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有一個現象,也許大家熟視無睹,卻是事實:在所有以房地產為主題的論壇、研討會、分析會等活動中,我們見不到房產商與買不起房子的窮人面對面交流的場面,我們也見不到普通購房者與房產商對話的場面。
一句話,窮人和普通購房者,在房地產領域被剝奪了話語權。
按道理,這是不公平的。但是,這種不公平,不但現在存在,過去也存在,而且存在了很長的時間。
這種話語權的不公平,直接造成了房地產領域的信息不對稱。其結果,就是這麼多年以來,充斥著媒體版面和頻道的,要麼是房地產商的聲音,要麼是被房地產商收買了的所謂專家學者的聲音,要麼是與房地產利益攸關的地方政府的聲音,當然,對房地產廣告求之若渴的媒體也難免深陷其中推波助瀾。這是房價一路瘋漲的重要因素。
當然,凡事物極必反。當房價漲得購房者無法承受的時候,中央政府開始出手乾預了,有良心的經濟學家跳將出來為普通百姓說話,有良心的政府部門用數據告訴大家房地產的暴利到底有多高。
這個時候,大家突然發現,購房者,其實有比話語權更厲害的武器。
股市裡有所謂『用腳投票』一說。當某家上市公司業績不佳,且對股民態度不好時,股民將手中的股票一股腦兒拋掉,一走了之。這就是『用腳投票』。
現在的房地產領域,購房者正在『用腳投票』。從今年3月中央連續出臺房地產調控政策以來,越來越多的准備購房的人,捂緊了自己的錢袋。他們停止買房、進入觀望狀態。
用一句經濟學術語,樓價進入博弈狀態。
這種博弈狀態是全國性的,是以前沒有的,也是房產商始料未及的。
幾個月之後,房產商開始坐不住了。有人發出了消費者的錢袋還能捂多久的疑問,認為消費者的錢袋捂不了多久了,不久將開始購房。
到了8月,認為樓市將回暖的言論開始多了起來。這些言論,不但認為北京的房地產開始回暖,甚至傳出了其他城市房價潛力巨大的消息。
更有甚者,有人公開呼吁,如果有錢就買上海的房子。這種言論認為,現在對於上海樓市的價格,大多數人不管是心理預期、還是經濟承受能力,均是能接受的,關鍵出於對政策的不可預期性的擔懮,導致大家抱著觀望的態度。
以上種種唱暖樓市的聲音,只能說明一個問題:房產商繃不住了。
購房者能繃住嗎?
這確實是一個大疑問。如果某一個地方購房者繃不住了,積攢了幾個月的購買力突然爆發,將可能導致該地房價快速攀昇,進而對全國的房價形成重大影響。
購房者能不能繃得住是個疑問,房產商能不能繃得住也是一個疑問。因為現在的房產商,正是最難熬的時候。如果某個重要城市的房產商率先降價,將可能導致全國性的房價下滑。甚至,經濟學家預言的『上海降50%、北京降30%』都有可能出現。
之所以說房產商目前處在最難熬的時候,是因為2004年有一個土地『8·31大限』。由於『8·31大限』的影響,很多房產商開發的樓盤都從2005年下半年開始集中上市。以北京為例,今年下半年將有86個樓盤上市,幾乎相當於兩天就有一個。
一方面,房產商的上市樓盤很多,另一方面,房地產市場遭遇了前所未有的『淡季』,購房者捂著錢袋不買房了。在豐收季節遭遇滯銷,這就是房產商目前的境遇。
因此,2005年下半年,是中國房地產市場買賣雙方大較量的開始,房產商和購房者在比耐力、比信心,看誰先屈服。
筆者無法判定,這場較量最終誰將勝出。
但有一點是肯定的,如果任由房價繼續上漲,對中國的經濟發展將是一場災難。日本房地產『地價不滅神話』破滅之後,連跌13年,連帶整個國民經濟長時間振興乏力。這個教訓,近在咫尺,不可不察。
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