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隨著國務院和七部委關於穩定房價政策的出臺,全國商品房銷售額和房地產開發投資增速明顯下降。據國家統計局數據,2005年3至5月商品房銷售額增速分別為35.3%、30.5%、25.8%,與上年同期相比分別下降了9.1%、12.0%、19.1%;2005年3至5月房地產開發投資增速分別為26.7%、25.9%、24.3%,與上年同期相比分別下降了14.4%、8.7%、7.7%。從這些統計數字可以看出,我國房地產市場供給和需求大幅增長的態勢有所緩和,這為保持房地產價格穩定創造了條件,從而也為房地產業安全運行奠定了堅實的基礎。
一、房地產業安全運行需要價格穩定
1.地價與房價具有統一性,地價穩定有利於房地產業健康發展。從物質形態上看,房地產是房產和地產的耦合體;從價值形態上看,房地產可分為房產價格和地產價格。房產價格是指房屋本身的價格,是由建築房屋所使用的材料和花費的勞動以及一定利潤形成的價格;地價是地租的購買價格和資本價格之和。由於房產所使用的建築材料和勞動具有同質性,而地產所在的區位各不相同,具有異質性特征,使得房地產價格的變化受土地價格的影響很大。由此我們可以得出房地產價格體系是地產價格與房產價格組成的相互聯系、相互影響、相互制約的有機整體。在這個統一體中地價與房價的關系具體表現為:
(1)具有統一性和不可分割性。房屋不能脫離土地而存在,它必須根植於土地之上;房屋再生產的各個環節也是統一的整體,這就決定了地價和房價之間也是統一的不可分割的整體。房價和地價都是房地產價格鏈條中的一個環節,前導價格和後續價格之間是不可分割的。
(2)具有系列銜接性和連鎖反應性。土地部門和房屋部門是首尾相接的兩個部門,土地部門的基礎性和房屋部門的連鎖性使房地產價格體系呈現系列銜接性和連鎖反應性。地價的變動直接影響著房價的昇降,房價的漲落也會帶動地價的浮沈,二者相互影響、相互制約。
(3)具有競爭性和互相制衡性。地價與房價是直接存在連鎖關系的兩個價格,兩者之間不僅存在統一性,更具對抗性。一方面是因為這兩個價格的變動必然牽涉到土地經營者和房屋經營者兩個經濟主體之間的利益分配,從而形成互相對抗的力量;另一方面,任何一個價格的形成都是供需雙方競爭均衡的結果,任何一方的要求都受到對方的制約。因此,在房地產價格體系中各種價格既存在競爭,同時又處於相互的制約之中。
另外,土地作為一種稀缺資源,價格會隨著周邊基礎設施的改善和經濟的發展不斷上漲。因此,其價格適度上漲具有合理性,但上漲速度過快,將不利於房地產業健康發展。
2.房價過快上漲容易導致金融風險。房地產開發項目融資一般都是滾動融資。一個開發項目在施工建設過程中,銀行貸款是分階段劃撥給開發商的,在一個項目的貸款還沒有完全還清時,又以該項目為抵押再融資再開發。因此,銀行對房地產開發商的初始貸款對項目的順利建設至關重要。在經濟沒有出現大的波動的時期,銀行一般認為房地產價格不會大幅下降,或者說他們認為市場需求潛力很大,房地產價格只能上昇而不會下降,這使得銀行有動機向房地產開發商貸款。但是銀行所發放的房地產貸款大都是以該項目作抵押,開發商如果不能按期還款,銀行可以將抵押品收回。開發商違約的情形一般在市場景氣時期不會發生,如果銀行預期市場過熱或者房地產泡沫已經出現,不再向開發商提供貸款,就會導致企業進行開發的資金鏈斷裂,使得銀行貸款難以收回,增大了金融風險。
房地產價格增長率超過銀行貸款利率時也會導致市場出現非理性繁榮。此時,投資者會借款建房、購買房產,然後再以高的價格出售。眾多投資者采取一致的行動,將會使房地產價格大幅度上昇。然而,在房價上昇時期擁有多套房屋的投資者並不總能獲得高的收益。如果銀行貸款利率上昇,再加上較高的房地產交易成本,會使投資者的收益面臨很大的不確定性。
