|
||||
2005年3月26日,國務院辦公廳發出《關於切實穩定住房價格的通知》。4月27日,溫家寶總理主持召開國務院常務會議,分析房地產市場形勢認為:目前房地產投資規模過大,商品房價格上漲過快,結構不合理,市場秩序比較混亂。並提出八條措施加強引導和調控。繼國務院常務會議提出加強房地產市場調控的八項措施後,國務院辦公廳又轉發了建設部等七部委《關於做好穩定住房價格工作的意見》,進一步提出了市場調控的具體政策措施。日前本市有關部門也出臺了規范房地產交易行為的八條『軍規』。為探究一系列宏觀調控措施給房地產市場帶來哪些影響,預測未來房地產業走向,本刊特邀南開大學經濟研究所兩位從事房地產研究的博士走進本次會客廳。
主持人:作為國民經濟的支柱產業,房地產行業近幾年發展非常迅猛,可以說既是投資熱點,也是消費熱點。房地產市場的活躍,特別是房價的走勢,引起社會各界極大關注。前前後後的諸多『八條』是在一個怎樣的背景下出臺的?各有什麼特點?
段岩燕:這些政策出臺的大背景都是,近些年房地產業持續快速發展,房地產投資增長勢頭過快,一些地方住房價格上漲過快,影響了經濟和社會的穩定發展。為抑制住房價格過快上漲,促進房地產市場健康發展,國家對房地產實施宏觀調控的三個八條,目的都是為了正確認識當前房地產市場形勢,及時解決出現的突出問題,促進房地產業健康發展,鞏固和發展宏觀調控成果,保持國民經濟平穩較快發展。
周京奎:國務院辦公廳發出《關於切實穩定住房價格的通知》宏觀一些,提供了指導思想,緊接著的國務院常務會議及建設部《關於做好穩定住房價格工作的意見》,具體一些,提出了相關措施,為房價調控提供了更明確的政策。比如:加大土地供應力度、嚴格土地管理、金融監管等等。具有可操作性。
主持人:『國八條』向業界和消費者傳遞的政策信號是什麼?
周京奎:我們認為『國八條』向業界和消費者傳遞的政策信號是,將利用土地政策、金融政策和稅收政策抑制房地產價格過快上漲。
主持人:導致當前房價過快上漲的主要原因是什麼?
周京奎:導致這種狀況出現的原因我覺得主要有以下幾個方面:一是需求拉動。1998年以來我國住房分配貨幣化進程不斷加快,提高了公房租金,從而推動了住宅消費的增長;二是投資拉動。前一段國家對房地產業的鼓勵性政策,促使銀行貸款和游資大量湧入房地產業;三是供給方面成本上昇,包括建築材料、人工費和地價上漲等;四是商品房供給結構不合理,一些地區的中低檔商品房供應過少。
主持人:從研究的角度,針對當前的房地產形勢,您認為應當采取怎樣的政策,建立健全怎樣的制度來貫徹『國八條』的精神,對房地產市場進行有力、有效的調控?
周京奎:我認為首要就是對購買第二套以上商品房的消費者提高首付比例和貸款利率。還要擴大住宅土地供應量。研究表明地價對房價上漲有一定影響,因此對部分房價上漲過快地區應適當擴大土地供應量。同時要擴大經濟適用房建設,限制城市拆遷量對市場的影響。並且以稅收政策促使消費者轉換消費觀念。對大戶型住宅征稅,引導消費者購買小戶型住宅;引導消費者轉向二手房市場和房屋租賃市場,並給以稅收的優惠政策。最後是增加房地產業信息的透明度和可信度。
段岩燕:執行『國八條』中提到的具體金融政策、土地政策、稅收政策是貫徹『國八條』的關鍵。比如在土地供給上需要制定更加詳細的規定,從供給結構上要做一些調整,如加大中低價位的商品房土地的供給;在供給土地的同時土地開發用途、開發強度、容積率等都要有相應的明確的規定,提高土地的使用效率,這實際上等於提高有效供給;金融政策上可以采用加息、提高首付比例等措施提高信貸門檻;在房屋交易時可以征收一定的稅費,以限制投機炒作,降低投資性和投機性需求;培養正確的消費觀,建立梯級消費理念;進一步促進二手房市場的繁榮,增加更多產品類型的供給。總之,政府可以適時從多方面入手,有效調控房地產市場價格。
主持人:政策出臺後,各地二手房市場就應聲而跌,上海在跌、杭州在跌、深圳在跌,北京二手房市場成交量急劇下降。有消息稱,上海浦東個別新樓盤單價跌幅達千元左右。『國八條』出臺後將對房價產生怎樣的影響?
