| 記者昨日從市房管局獲悉，爲加強商品住宅維修基金管理，天津市制訂並出臺《商品住宅維修基金使用辦法》。本《辦法》自2005年7月1日起施行。天津市自頒佈實施《天津市物業管理條例》和《天津市商品住宅維修基金管理辦法》以來，全市累計歸集、追繳維修基金18.7億元。隨着共用設施設備維修涉及整棟或全體業主，在維修基金髮生使用時，費用分攤、確認等問題容易產生糾紛。目前，已出臺相關規定中並未明確物業維修基金具體使用程序。如何科學、合理地使用維修基金，解決住宅共用部位、共用設施設備的大修及更新改造等問題日益突出。此次《維修基金使用辦法》的出臺正是在《天津市物業管理條例》、《天津市商品住宅維修基金管理辦法》等有關規定的基礎上，結合天津市實際情況制訂的一套保證維修基金安全使用的可操作性辦法。
爲了加強商品住宅維修基金的管理，維護業主的合法權益，保障住宅共用部位、共用設施設備正常使用，天津市制訂並出臺了《商品住宅維修基金使用辦法》，自2005年7月1日起施行。昨日，市房管局有關負責人就廣大羣衆關心的如何申請、使用住宅維修基金等問題回答了記者的提問。
1、《天津市商品住宅維修基金使用辦法》的適用範圍？
答：凡天津市行政區域內按照有關規定統一歸集並存入市維修基金專戶的商品住宅維修基金使用均適用本辦法。
2、哪個主管部門負責對維修基金的使用進行監督？
答：天津市房地產管理局物業管理中心負責對全市維修基金的使用進行監督管理。區縣房地產管理局負責對本轄區內物業項目維修基金的使用進行指導監督。
3、維修基金的使用原則是什麼？
答：維修基金的使用應當堅持業主集體決策、企業操作、設立專戶、覈算到套、業主監督的原則，做到公開、公平、安全使用。
4、維修基金使用範圍的確定原則和主要內容是什麼？
答：維修基金應當按照實事求是、量入爲出的原則合理使用。維修基金的使用範圍主要包括房屋共用部位大修工程和共用設施設備大修、更新改造工程。
5、房屋共用部位大修工程範圍包括什麼？
答：房屋主體結構部位，包括基礎、牆體、柱、樑、樓板、屋頂等，因損壞影響住用安全，需要拆換加固的；整幢樓屋面因損壞影響正常使用，需要重做防水或者保溫層的；外檐面層脫落、保溫層損壞達到整幢樓外檐面積30%以上，影響安全和正常使用，需要修繕的；整棟門共用部位樓地面面層、門窗及樓梯扶手因破損影響正常使用，需要修繕的。
6、共用設施設備大修、更新改造工程範圍包括什麼？
答：物業管理區域內路面破損50%以上，影響安全和正常使用，需要整體修復的；整棟門排水管道老化、損壞，需要更新改造的；整體更新改造消防控制系統或者更換、維修主要部件，一次性費用超過原造價20%的工程；整體更新電梯或者更換、維修主要部件，一次性費用超過電梯原造價20%的工程；二次供水、排水及消防水泵因損壞影響安全和使用，需要更新改造的；小區圍牆或者大門因損壞影響安全和使用，需要整體修繕、更新的。
7、使用維修基金分幾步操作？
答：維修基金的使用共11個程序：制定大修更新改造方案、補交差額、業主集體決策、申請使用、受理備案、選擇施工企業、簽訂合同、開戶劃款、工程驗收、賬目覈減、資料歸檔。
8、大修、更新改造方案應當由誰來制定，主要內容包括什麼？
答：物業管理企業應當按照維修基金使用範圍，根據房屋現狀以及業主會或者相關業主的意見，制定大修、更新改造方案，包括：大修、更新改造內容；工程預算；涉及戶數及按戶分攤費用；維修基金繳存餘額；大修、更新改造組織方式。
9、如何查詢維修基金繳存餘額？
答：物業管理企業應當持業主會證明到繳存銀行查詢維修基金繳存餘額，繳存銀行應當開出具維修基金餘額明細證明。
10、維修基金繳存餘額不足時怎麼辦？
答：維修基金繳存餘額不足的，應由業主進行補交。物業管理企業在使用專戶開立後，將收齊的維修費用差額一次性存入維修基金使用專戶。
11、大修、更新改造方案如何進行業主確認？
答：物業管理區域內共用設施設備維修，涉及全體業主利益的，應當由業主會決策；整幢住宅或者每個棟門共用部位、共用設施設備維修，涉及部分業主利益的，應當由相關受益業主集體決策。
