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今年6月1日,建設部、發改委、財政部等七部門發布的《關於做好穩定住房價格工作的意見》開始實施,至今已近1個月,那麼在中央的調控下,各地房地產市場究竟怎樣?請看本報駐六省市記者發回的報道。
重慶:看的多買的少
自一系列新政實施後,重慶房地產市場正發生著振蕩,商品房價格雖然還在穩起(全市6月上旬商品房銷售均價仍保持在建築面積2700元/平方米左右),二手房的價格還穩中略有上漲,但是,房屋成交量卻明顯下降。據悉,重慶市6月上旬與5月下旬相比,商品住宅成交量下降了17%,二手房成交量下滑更為嚴重,成交面積下降約40%。
在國家『房產新政』出臺後,重慶市政府立即出臺了《重慶市人民政府關於做好穩定住房價格工作促進房地產市場健康發展的通知》,提出了做好穩定住房價格工作的11條措施。
今年1-5月,重慶房價水平雖較1-4月微漲,但重慶主城區的北部新區、巴南區等區域房價明顯下滑,全市樓盤銷售速度明顯過緩。
據重慶市有關部門介紹,『以普通商品房為主、以居住為主、以本地消費為主?是當前重慶房地產市場的消費大格局。從今年一季度看,重慶商品房平均銷售價同比增長率為7.8%,環比增長1.2%。重慶主城區商品房均價僅為2732元,在全國37個城市中排名第26位。調查數據顯示,重慶投機購房的比例不足8%。
由於受大環境的影響,重慶房市出現了看房人多、購房人少的現象。據重慶市地房局最新資料顯示,目前重慶房市的銷售形勢比較嚴峻,尤其期房是少有人問津,但現房卻保持著原來的銷售態勢;另外就是中小戶型(80平方米左右)的商品房比較俏銷,在6月中旬重慶房市的銷售中,這類戶型的銷售就佔了35.9%。相比之下,大戶型的商品房(面積在140-180平方米)則少有人問津,6月中旬這類房屋的銷售則只佔商品房銷售的3.9%。另外,6月中旬以來,重慶的二手房市場開始復蘇,二手房交易成了重慶房市的銷售主力,不僅在成交套數和成交面積佔了這一時期房交市場總量的37.07%和36.15%,成為最高,而且價格比6月上旬還略有上漲,建築面積均價從1450-1900元/平方米上漲到了1500-2000元/平方米,個別地理位置好、交通便利、生活方便、建設時間不長的二手房相對比較搶手,而且價格也較高,有的售價達到2800元/平方米(套內面積)。
杭州:高價樓盤受重創
在中央七部委的房產新政『打壓』下,盡管房產開發商對『降價』二字比較敏感,但不可否認的是,杭州確實存在不少變相降價甚至直接降價的樓盤。
前不久,杭州濱江區某樓盤推出買房送車和買房送空調等促銷措施之後,蕭山某酒店式公寓日前公開打出在優惠出售的基礎上,業主還可享受包租三年的優惠。這種變相降價以吸引買房者眼球的策略相比,更多的開發商則是采用了直接降價的方式,把價格的變化直接體現在開盤價上。
據了解,位於杭州東新路附近的某樓盤,近期的報價為9000元/平方米起價,和上月相比下跌了約1000元/平方米左右。
6月18日開盤的西房·錦繡江南,價格和周邊樓盤相比也是略微下降的。據該樓盤售樓處小姐稱,他們的起步價是7100元/平方米;如果選擇樓層、戶型等較好的房源,也就是每平方米再加三四百元的樣子。即便是這樣的價格,和周邊白金海岸的開盤起步價為7300元/平方米等樓盤相比,顯然是低多了。
從6月開始,杭州樓市新開樓盤不斷增多,也有一些『自信』的開發商選擇了不降價,甚至還稍稍提高了開盤價。但這些樓盤銷售情況並不樂觀,有的可以說受到『重創』。
記者在杭州市房管局了解到,杭州5、6月的成交量大大下跌,其中二手房交易量自4月份以來一直持續下降,特別是6月份以來,很多中介公司業務量同比跌了60%。
一家在杭州設有60多個點的裕興中介公司一位店主告訴記者,在他們60多個店中的業務員一個月做不成一張單子的情況比比皆是,有的店甚至一個月下來『剃光頭』。而很多中小中介公司不堪忍受高昂的店鋪租金,紛紛關門。
