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2005年4月22日上午,『天津北信房地產產業投資集合資金信托計劃』產品推介舉行新聞發布會。這一信托計劃首期推出的兩種信托產品規模達2億元,自然人和法人購買這兩種產品的單筆起點分別為25萬元和50萬元。據了解,未來這一信托計劃還將繼續發行類似的金融產品,以支持天津房地產業健康發展。
作為全國首支針對產業發行的信托計劃,『天津北信房地產產業投資集合資金信托計劃』一經推出就廣受歡迎。記者了解到,首期推出的2億元信托產品在4月25日發行的當日就宣告售罄。有業內人士認為,這次信托計劃的發行可以稱得上是天津市房地產業金融創新中裡程碑式的事件。相關負責人透露,下一期產品已在籌備之中,預計將於5月下旬推出。
著眼產業健康發展
隨著經濟的高速增長,房地產業已成為新型支柱產業。在中央加強對房地產業的宏觀調控之後,房地產商從銀行獲取貸款的難度增加,但又缺乏一些其他的融資方式。為脫離這樣的困境,房地產商開始嘗試一些新的手段。
有專家分析,在房地產市場資金鏈中,銀行信貸貫穿於土地儲備、房地產開發和房產銷售各個環節。60%—80%的土地購置和房地產開發資金都直接或間接地來自商業銀行。銀行信貸構成了房地產融資的主要方式,這使得房地產投資風險和融資信用風險高度集中於商業銀行。數據顯示,房地產開發和個人住房信貸規模逐年上昇,2000年天津市全部房地產貸款餘額為299.28億元,2004年10月上昇為731.65億元,為2000年的2.44倍。
北方國際信托投資股份有限公司董事長霍津義認為,房地產金融中信托最具成長性。信托融資改變了以往房地產商只能靠銷售回款、銀行貸款或股份合作等有限融資手段的局面,為房地產企業提供了一條新的融資途徑。
據統計,全國2004年共發行89個房地產信托計劃,發行額為111.74億元,佔信托產品總量的18%,與2003年相比增幅顯著。今年第一季度,全國已經發行了房地產信托產品13個,佔信托產品數量的20%。霍津義指出,目前中國房地產信托『已具雛形』,但還難以滿足市場中的需求,因而還『有待發展』
。『天津北信房地產產業投資集合資金信托計劃是針對整個房地產行業出臺的,這是它最大的特點。它不是針對一個企業或項目推出,這和我們以前推出的或者全國其他信托公司推出的房地產信托計劃是有明顯區別的。』霍津義這麼告訴記者。天津市工商業聯合會房地產商會會長李德福對這一信托計劃的出臺也滿懷信心,『這個信托計劃是產業性的,而不是單體項目性的,這個在全國是首例。』他指出,房地產開發需要大量使用時限長的低利率資金,如果單靠銀行的貸款,或者短期的拆借,就會墮入短融長投的陷阱,資金鏈條遲早會繃斷。產業投資集合資金信托計劃的融資成本相對較低,資金規模更大,房地產企業依托這一『資金航母』可以平穩、健康地發展,這對整個行業的成長是大有好處的。
三方聯手嚴控風險
據了解,產業投資集合資金信托計劃,如果能真正實現不定項、覆蓋全行業的話,就與產業基金沒有根本區別。目前有關房地產信托投資基金方面的法律法規,只有一法兩規(《信托法》、《信托投資公司暫行管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理辦法》)以及中國銀監會2004年10月18日向社會征求《信托投資公司房地產信托業務管理暫行辦法(征求意見稿)》的意見,李德福表示,受法律法規的限制,把這一信托計劃稱為基金尚不成熟,但它未來可以和產業基金進行對接。
經過較長時間的研究,北方國際信托投資股份有限公司出臺了這一產業投資集合資金信托計劃。霍津義認為,在今後較長一段時間內,房地產行業是極具成長性和投資價值的,因此在房地產業推出創新信托產品就有可能獲得較高的收益。房地產信托計劃可以在房地產業中的各個環節介入,從土地整理環節到開發環節,再到物業管理環節。既可以投資,也可以提供貸款,資金的運用方式十分靈活。
北方國際信托投資股份有限公司針對這一信托計劃設計了一套嚴密的風險防范機制,例如縝密的內部管理制度。霍津義介紹到,北國投將對從項目選擇到具體操作以及後期的管理整個過程進行嚴格監控;另一方面對每一個計劃內項目的類型、規則以及使用手段進行組合,並在各信托計劃之間也再做整合。
他還告訴記者,在風險防范上,房地產信托計劃有兩個極為突出的特點,也是其他信貸計劃中沒有的。首先,北方國際信托投資股份有限公司聘請了專業機構提供專家諮詢服務,其中之一就是天津商聯房地產資產管理公司。據了解,天津商聯房地產公司注冊資本金為1億元,是由天津市工商聯房地產商會牽頭成立。之所以聘請它作為信托計劃專門的諮詢機構,霍津義解釋到,是由這一公司本身特點所決定的。天津商聯房地產資產管理公司的股東包括五家大型房地產公司,分別是永泰、津東、仁愛、麥購以及萬兆。此外還包括其他金融機構以及媒體企業,可以說,這一諮詢機構集合多方面的優勢。這將有效降低風險,讓項目選擇更貼近市場。
另一個特點是中國建設銀行天津分行為房地產信托計劃使用項目進行擔保。北方國際信托投資股份有限公司與建行在選擇項目、管理項目以及後期安排上達成了共識。北國投將房地產信托資金托管給建行,由它監督這部分資金在約定的制度安排下按照既定方向投入、使用。同時,在適當的時機,還將引入專業的資產評估機構對信托計劃進行評級。
『這兩個方面能夠保證房地產信托計劃在操作過程當中制度是縝密的,保證我們實現預期收益。』霍津義這麼對記者說。
分享房地產業發展收益
房地產投資信托計劃的出臺,對於房地產企業而言,無疑提供了新的投資渠道,而對於普通百姓來說,則多了一條投資理財的渠道,他們可以通過以個人名義購買信托計劃。
近年來,受中國房地產市場高回報的吸引,一些海外房地產投資基金也活躍在中國房地產市場中。他們在中國通過直接投資的方式,與其國內合作伙伴共同組建房地產項目公司,參與開發,獲得了較為豐厚的收益。天津市工商業聯合會會長張元龍認為,房地產投資信托計劃將會是一個低風險穩回報的新型金融產品。我國居民大量儲蓄放在銀行,卻並沒有像海外房地產投資基金一樣享受到經濟增長的好處。『這個信托計劃將會為天津房地產提供更好的發展機會。同時也讓老百姓分享了中國房地產業快速發展所帶來的收益。
』霍津義指出,房地產信托產品並不是說比其他投資方式如股票、證券市場更好,只是說明這是一個可以進行投資的成長性行業。同時,作為個人投資者,要獲取行業發展帶來的收益是比較困難的。房地產信托計劃提供了一個平臺,通過專業的研究部門、管理部門以及操作部門的良好運作配合以及運作來實現預期收入。
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