周京奎:從短期來看,國家這些政策的出臺將使消費者的預期發生逆轉,有利於抑制房地產價格過快上漲。消費者預期對房地產價格有重要影響,人們對房地產價格繼續上漲有相同預期時,導致房地產價格偏離經濟基礎而過快上漲。『國八條』的相關政策有利於促使消費者預期發生逆轉,使消費者的購買行為更趨理性,將在短期內降低房地產需求,使房地產價格保持平穩運行狀態。從長期來看,國家出臺的這些政策有利於房地產價格進入合理運行的軌道。近期出臺的政策對房地產開發與銷售的各個環節都進行了規范,可以為開發商提供一個公平的競爭環境,使這些公司將關注的焦點集中到企業競爭力提昇上,有利於我國房地產開發企業做大做強。另外,國家的這些政策通過保護消費者利益,抑制了過度消費傾向,有利於居民可持續消費能力的提高。因此,從長遠來看,『國八條』將有利於房地產市場的繁榮,有利於房地產價格進入合理的運行軌道。
段岩燕:『國八條』的出臺目的就是控制房價快速提高、穩定房價。然而政策有一定的時滯性,隨著各項政策的逐步落實,政策的效應會逐漸顯現出來,所以短期內房地產價格不會有明顯的下降,但是可以使房地產價格的增長速度減緩。從長期來看,房價的變化是隨著經濟規律變化而變化的,房價受多種因素影響,如經濟發展速度、城市發展規劃、國家政策等影響,正常的房價應該是波動式發展的。
主持人:政策出臺後會不會造成實際對房地產企業的打壓?
周京奎:我認為這些政策將有利於房地產企業長期、健康發展。我國房地產業在這幾年有了較快發展,但仍難以滿足巨大的市場需求。要知道我國擁有眾多的人口,城市化水平已達到41%,且以每年1個百分點的速度增長,對房地產的需求巨大。可以說未來幾十年內我國房地產市場都將保持供求兩旺的態勢。當前,房地產業是我國的支柱產業,產業關聯度極大,對國民經濟的增長有相當大的貢獻。從國民經濟發展的角度來看,房地產市場必須保持繁榮,房地產企業必須健康發展。因此,國家這次出臺政策規范房地產市場,將有利於推動真實需求的發展,從而為房地產企業長期、健康發展提供良好的外部環境。
主持人:房地產企業如何纔能在新一輪的洗牌中趨利避害、做大做強?
周京奎:我認為抓住市場需求,積極擴大中低檔商品房供應,可以為企業提供巨大的發展空間。房地產企業通過拓展融資渠道,降低對銀行的依賴,可以獲得更高的參與市場競爭的主動性,從而有利於房地產企業競爭力的提昇。
主持人:天津市房管局也於近日推出了八項措施嚴格查處無證售房、囤積居奇、炒作房屋等違法、違規及其他以不正當交易方式哄抬房價行為,來進一步規范房地產市場交易秩序。您怎麼評價天津出臺的政策?
周京奎:我認為天津出臺的這些政策非常及時,對建立良好的市場交易秩序將產生相當大的影響。房地產市場出現繁榮時,以不正當方式進行交易的行為就會出現。為使市場保持均衡發展,天津市房管局出臺有針對性的政策是非常必要的。另外,我認為房地產市場的信息不對稱與消費者的心理預期有直接關系,這次天津市房地產管理部門對中介機構信息的公開性做了強制規定,將有利於消費者建立正確的市場預期,對穩定房地產價格將起到積極的作用。
本期嘉賓
周京奎博士南開大學經濟研究所房地產經濟方向博士
段岩燕博士南開大學經濟研究所房地產經濟方向博士
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||