3.房價過高不利於培育成熟的市場需求主體。我國住房制度改革在1998年纔邁出了實質性步伐。到目前為止,市場需求主體真正走向市場僅有7年時間,其消費行為遠沒有成熟。主要表現為:(1)消費觀念落後。目前,消費者仍將擁有住宅和購買新商品房作為住房消費的首選,殊不知在發達的市場經濟中二手房交易是主體,租賃市場在整個市場中佔有相當大的比重。(2)市場認知度不足。消費者往往不能充分利用市場信息,遇到搶購風時就盲目跟進,而不去關注市場中其他有用的信息。(3)對未來走勢的預測能力有限。有些消費者缺乏基本的經濟常識,只要價格開始波動,就認為這種波動會持續下去,從而出現了追漲殺跌的現象。
另外,市場需求主體對高檔房地產過分偏好,會打破市場供求均衡,使該檔次的房地產價格持續上昇。由於高檔房地產一般都具有好的區位特征,地價會隨著人文環境和自然環境的變化逐漸上昇。這些都將為購房者帶來資本繼續增值的樂觀預期,使交易者大量投資於高檔房地產,又會進一步推動價格上漲,形成價格泡沫。高檔房地產價格上昇又不是孤立的,它會帶動普通商品房價格的攀昇,從而導致投機行為充斥於整個房地產市場。使市場需求產生分化,高收入者能買到好房子,低收入者將面臨巨大的購房壓力,或者只能望房興嘆。如果這種局面長期持續下去,將使房地產市場需求畸形化,不利於房地產業安全運行。
二、關於保持房地產價格穩定的一些思考
房地產作為具有多重屬性的資產,既是人們安居的必需品,又是各產業發展必須的生產要素。因此,中國社會經濟的發展和繁榮,需要一個健康的房地產市場。然而,當前房地產投機行為已經出現,使房地產市場面臨巨大的風險。政府和產業部門應該采取適當的措施,積極引導消費者和投資者,為建立均衡的房地產市場提供良好的宏觀和微觀環境。
1.擴大中低檔住宅土地供應量。為了保持房地產價格穩定,政府應加快土地供給制度改革,擴大中低檔住宅、中小戶型住宅土地供應量。此外,政府還要對建設中低檔住宅和中小戶型的開發商給予稅收等方面優惠。
2.繼續加大經濟適用房的供給。經濟適用住房的來源仍可采用以下三種方式:一是由政府提供專項用地,通過統一開發、集中組織建設的經濟適用住房;二是將房地產開發企業擬作為商品房開發的部分普通住宅項目調整為經濟適用住房;三是以單位自建和聯建方式建設經濟適用住房。
3.增加市場信息的透明度和可信度。首先,要強化行政管理部門的服務意識,加大市場信息的供給量,尤其是城內各區房地產價格信息要做到及時公布;其次,加大城市規劃宣傳,使居民了解有關項目布局的信息;最後,加強中介管理,促進行業內部競爭,避免形成壟斷,最大限度地減少信息不對稱帶來的負面影響。
4.加大公積金覆蓋面,提高公積金貸款額度。公積金制度的實施降低了消費者的購房成本,對投機購房也有抑制作用。因此,加大公積金覆蓋面,提高公積金貸款額度將有利於真實購房需求的發展和房地產價格的穩定。
5.逐步拓寬房地產融資渠道有利於規避房地產金融風險。當前,我國房地產業發展所需資金主要來源於銀行,風險由銀行獨自承擔是我國融資體制的突出問題。因此,逐步拓寬融資渠道,化解銀行信貸風險,是我國房地產金融體制改革和房地產業保持長期安全運行的必然選擇。
6.增加金融市場的透明度和政策取向的可信度。金融市場的信息不對稱性很嚴重,地方銀行為了吸引更多的客戶,常常降低資質審核,造成了中央政策緊地方政策松的局面。這種逆向選擇行為對消費者而言是一個誤導,容易導致市場非理性投資行為產生。因此,增加金融市場的透明度和政策取向的可信度也是一個重要的政策選擇。
(本文作者周京奎系南開大學經濟研究所博士)
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