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國家有關部門最近實施的一系列調控房價政策,在房地產一線城市上海、杭州等地受到廣泛關注,對遏制市場炒作投機起到明顯作用,持續走高的房價趨穩回調,但對於二、三線城市影響不大。業內人士分析,這些新措施會進一步促進房地產市場健康發展,特別是使二三線城市的商機增大。
歐美等發達國家在經歷了經濟的高速發展期後,近幾年進入持續多年的房地產衰退期。中國正處於人均GDP1000美元至3000美元發展區間,按國際經驗,這一時期也是房地產快速發展期,因此,近幾年中國房地產投資趨熱,被認為是世界上最大的『建築工地』不足為奇,這一時期也是中國房地產業最重要的商機。
全國知名的房地產策劃代理公司廣東合富輝煌集團,每年代理銷售量達110萬平方米,公司副總經理黎振偉結合其從業經驗認為,上海、北京、廣州、杭州等經濟發達城市屬一線城市,沈陽、合肥、武漢這些省會城市及一些經濟較活躍地市當屬二、三線城市,這些城市經濟發展相對滯後,計劃性大於市場化,房地產起步晚,缺乏品牌龍頭企業,市場以內需為主,易飽和,房價先是快速昇高,然後趨於穩定,難以大起大落,故而『樓市新政』不會對這些城市產生太大影響。
一些業內人士接受記者采訪時認為,相對投資過熱的一線城市,二三線城市的巨大投資價值開始顯現。
廣州合富輝煌曾為大連萬達在長春代理過一個樓盤。據黎振偉介紹,1999年前後長春的GDP是廣州的1/3,房地產投資是廣州1/10,房價是廣州的1/2,房地產處在起步階段,大連萬達於2000年後在這裡開發了27萬平方米的『長春明珠』樓盤,佔全市當年供應量的一半以上,結果當年銷售特別好,房價從每平方米2700元昇至3300元,二期賣到4300元。這一案例顯露出二三城市的巨大投資機會,而從1997年以來,作為最早進入市場化的廣州市,房價連跌7年,房地產一直難有起色。
同樣處於二線城市的沈陽,近幾年房產開發成為當地經濟的一個支柱性行業。2004年全市房地產開發累計完成投資342.6億元,同比增長93.2%,商品房銷售面積達到770萬平方米,金額245.2億元,同比分別增長48.6%和48.5%,房地產行業利潤同比增長1.2倍,居各行業之首。
最近,國家有關部門調控房價措施陸續出臺後,上海、杭州等一線城市居高不下的房價開始回穩,特別是二手房拋盤急劇增加,帶動增量房市場開始松動,由賣方市場向買方市場轉變,但在二三線城市,由於市場炒作氣氛不濃,房地產投資維持在合理水平,因此市場波動較小。據沈陽市房產部門分析,沈陽房市是一個正在成長發育的市場,目前商品房供求結構合理,房價不會出現大的異動。
海南樓市近期也沒出現波動,二手房拋盤並不明顯。海南第一房地產交易中心營銷總監劉海濤分析認為,一線城市由於長期房價虛高,形成巨大泡沫,大量購房不滿兩年的炒房者為了套現,出現集中拋售現象,而海南房價一段時期以來較全國同類城市都低,而且年漲幅較小,房價較平穩,炒房客的利潤空間不大,據觀察,目前購房者依然踴躍。
黎振偉等業內人士對在二三線城市投資房地產提出建議:第一,把握機會,務實操作。順馳置業集團近年已經進入無錫、石家莊等多個城市,獲得的土地項目超過了10個,銷售業績從2002年的19億元增加到2004年的95億元。萬科也在中國多個二三線城市穩定投資,如近年來已在沈陽成功開發出萬科紫金苑、萬科四季花城等,都是在地價便宜的沈陽東、北、西等城郊拿地,最近又斥資在渾南和長白地區購置了兩塊較大面積的土地。
第二、要符合城市發展方向,借力、合力。現在中國二三線房地產城市面臨著快速發展期,特別是這些城市的新區發展勢頭也很猛。沈陽渾南新區就是一例,從2001年啟動以來,十幾家知名開發商進入,短短三年商品房均價就達到3500元,與市內拉平。在蘇州,華新國際開發了自己最大的一個地產項目,6年前以極便宜的地價拿到地時,許多人還認為這樣地方不能做,沒有市場,沒想到6年後,這個項目的樓價賣到了8000元。所以只要在二三線城市找准機會,順著城市發展的方向走,就可能獲得較大的機會。
第三、先住後商,先簡單後復雜。香港太古城是一個郊區的大盤,建築面積超過了100萬平方米,迄今為止已開發了20多年,從小到大,先分散後集中,先住後賣,分級提昇,如今取得了巨大的商業成功。縱觀成功的開發經驗,無一不是如此操作,切忌不顧市場,盲目求高。
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