|
||||
去年以來,中國各地房價不斷上揚,全年房價上漲14.4%,今年一季度,房價同比又上昇12.5%,上海,市、郊區住宅均價已經超過了每平方米一萬元。為使房地產市場健康發展,國家出臺了一系列宏觀調控政策。特別是5月11日由建設部、國家發展和改革委員會、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局和銀監會七部委聯合提出的《關於做好穩定住房價格工作的意見》(以下簡稱《意見》),直指當前房地產投資規模過大、價格上漲過快的問題。七大部委《意見》一經公布,在整個房地產界引起了巨大的反響。
《意見》中加大土地供應調控力度、調整住房轉讓環節營業稅政策等條款重拳出擊炒房行為。特別是6月1日後對個人購買住房不足兩年轉手交易全額征收營業稅的規定,被業內人士稱之為『6·1大限』,有人認為6月1日將成為房價轉折點,上海、南京等地也確實出現了房價回歸理性的現象。天津就《意見》提出的細則也在加緊制定中。6月1日後,房產投資客陷入了窘境,短線投資客關心的是如何規避稅收,長線投資客關心的是『以房養房』『以租抵貸』是否依然可行。一系列宏觀調控政策將對本市房地產市場產生何種影響?天津樓市走勢如何?鑒於此,天津日報《經濟周刊》於2005年6月7日舉辦了一個關於『6·1之後話樓市』的主題沙龍,本市有關方面的專家、學者、政府官員、企業家紛紛發表見解,把脈津城樓市。
6·1是否成大限
主持人:首先,歡迎大家參加本次的主題沙龍。5月11日,繼『國八條』、『新八條』之後,國務院轉發了由建設部等七部委聯合制定的《關於做好穩定住房價格工作的意見》,再施組合拳直擊房地產市場的投機行為。一個半月中,國務院針對『穩定住房價格』連續出臺了3次政令,可以說是史無前例的,足見政府對穩定住房價格的決心之大。國家為什麼會出臺這一系列宏觀調控政策?而這一系列又將對房地產市場帶來怎樣的影響?
紹七杜:七部委聯合出擊,全面布局,重點調控,對穩定房價,引導房地產市場健康發展的意義重大。說到宏觀調控,從2003年國務院下發第18號文件以來,在加強對房地產市場的宏觀調控和穩定市場價格方面政府已經做了不少工作。這次調控的一個突出特點是從供給和需求兩個方面實施雙向調節。供給方面重點是加大中低價位、中小戶型住房比例,改善住房供應結構;需求方面總的原則是遏制投機性需求,控制投資性需求,合理引導改善性住房需求。貫徹落實這些措施,有利於保持房地產市場可持續發展,有利於保障中低收入群眾的基本居住需要,有利於促進和諧社會建設。簡而言之就是限制投機,抑制投資,鼓勵正常消費。此次新政的出臺不會對天津房地產價格帶來太大的波動,因為天津的房地產市場一直處於政府的監控中,投資不多,投機的更少,發展得還是比較健康的。
黃鳳羽:從政策層面上講,這個政策的初衷就是為了抑制炒房,政策效果也恰恰是這樣的。從市場的反應來看,這次政策的出臺體現了國家宏觀調控能力的成熟。國家要的是房地產的價格穩定,國家宏觀調控的目的在於通過土地、金融、稅收等手段改變開發商和消費者對房地產投資過高的預期,抑制市場投機,有助於房地產市場健康發展。
周京奎:我認為對於政府來講,房價的大起大落都是政府不想看到的。過快的價格上漲會導致市場投機,金融風險上昇,消費者的住房成本以及城市的經營成本加大,尤其對於吸引外資不利。但價格下降過快,也對城市的經濟帶來壞的影響。政府、消費者和開發商,都希望價格能保持平穩。從長遠來看天津乃至全國的房地產將會保持長期增長態勢,因為我國要建設和諧社會,就需要好的居住環境,好的城市經濟環境,好的產業發展環境。另外,每年1%城市化的需求,也必將帶動房地產的發展。再次我們國家的經濟也在不斷發展,人民生活水平的提高,也對房地產有較高的要求。具體到天津,從發展看,天津的外向型經濟,需要營造更好的人文環境、人居環境。房地產市場發展還有很大的空間。
主持人:有種說法認為6月1日將成為房價的分水嶺,也就是業內所說的『6·1大限』,那麼6月1日是不是大限呢?
