資本收益,容易導致群體投機行為,也是房地產泡沫形成的主要誘因之一。
3.房地產開發商資金來源過於依賴房屋預售。據國家統計局統計,2004年房地產開發資金共籌措17168.8億元,定金和預收款達到7395.3億元,比上年增長44.4%,佔房地產開發投資資金來源的43.1%,成為房地產開發第一大資金來源。房地產開發商為了早日獲得預售權,往往加快工期,忽視房屋質量,給後期銷售和居住帶來了不少麻煩。中國人民銀行在《2004年中國房地產金融報告》中指出,由於企業自籌資金中有大約70%來自銀行貸款,房屋定金和預收款也有30%的資金來自銀行貸款,房地產開發中使用銀行貸款的比重在55%以上。正因為房地產貸款規模過於龐大,存在隱性金融風險,今後提高產業進入門檻必然成為政府實施產業政策的方向。
4.房地產開發企業實力得到極大提高。近幾年隨著土地供給和金融政策的調整和規范,開發商更加注重市場競爭實力。目前,大部分房地產開發企業將資金實力和盈利能力所創造的資信,作為衡量開發企業是否具有競爭實力的標准。在企業的發展方向上,也有更多的企業從過去的單純注重開發房屋品質向產品品質、企業服務和資本運作並重轉變。這些都說明我國房地產開發企業實力有了很大提高。
二、建設部堅持房屋預售制度原因分析
正如建設部發言人所說,房屋預售制度經過十餘年發展,已成為房地產開發企業運作模式的重要構成部分,取消該制度將對宏觀經濟運行、房地產市場結構和房地產開發經營與管理產生深刻影響,從中短期來看負面影響會大於正面影響。
1.取消預售制度的正面影響。(1)有利於房地產市場結構的優化。當前我國房地產開發企業眾多,企業實力差距較大。取消房屋預售制度可以抬高產業進入門檻,使那些實力較弱的企業逐步淘汰出局,對房地產市場結構有優化作用,有利於房地產市場運作效率的提高。(2)有利於房地產開發經營同國際接軌。目前,只有中國香港和內地實行了房屋預售制度,國外房地產項目運作方式與我們有很大差異,取消預售制度後可以在項目管理和融資等方面更好地與國際接軌。
2.負面影響。從目前來看,取消房屋預售制度的負面影響會較大,主要表現為:(1)在短期內會影響商品房供給。一旦取消預售制度,相當一部分企業的資金鏈會斷裂,一些企業會因此無法繼續開工建設,導致市場供給減少。(2)企業融資成本上昇會帶動房價上漲。近期地價漲幅很大,如果現在取消房屋預售制度,勢必會進一步增加開發成本,最終將導致商品房價格進一步上漲,與國家宏觀調控的目標相違背。(3)在短期內會進一步增加金融風險。當前房地產開發貸款大部分由銀行提供,多元化融資渠道尚未形成,如果取消房屋預售制度,導致開發商資金鏈斷裂,企業就有破產的危險,大量企業倒閉會使銀行壞賬迅速增加,甚至導致金融危機,影響宏觀經濟穩定。
從上面的分析可以看出,取消房屋預售制度在中短期內將對房地產業和宏觀經濟產生相當大的負面影響,甚至會抵消當前宏觀調控政策取得的成果。因此,建設部把進一步完善預售監管措施當作主要手段,通過加強監管,來維護當事人的合法權益的做法是完全正確的,這對我國房地產市場繼續保持快速、健康的發展態勢和宏觀經濟穩定都是非常有益的。(作者周京奎為南開大學經研所博士)
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