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一年前,金皇大酒店帶著初出茅廬的衝勁兒,崛起於小白樓中心商務區,一副誓與高檔星級酒店比肩的氣勢,被業界人士稱為酒店圈殺出的一匹『黑馬』。一年後,當金皇大酒店再次闖入人們的視線,她已然加冕了標志酒店業最高星級的桂冠。經過嚴格的評審程序,2005年3月21日,中國旅游星級飯店評定委員會批准金皇大酒店為中國五星級酒店。4月16日,金皇大酒店晉身五星酒店將正式揭牌。
開業一年 晉身五星
金皇大廈項目在天津歷經十年的運作發展,天津人多多少少得到一種印象:知道這個『大制作』的投資方就是中國石化,盡管背靠世界500強之一的強大母公司,但金皇建寫字樓、開酒店、昇『五星』,這些宏偉的構想並非理所當然在一夜之間就變為成功故事。『金皇之所以這麼快就在酒店行業嶄露頭角,源於我們特定的戰略規劃,出自我們注重細節的不懈努力,當然,也和天津酒店業的大好形勢和來自各方面的支持分不開。』談到金皇的昨天和今天,中石化銷售華北公司總經理、金皇房地產董事長耿勇感慨頗多。就像大多數『一夜成功』的大手筆故事一樣,金皇今天的『星光璀璨』背後,經歷了不尋常的決策和艱苦的創新。
『按照投資方的要求,在酒店起步時我們就有意識地按照國際評星標准進行設計,並且在硬件設施的建設和改造中對照國家旅游局頒布的星評國標』,酒店高管人員向記者介紹說:『雖然酒店開業時間不長,但籌備評星幾乎是同步進行的,去年8月份,在試營業期間我們就提出了創「五星」的標准,並從那時就組成了一個專業小組,以五星級標准從硬件、軟件兩方面督導日常經營活動。』
張雪光是金皇大酒店申評五星的參與者和見證人,作為市旅游局行業管理處副處長、市旅游飯店協會會長,她認為金皇的早起步代表著行業發展的新趨勢,具有典型示范作用:『金皇大酒店開業之初就提出「評星」申請,這樣我們就可以從行業管理角度,及早地用星級標准對這家酒店進行指導和規范,非常有利於酒店的健康發展。』
業內人士都清楚,酒店星級標准是根據酒店業發展現狀制定的,符合酒店運營規律、滿足顧客需求。所以一個剛開業的酒店,如果能用星級標准進行規范,就能為日後的運營標准、管理水平,乃至從業人員職業習慣塑造打下堅實的基礎。
『評星不是目的,而是提高管理和服務水平的一種手段。通過評星達到提昇酒店整體實力的效果,金皇就是走的這條路子。』張雪光還披露了本市酒店評星的操作程序:『星級酒店四星及以下評定權在天津市旅游局,五星以上本市有建議權和初評權,定評需報國家旅游局核准。接受金皇大酒店申請後,我們考察認為其具備評「五星」基本條件,通過檢查、暗訪等程序半年後通過了對酒店的初評,然後請國家級檢察員進行終評,結果是一錘定音,順利評為五星級酒店。』
作為掌舵者,從金皇大酒店躋身『五星』的速度上,金皇董事長耿勇引申出了一種做企業的一貫精神,『金皇的發展中貫穿了一種「永不服輸、追求完美」的精神。金皇的優勢、自身的實力要求她必須一開始就定位高端。中石化有資金實力,又有迫切發展盤活資產的願望,我們引入的中旅有酒店管理實力,雙方優勢互補,一開始就瞄著五星級打造。一年「摘星」印證了一個信念,「高起點、高起步,要做就做到最好」!』
酒店業發展提速 『晴雨表』功能盡顯
從去年到今年,天津酒店業在數量增長和經濟效益方面呈現出前所未有的歷史性增長。據張雪光介紹,去年9月2日中國旅游星級飯店評定委員會批復了天津3家五星級酒店,分別是開發區泰達國際酒店、泰達會館和保稅區天保酒店。加上今年新批的金皇大酒店,天津有了5家五星級酒店。這一舉措打破了天津十五年來只有喜來登一家五星級酒店的局面。