業主委員會應當在物業管理企業的協助下通過召開會議或者按戶走訪等形式對大修、更新改造方案進行書面確認。大修、更新改造方案應當徵得所持投票權三分之二以上的業主書面同意。
經業主書面確認的大修、更新改造方案應當在物業管理區域內進行公示，公示期7天。業主對公示內容有疑義的，業主委員會或者物業管理企業應當認真做好解釋工作。
12、物業管理企業到哪個部門辦理維修基金使用備案申請？
答：維修基金使用申請由物業管理企業到項目所在地的區縣房地產管理局辦理，填寫《商品住宅維修基金使用申請登記表》。
13、辦理維修基金使用申請時，需要提交什麼材料？
答：大修、更新改造方案；業主會或者相關業主書面確認證明原件及複印件；公示情況照片及大修、更新改造方案公示證明。
14、如何選擇專業施工企業？
答：物業管理企業應當採取公開招標或者邀請招標方式選擇專業施工企業。
15、物業管理企業無能力組織招標，如何處理？
答：物業管理企業無能力組織招標的，可以委託天津市物業管理招投標服務中心組織招標，委託招標費用計入大修、更新改造成本。
16、維修基金使用如何劃款？
答：物業管理企業持市物業管理中心出具的開戶通知書到維修基金繳存銀行開立維修基金使用專戶。市物業管理中心在規定工作日內，將合同中工程造價的70%資金劃撥到維修基金使用專戶，並按照工程進度控制定向分期撥付。決算費用未超過大修、更新改造方案工程造價或者在約定範圍內的，物業管理企業到市物業管理中心辦理工程尾款覈撥手續。
17、大修、更新改造工程如何進行驗收？
答：工程竣工後，應當由物業管理企業組織施工企業及工程監理單位對工程進行驗收，並簽署驗收合格文件。工程驗收合格的，物業管理企業應當將費用清單、發票及驗收合格文件告知業主委員會。業主委員會主任、副主任閱後簽章。
18、維修費用如何進行分攤？
答：商品住宅共用部位、共用設施設備的維修費用分攤原則：整幢商品住宅共用部位、共用設備維修的，由該幢業主按照擁有商品住宅建築面積的比例分攤；每個門號共用部位、共用設備維修的，由該門號內的業主按照擁有商品住宅建築面積的比例分攤；物業管理區域內共用設施設備維修的，由全體業主按照擁有商品住宅建築面積的比例共同分攤。
物業管理企業應當按照決算費用作出《大修、更新改造工程費用決算分攤清冊》，並在物業管理區域內進行公示，業主進行確認。
19、房屋主體結構修繕前是否需要經過安全鑑定，費用如何處理？
答：房屋主體結構因損壞影響使用安全的，經業主會或者相關業主申請，房屋安全鑑定機構對房屋主體結構進行安全鑑定，鑑定費用應當計入大修、更新改造成本。
20、如何對房屋修繕工程質量進行監管？
答：房屋大修工程，業主會應當委託物業管理企業聘請監理單位實施房屋修繕工程質量監理，費用計入大修、更新改造成本。
21、業主對大修、更新改造費用有疑義的，如何處理？
答：業主對大修、更新改造費用有疑義的，物業管理企業應當負責解釋，仍有疑義的可以委託專業中介機構進行復核，委託費用由委託人支付。
22、在施工過程中，發生業主阻撓正常施工現象的怎麼辦？
答：在施工過程中，業主、房屋使用人及相鄰人應當給予配合，不得阻撓正常施工。業主委員會應當做好解釋、協調工作。
23、因工程施工，造成業主地面瓷磚損壞的，業主應該找誰賠償？
答：因工程施工不可避免造成業主房屋自用部位裝修損壞的，應當修復或者給予合理補償，費用計入大修、更新改造成本。
24、無物業管理企業管理的小區，也能申請使用維修基金嗎？
答：無物業管理企業管理的，業主委員會應當在區縣房地產管理局的指導下，委託相關專業部門參照本辦法申請使用維修基金，並支付委託費用。
25、未成立業主會的小區，也能申請使用維修基金嗎？
答：未成立業主會的，應當在區縣物業管理行政主管部門和街道辦事處的指導下，由社區居民委員會組織召開業主會會議，成立業主委員會後，方可按照本辦法申請使用維修基金。
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