張志勇:國八條出來以後,我們一直關注著樓市的整體動向和國家的政策導向。從目前二手房市場反應來看,政策帶來的影響主要是成交量的下降。價格波動並不大,沒有出現上海和南京等南方城市大規模拋盤,價格大幅下挫的現象。數據顯示,5份相對於3月份成交量下降了20%左右,價格相對穩定。我們經過市場調研發現天津房地產市場中投資群體還是比較少的,進行房地產投資的大約佔10%左右,而投機的更少。這樣的比例不足以使價格產生大的波動。
張保強:政策出來以後,媒體就有了『樓市無懸念』的概念,政策的導向還是很明確的,主要是針對投機行為。投機跟投資還是有區別的,對於天津來講,做投機,搞短線的,相對於其他熱點城市要少得多。天津有一些持有多套住房的人,但大部分是投資者。這批人大多進場較早,在2003年年底和2004年上半年進場投資,那時房產價格相比現在要低得多,面對目前國家的稅收調整政策,早入場的投資者不至於產生恐慌心理。上海拋售比較嚴重,是因為短線投資多,泡沫人人都可以看見。對於天津最後一批進場的投資者,政策帶來的壓力還是比較大的,他們可能會急於拋售,但拋售並不一定能帶來成交。但是,目前需求基本上停了,很多購房者都持幣待購,成交量這些日子處於一個暫停線上,尤其是6月1日以後。
呂鶴鳴:從市場情況看,商業地產受的影響比較大。銷售額有一定下降。
王俊壽:銀行方面已經加強了金融風險控制。對於個人住房按揭貸款我行實行三個原則,第一以居民居住為主,第二以居民消費為主,第三以中低檔商品房貸款為主。為控制風險,對炒房者和投機者的貸款堅決不放,對投資性的第二套住房嚴格控制,具體措施有提高首付、抬高利率、縮短年限等。6月1日,可能會是房價的分水嶺,從我們目前掌握的情況來看,二手房的持幣待購現象濃厚,老百姓買漲不買跌。
政策在天津
主持人:我們注意到此次七部委聯合下發的《意見》幾乎只是將過去的政策重申,為什麼會引起這麼大的反響?
黃鳳羽:關鍵在於可操作性強。從稅收的結構上講,這次調整的是若乾個稅種中的營業稅,而且制定了細則。另外,就是增加了普通住房的規定,增加了可操作性。由於可操作性強所以效果比較明顯。
餘小建:而且這次調整的力度比較大。比如營業稅,以前是1年以上普通住房交易免稅,現在是兩年以上普通住房交易免稅。執行力度也比較大。市財政局、地方稅務局聯合轉發了《國家稅務總局、財政部、建設部關於加強房地產稅收管理的通知》並結合本市房地產市場情況,制定了相關補充政策。《通知》同時對個人購買住房時間給予明確,規定以銷售者在購房時取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間為起始時間,以銷售者在銷售時取得的房屋買賣合同中標明的時間為終止時間,計算確定。對房屋購入原價的認定,以其購買房屋時取得的發票或合法有效憑證上注明的價款為准。對個人購買的非住房轉手交易的,銷售時按其取得的售房收入減去購入原價後的差額征收營業稅及附加稅費。補充政策主要是根據天津的具體情況,對國家政策在技術層面進行細化,比如考慮到天津的實際情況,1994年以前天津成交的房產可能沒有發票,所以我們增加了以有效的購買憑證為實際交易價格的憑證。
紹七杜:政策出臺後天津的房地產市場還是比較平穩的,究其根本是天津房地產市場近年來保持了健康良性發展態勢。從2003年國務院18號文件出臺以來,天津在加強宏觀調控、保持房地產穩定增長方面已經采取了有力措施,包括增加經濟適用房和普通商品房供應量,安排建設比例適當的社會保障性用房等,目前正在外環線周邊規劃一批新的居住區。這些措施對於保持住房市場供求基本平衡、穩定住房價格有積極意義,是完全符合國家房地產宏觀調控總體要求的。
主持人:在6月1日以前,外地出現了拋售房產的現象,但在天津卻出現了成交量萎縮,這是由什麼原因造成的?