『不到一年時間增加了4家五星級,這個速度是國內絕無僅有的,同行業到天津考察都感到很振奮。』張雪光說。人們常用『酒店是經濟發展的「晴雨表」』來形容酒店業與地區經濟發展依存度非常高,經濟榮則酒店興。張雪光認為,天津酒店業發展氣勢如虹,跟天津經濟建設和城市發展的『大環境』脣齒相關。
『金皇趕上天津經濟騰飛的大勢,天津發展的勢頭帶動了金皇的發展。』耿勇董事長對此也深有感觸,他說:『金皇曾經沈寂過十年,前些年大廈只是經營寫字樓部分,資產造成沈淀。天津的發展形勢迫切地需要金皇再有作為,所以我們投入8000萬資金改造酒店。酒店開業僅僅四個月就有效益了,提了折舊3100萬,還有盈利。說明我們的機遇來了,而且抓住了!』
『酒店業的「晴雨表」功能主要體現在高星級酒店入住率上。』酒店業資深人士向記者闡釋了經濟環境與酒店經營之間的關聯性。『高星級酒店入住率高,說明來津談生意、投資項目的商務客人多了,商貿活動頻繁了。』
處在營銷一線的金皇大酒店市場營銷總監李悅,用數字說明了這種關聯性:『酒店從去年8月份正式開業以來,入住率呈現逐漸上昇勢頭。9月份實現了259間客房全部售出。11月份和12月份入住率也相當高。今年入住率也呈逐月上昇趨勢。其中,商務散客增多帶動了酒店其他配套設施盈利,高檔消費直接導致了酒店總體營業收入、經營利潤率攀昇。』
金皇的發展態勢與天津酒店行業的五個『上揚』相吻合,即:『客房出租率不斷上揚』『接待人天數大幅上揚』『營業收入上揚』『經營利潤上揚』『平均房價上揚』。
此外,金皇會展中心對酒店盈利也貢獻不小。當前,承接會展業務功能越來越受到高檔酒店重視,尤其新興酒店特別重視國際會展配套設施的建設。金皇大酒店作為新興的五星級酒店,在產品設計、創新業態中凸現了酒店的會展功能。酒店總經理王立秋介紹說:『為了契合這一經營定位,金皇在前期硬件上做了充分的准備,特別設計了1300平方米的會展中心。其間各種會議設施齊備,並配有大小不同規格的多功能廳8個,可根據不同需求分隔或聯合使用。最大一間,面積500多平方米,為天津中心城區獨家所有,做「宴會廳」使用,可供300人同時用餐,做「會議廳」使用,可容納400人同時開會;會議配有同聲傳譯「6+1」聲道系統和高保真專業會議音像系統以及等離子電視影像傳輸系統,可以滿足召開國際會議要求。可以說,會議市場的開發已經成為酒店重要的利潤增長點。』
據悉,天津的會展經濟2003和2004年均達到30%的增幅。2005年天津的商貿日程上已排滿了會展活動:3月份有全國自行車展;4月份有津洽會;5月份全國第15屆書展;6月份亞歐財長會等等。幾乎每月都有大型會展在津舉辦。商貿活躍拉動了酒店業務,酒店設施提檔昇級,提昇了天津的商務環境,為會展經濟進一步發展創造了條件。
『借著天津會展經濟的熱度,金皇還要在開發國際會議上下功夫,去年媽祖節等大型會展落在金皇,對提昇酒店形象和經營水平不無裨益。今年金皇要充分發揮區位好、會議配套設施完善的優勢,做好為重點會展服務的准備。』選在津洽會開幕前揭牌『五星』,耿勇董事長看好會展經濟給中心區商務酒店帶來的機遇。
『五星』不是終點 品牌創新無止境
『要做就做到最好』的金皇憑借著不服輸的勁頭衝擊『五星』成功,然而已經折桂『五星』的金皇如何繼續衝刺,下一個目標是什麼?發展動力何在?