據了解,杭州河坊街的兩家二手房中介紅紅火火開了三年,近日也關門了,摘走了牌子。『很明顯不是短暫歇業』。在杭州的文華路上,密密挨挨地擠著20多家二手房中介公司。這幾天,華誠房產中介公司也悄悄關了門。在文二路上,智恆房產的一家門店最近也不再營業,還有不少的二手房門店正在醞釀轉讓。
據業內人士分析,如果行情再繼續冷淡一段時間,估計很大一批中小中介公司將要關門,二手樓市可能將面臨重新洗牌。
合肥:二手房冷清
自6月1日,『房產新政』實施以來,安徽合肥的樓市似乎一下子進入了淡季,尤其是二手房交易更是陷入了徹底的冷清。
記者近幾天在合肥市區幾家樓盤的售樓處看到,前來看房的市民非常少。售樓小姐告訴記者,5月初的樓盤剛開盤,前來看房的市民還可以,但是自從『房產新政』推行以後,前來看房的市民明顯減少。進入6月份以來,幾乎處在停售狀態,如果放在今年4月份這並不算是一個好成績,但眼前的狀況對於開發商來說已經非常滿意了。
由於『房產新政』的實施,市民對房價下跌存在很大的心理預期,不少市民持幣待購。開發商不得不調整銷售計劃,一些已經接近尾聲的樓盤至今未向市民公布價格,甚至有的開發商把原本6月份的開盤計劃順延到9月份。
業內人士對合肥樓市目前以及將來價格走勢的評價都非常謹慎,認為,合肥樓市名義上的價格並沒有下調,但實際上近期不少新開樓盤的均價已經低於開發商預期或者計劃中的價格,這實際就是樓價走低的一種表現。然而,就目前來看,年內省城的樓價下跌的可能較小,主要是不少開發商因擔心『市民買漲不買跌』的心理而不敢輕易調低價格,但也不排除部分樓盤在銷售中采取更多的優惠政策來吸引市民。
與新樓盤處於觀望、期待相比,省城二手房交易更加冷清。以往合肥市房產產權交易大廳熱鬧非凡,而現在卻是門可羅雀。記者看到,只有一兩個服務窗口接待客戶,其餘工作人員都顯得很清閑。交易科的一位工作人員告訴記者,6月1日『新政』實施前,最多一天可以接待100多位客戶辦理過戶手續,現在一上午也看不到幾個人。
在業內人士預計,隨著『房產新政』的實施,市民觀望期待態度的有所改變,市場交易量纔會逐漸回昇,預計省城二手房交易將會至少有3-5個月左右的『冰凍期』。
天津:城區住宅首破5000
6月3日至6月9日天津市中心城區商品住宅成交量為4.8萬平方米,成交均價為5095元,環比增長4.0%,這是今年以來天津商品住宅成交均價首次突破5000元。
4、5月間,天津市區商品房交易量一降再降,跌幅超過20%,而價格反倒屢屢上漲。根據天津房管局公布數據統計,6月上半月市區商品房成交均價相比4月上漲了4.1%,交易單價更是突破了5000元。天津樓市似乎已經挺過了敏感期,觀望情緒開始解凍,市場呈現出陰轉多雲的跡象。目前來看,二手房需求量已經開始上昇,價格也呈回暖趨勢。
此外,受京津塘高速公路二線6月17日正式開工的影響,該市近期住宅成交套數也有所增加,樓市明顯昇溫,10天內房價上漲了291元/平方米。交通利好直接帶動了天津樓市昇溫,天津市房管局透露,6月20日該市新建商品房成交203套,均價每平方米4407元。
從6月1日開始,七部委『房產新政』開始進入實施階段。這一政策的實施,對短線投資購房有較為明顯的限制作用,但由於天津市商品房以自住為主,因而對住宅需求市場影響較為有限。新的稅收制度更多是為天津樓市在阻止離房產投機上加了一道防火牆。
根據統計,4、5月間天津市住宅交易總量呈下滑趨勢,業內人士認為,這是受到觀望情緒的影響。政策出臺後,大多數購房者對政策變化的解讀並不專業,外力的影響改變了自住購房者的心理預期和投資購房者的收益預期,觀望情緒一度形成。因此今年5月,商品房和二手房不約而同經歷的成交量下滑風波,即是由這種預期所導致的。但隨著供需關系對市場本身的調節,隨著投機者因政策的出臺陸續出局,市場逐步趨於理性,走向健康,懷疑也將被信心所取代。