呂鶴鳴:正如兩位教授談到的,天津房地產泡沫是較少的,天津的投機者更少,這次國家出臺政策,主要目的就是打擊投機。所以天津房地產市場現在壓力還不大,主要原因是,投資者手上還有閑錢,大部分選擇轉手出租。
張保強:有沒有拋售是要看每個區域房地產市場的具體情況,上海、南京等一些城市炒房的比較多,持有10套、8套的存量房,他經受不起市場的波動,所以當政策變動時,就急於拋售。天津市也有部分投資者,但他們持有的房產可長可短,不佔用其太大的資金。大多數情況是這樣的,留一套住房給自己居住,另一套投資,房子賣不賣對他們生活的影響不是很大,所以天津的一些投資者不至於急於出手。另外,一部分投資者轉向租賃市場,目前,無論從需求,還是從房源來看,天津的租賃市場比較活躍。
張志勇:而且天津不像上海,價格的下降空間不是很大,稅收的增長不至於讓他們損失太多,所以他們也沒有必要恐慌。
主持人:對今後一段時期的樓市,各位有怎樣的預期?
周京奎:綜合來看,天津市的房地產不會發生較大的影響,而且會穩步增長,從短期來看,可能會對房地產企業產生短期陣痛,企業收入減少,利潤下降,但從可持續發展來看,不一定是壞事,它會使消費者更加理性,會使企業更加成熟,政府會更加有效率。
餘小建:我個人認為營業稅征收對消費者購買自有住房的影響不是很大,因為營業稅是寬稅基,低稅率。如果不是炒房的話,住兩年以上再轉手,是不征稅的;如果兩年內想改善住房條件的話,5%的營業稅並不高。對改善住房不會有太大的影響。
王俊壽:全國房地產市場應該是全面普漲,局部過熱,就上海而言是絕對過熱。從購房人員結構來看,業內戲言,內環線50%的人講外語,中環線講普通話,外環線纔講上海話,這個就說明了上海的投機性很強。此次七部委《意見》的下發將有效抑制投機行為。比如我認識一個天津的老板,一共養了24套房子,遍布6區,他現在把所有的利息還上以後,每個月只能賺25000塊錢,利潤低、風險高。這還是在不昇息的前提下。如果投資賺取的利潤空間遠大於稅收空間,稅收就起不到調控作用,反之利潤空間被壓縮,買房投資的必然會減少。
現在買房是否合適
主持人:山雨欲來風滿樓,有觀點認為目前對房地產市場的宏觀調控僅僅開了個頭,大家對此有何看法?
黃鳳羽:除了營業稅以外,涉及房地產行業的還有土地增值稅、契稅和個人所得稅。這次調整,只涉及營業稅,我想這可能是國家對政策有一個整體的考慮,是對今後的調整留有一定餘地。關於個人所得稅,前幾天,南京出臺了關於個人出售住房按差價的20%征個人所得稅,這在全國引起了很大的反響,也給人們一種暗示,可能國家將對住房轉讓征收個人所得稅。但這個政策還是抑制投資的政策,裡面有一些免稅的規定,如個人轉讓居住達5年以上的住房免稅等。
餘小建:作為國家宏觀經濟的調控手段,稅收目前在實務界引起了很大反響,但稅收不是萬能的,稅收只是影響成本的一個方面。
王俊壽:國家發改委主任馬凱在今年年初曾表示國家的宏觀政策將會繼續延續,包括前段時間炒的物業稅、所得稅和土地增值稅。我想下一步政策將會體現四個理性,一、政府調控要理性,尤其在土地供給方面。二、房地產商要理性,這次政府就規定經濟適用房的最高利潤率不超過3%。三、各銀行要理性參與競爭,不該降低門檻就堅決不能降低。有些商業銀行在房地產泡沫裡也充當推波助瀾的角色,如降低首付,降低利率,不要保險等。四、業主要理性購房。
主持人:調控對買房將產生哪些影響?
黃鳳羽:營業稅的征收將會對房地產產生一些影響,但主要的作用更多的是對人們行為的一種引導。一系列政策告訴人們國家限制什麼,鼓勵什麼,引導人們消費什麼,經營什麼。稅收肯定會對人們的行為產生影響,人們觀望的心理就是這次政策調控的反映。我們要客觀認識這個政策,對一般的消費者不會有很大的影響。
主持人:最後一個是消費者最為關心的問題:現在買房合不合算?
呂鶴鳴:目前我們商業地產的銷售情況不大樂觀。
王俊壽:從銀行方面,對居民自住的房屋買賣銀行還是支持的。用於投資的商業性用房金融風險較大,房貸方面控制比較嚴格。要求商業地產的首付至少在四成以上,還款時間也相應縮短。
張志勇:從目前市場情況看消費者中持幣待購、觀望的比較多。到底買不買房還要看需求。自住的該買的當然要買,投資的可能會受一定影響。
張保強:市場中持觀望態度者佔主流,但需求性購買總是有的。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||