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隨著房地產業的快速發展,與之相關的中介服務機構也迎來發展的大好時光。房地產估價師行業,正越來越多地介入到個人和企業的經濟活動之中。為此,記者采訪了其中的一員——國家注冊房地產估價師盛釗女士,目前,她就職於天津市正德有限責任房地產評估事務所。
服務專業化 估價師走向臺前
『其實,最初自己對房地產估價師的認識不是很深刻,只是感覺資格化認證是今後發展趨勢』,盛釗這麼解釋自己成為一名估價師的起因。她介紹,自1986年從天津大學土木工程系畢業後,自己曾從事過工程概預算以及房地產開發等工作,形成了相應的知識基礎。1998年,她參加了全國房地產估價師執業資格考試並順利通過;2002年,她成為一名專職房地產估價師。
回首這些年的發展,盛釗認為,房地產估價行業越來越受到人們的重視。土地使用制度改革,實行房屋商品化政策之後,房地產估價需求開始日漸增多,雖然在80年代就已出現,但其真正走向規范化是90年代初。1993年和1994年,建設部和人事部曾先後認定了兩批房地產估價師。自1995年之後,取得房地產估價師資格的唯一途徑就是通過全國房地產估價師執業資格考試。盛釗向記者介紹,目前,房地產估價服務在經濟活動中業務領域已經越來越廣。房地產交易、抵押、典當、保險和損害賠償;房地產稅收、征用拆遷補償、糾紛調處和有關司法論證;企業合資、合作、對外投資合並、分立、清算、改制、買賣、租賃托管經營以及房地產管理方面都需要進行合理評估,房地產估價師在其中發揮著越來越重要的作用。
在現實經濟活動中,進行評估的某些機構給出的估價卻未必讓人信服。例如,目前不少二手房交易中介結構也為客戶提供免費的估價服務,但受專業知識限制以及利益驅使,使得評估難免出現一定的傾向性。相比較而言,房地產估價師對市場整體需求狀況有更准確的把握,做出的估價相對更為專業,作為中立的第三方,其評估標准也更為客觀。
規范發展 別養成『壞習慣』
盛釗向記者介紹,房地產估價是對房地產客觀合理價格的估算和判定,是一種估計,是估計就會有誤差。不同估價師即便依據相同估價方法得出的結果很有可能是不盡相同的,這與普通商品不同,是由房地產的特征所決定的。房地產價格受到諸多因素的影響,如區位、交通、環境、商業和公共服務配套設施、樓層、朝向等等;同時,商業、工業、住宅等項目的影響因素也不完全一樣。對某一個因素判斷稍有差異,最終評估結果都可能相距甚大。這也一直是這一行業關注的焦點,有人提出將所有影響因素完全量化的建議,但業內大多數人認為這不切實際。
在這一意義上,估價表現出其藝術性的一面。很多情況下,評估是『先有價格,後有推算』。就是說,估價師接手一個評估項目後,首先憑經驗確定其大致的價格范圍,然後再通過模擬市場形成價格的機制和過程,將客觀存在的房地產價格或價值揭示出來。『對價格的判斷依靠估價師對市場充分地了解、把握和良好的市場感覺』,盛釗這麼對記者說,『而市場感覺的形成依靠於日常積淀,這包括平時對相關信息的關注,以及大量的現場勘查。』
雖然房地產估價師最高行為准則是『獨立、客觀、公正』,估價過程中不偏袒任何一方,但目前從行業管理角度還沒有行之有效的方法,更多地依靠估價師的自律。由於評估業的特性,加之我國房地產評估業真正實現市場化運作的時間不長,其中難免存在一些問題,例如,在實際評估中,個別事務所甚至是『客戶需要什麼數,評估就給一個什麼數』,而且存在一定程度的惡性壓價現象。
在管理不是非常嚴格的情況下,估價師可能受到的各種利益誘惑也就多,在一個不規范的環境中要保持自身的公正、客觀,有時反而會陷於不利的局面之中。在這種環境下,盛釗強調,『不規范的階段終究會過去,但求自己現在別養成一些壞的習慣。有時候面對生存的壓力,可能會遷就客戶,但如果一味地遷就,會逐漸地喪失獨立客觀的判斷能力,因此我們總在努力不斷地把自己拉回來,堅守住自己的原則』。
盛釗對記者說,雖然一兩件估價案件不會造成太大范圍的影響,但評估業在整個金融體系中是不容忽視的一個環節。在世界范圍內,不少國家都曾經因為評估業的混亂而引發金融風險,有些國家最後不得不動用國庫資金來平息。
提昇層次 全方位服務
在國外,估價師與經紀人的服務並不處於同一個層次。相比於經紀人,估價師更為專業,更側重於趨勢分析,其社會地位也較高。但盛釗認為,現在國內很多參加估價師考試的人並不是真正想乾這一行,參加考試僅僅是希望以此獲得收益或是給自己增加一種職業選擇。盛釗認為,行業的發展需要大量真正對其感興趣的從業人員的支持。『在評估過程中,能將自己各方面知識、經驗調動起來的感覺比較讓人興奮』,這是自己在實際作業中所體會到的最大樂趣。
盛釗認為,房地產估價師未來發展的一個趨勢是為房地產開發企業提供全方位服務。包括為企業提供投資可行性分析、前期策劃、營銷策劃以及一些市場趨勢性分析報告等。目前天津房地產估價機構在這方面業務開展還較少。就個人估價業務來說,目前業務主要集中於二手房交易中需貸款的房地產估價,未來涉及方面將會更加多樣,比如根據委托人的需要為其選房,選擇最佳的租賃方案等。目前成片拆遷過程中,如果被拆遷人對評估結果有異議,可以要求重估,但這時候也會形成相應的個人業務。
此外,房地產估價行業的信息化建設已經是估價行業的迫切需要。盛釗介紹,目前天津市房地產交易信息發布的數量與實際交易量相比依然較少,這也造成評估過程中資料收集需要較高的成本。據了解,天津市房地產估價師協會一項重要的工作就是建立房地產交易信息庫,實現信息的公開以及共享。
職場指北
房地產估價師行業是我國最早開展專業技術人員執業資格考試的行業之一。建設部與人事部於1995年出臺了《房地產估價師執業資格制度暫行規定》,對房地產估價師執業資格考試、注冊以及房地產估價師權利義務做出明確規定。目前,房地產估價師執業資格考試包括四個科目:《房地產基本制度與政策》、《房地產開發經營與管理》、《房地產估價理論與方法》、《房地產估價案例與分析》。目前,房地產估價師資格考試原則上實行每年一次考試,成績可以在兩年內滾動。
據介紹,凡從事房地產評估業務的單位,必須配備有一定數量的房地產估價師,例如天津一級資質的估價師事務所,要求必須有全國注冊房地產估價師15人以上;二級資質事務所需要在冊8人以上。同時,一份評估報告需要兩名以上的注冊估價師簽字。可以預見,未來對合格估價師的需求會越來越大。目前,各個房地產估價事務所內房地產估價師收入情況不盡相同。但在天津,一名普通房地產估價師平均收入水平大約在2000至3000元之間,而業務好的估價師收入可能更高。
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