按照中央調控政策,未來天津中低檔住宅供應比例有望增加,從而降低商品房成交平均價格。但高檔房現有存量及新增供應量由於綜合成本較高,房價仍將保持堅挺,並且上漲幅度受需求因素制約趨緩。隨著下半年商品房新增供應量增加及政策效應逐漸明朗,無論是一手房市場還是二手房市場,都有望在經歷一段時間的調整期後,進入平穩回昇的發展階段。
分析人士認為,天津樓市的主力需求集中在中低端,單價4500元左右、總價50萬元以內的商品房是目前市場上的搶手貨。那麼在供應量不足的情況下,首先賣完的一定是這部分產品。隨之產生的問題就是供應結構失衡,即高檔房剩餘、中低檔房緊缺。眾所周知,高檔房的需求量總是有限的,供應結構的高端化傾向不可能改變和提昇購買力,買便宜房子的人終歸還是要買便宜房子,於是這部分需求只能轉移到二手次新房市場,商品房成交量因此下滑。相應的,在此階段成交的商品房中,由於大部分是中高檔,成交結果必然是單價上漲。
貴陽:趨於平緩
貴州有關部門為穩定房價出臺了一系列措施,以期擠出市場中的投機者,更大程度地滿足有效需求。盡管如此,面對地產市場新一輪的調整,許多消費者普遍感到政策效應不明,房價走勢牽動各方神經。
面對市場的不確定性和消費者的觀望心理,眾多房地產開發商均認為,貴陽房價還會有一定漲幅,不過漲幅將趨於平緩。其中土地、建安成本及房屋產品的昇級換代和品質不斷提高是構成房價上漲的幾個因素。上漲將主要集中在有社區環境的多層及小高層住宅,而3500元左右的高檔住宅上昇空間不大,但價格並不會因此回落。
有關人士分析,『房產新政』出臺後的貴陽房地產市場就像平靜的湖面投了一粒小石子,很快又會恢復平靜。其原因主要是貴陽房地產市場是以住宅開發和交易為主,仍處於增加居住面積和改善居住環境的初級階段,90%以上的商品住房消費是自住型消費,市場供給量在一定程度上仍不能滿足市場的需求量,投資性需求所佔比例很少。
據了解,由於貴陽城中心區可開發用地太少,供給遠遠小於需求,目前二城區開盤的樓價都不同程度的上漲。面對這一現實,消費者均有些失望和無奈,他們認為,目前貴陽許多住宅小區缺乏合理規劃、設計理念、戶型結構材料使用等方面與先進地區比較差距較大,內外部配套設施不同程度存在瑕疵,市場交易行為不規范,交易主體雙方不對等,環境和物業管理水平較差的現狀均與高漲的房價極不相稱,感覺花畸高價錢買到的房並非物有所值。
記者在二手房市場了解到,從6月1日至今成效量、房源數均有所減少,許多購買年限不足兩年的房屋轉為『以租代售』,租賃市場房源增多,致使二手房市場進入了低迷期。業內人士分析,受房源短缺導致的供需不平以及不足兩年上市交易的住房,必須按全額補交營業稅的『新政』影響,下半年二手房價格上漲趨勢凸顯。
寧波:成交量大幅下降
日前記者從寧波市房地產交易中心了解到,該市上個月商品房與二手房的成交量均呈現大幅下降的態勢。
統計數據顯示,5月份,寧波市六區商品住宅房銷售量為582套,比上月減少1229套,商品住房每平方米平均售價為5770.02元。5月份寧波市六區二手住宅房共成交1487套,比上月減少396套。5月寧波市四區(海曙、江東、江北、鄞州中心區)只推出海景花園1個新盤。從寧波市區的銷售情形看,二手房市則呈現量縮價穩態勢,雖然二手住房交易量在下旬出現一定幅度的反彈,但是總體上交易量比4月份減少25.39%。寧波市三區二手住房均價為5652元,與4月持平。隨著5·12調控房價的『七部委意見』的出臺,5月份以來,寧波市房地產市場中觀望氣氛濃厚,購房者『買漲不買跌』的心態更為強烈。由於房市前景把握不准,開發商也處於觀望階段,新樓盤上市速度明顯變緩。
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