『創品牌!』金皇房地產公司董事長耿勇在摘星後堅定地重申。他說:『這些年酒店業越來越注重品牌效應。酒店的品牌既是酒店的形象,更是酒店信譽的象征。品牌的形成與發展要經歷市場的考驗,面對競爭的挑戰,消費者的忠誠度至關重要。』
拿到五星認證後的一周,金皇大酒店的領導班子更忙碌了,前前後後開了三次會,研究如何進行產品創新、管理提昇。耿勇董事長在公司會議上常常提醒員工對成績要有清醒認識,他說:『評「五星」給了金皇一個創品牌的高起點,維護和提昇品牌的路還很長。』記者在采訪中感受到,金皇大酒店時下的主旋律並不是陶醉在慶賀聲中,而是找差距、定目標,改革機制、體制,夯實基礎管理,創新營銷模式,使酒店能夠實現可持續發展。
不同星級的酒店有不同的目標市場定位,五星級酒店是行業公認硬件水准最高的酒店,針對高端客戶群體提供豪華型服務氛圍和個性化服務。所以對於五星級酒店,產品創新的總體表現就是走向綜合型和細分化。
在采訪中了解到,與一年前相比,金皇大酒店的配套功能又有所增加,一樓底商開業不久的『金永』卡拉OK和韓式燒烤生意興隆;大廈頂層將引進會所型俱樂部,目前多家有投資意向。吃、住、行、游、購、娛多種功能集於一身的金皇大廈在CBD越發顯示了她在商圈中的帶動作用,出落成為一顆熠熠生輝的璀璨明珠。由於客人不出大門就能享受到住宿、辦公、會議、餐飲、娛樂、休閑、健身的一站式服務,金皇車水馬龍,門庭若市,連5000平方米停車場也滿負荷運轉,新增可以容納200輛車的停車場項目即將啟動。星級酒店的餐飲受到社會經營餐飲的衝擊,往往有行無市,但金皇獨家引進的『譚都御府』譚家菜,在不斷的菜品創新中卻是常常座無虛席。加上有特色的咖啡廳、自助餐廳、韓式燒烤,構成中西合璧的餐飲格局。綜合性的配套和服務,讓金皇的收入結構日趨多元化,客房、寫字樓出租行情雙雙看漲。『隨著馬士基等跨國公司和太平人壽保險等國內大企業的入住,金皇的寫字樓出租率已達到90%,房租水平也有較大幅度的提高。』大廈主管寫字樓的負責人介紹說。
分化指的是細分市場、找准定位,創出特色。『金皇大酒店地理位置優越,成為來津高端商散客人首選。我們也有針對性地開發這個主力市場,從去年接待客人情況來看,散客佔了7到8成。』金皇大酒店執行總經理孫存仁告訴記者,金皇根據這兩年天津商務環境的新特點進行業態調整,為市場度身定制了配套設施齊全的商務公寓。『天津外商投資企業百分之三十以上是日本企業,特別是上了花冠、皇冠等幾條汽車生產線,帶動了很多配套企業,日資企業成為我們開發的重點。我們的商務公寓80%都是日本長期客戶。美國客戶也和我們簽訂了長期的租房協議。』孫總說。作為市中心擁有大型會議設施的五星級酒店,150張雙床位決定了金皇具備接待大型團隊和會議的能力,『我們多方溝通集中力量抓住多一些大型會議、多一家旅行社團隊。集團性消費的收入也很可觀,在這方面金皇還有很多潛力可挖。』營銷總監李悅告訴記者。
看好酒店投資價值 金皇『姊妹篇』浮出水面
盡管天津五星級酒店在數量上有了歷史性的突破,但環顧市區,目前也只有五星級酒店3家,其中泰達會館客房很少,而CBD只有金皇1家,與天津在區域經濟中的地位和經濟發展態勢相比較,酒店業的發展空間還是很大。
從市場供需情況分析,也表明天津高星級酒店市場呈現供求不平衡的狀態。去年七八九三個月,一些四五星級飯店經常出現出租率在100%的『無空房現象』。然而為了保證酒店可持續發展,酒店不能經常出現百分之百的滿負荷使用,須有一定餘地以確保酒店維修保養和不時之需。行業管理資深人士認為,天津四星級以上飯店平均出租率最佳合理指數應該是72%左右。超過了合理指數,表明高星級市場的供需結構尚不合理。
就在金皇大酒店五星評定塵埃落定之際,南京路北端金皇系另一個酒店項目也已啟動。『我們起步還是瞄准五星級,現在已進入設計階段。』身兼中石化銷售華北公司總經理的耿勇透露,將投資1億元,把毗鄰今晚大廈的天津石油大廈28層31800平方米寫字樓改造成豪華涉外星級酒店。屆時,金皇旗下兩酒店在南京路兩端遙相呼應,成圍合之勢。金皇系兩酒店加在一起共計13萬平方米的經營規模。成為市區最大的連鎖酒店。
天津旅游飯店協會負責人認為,天津經濟快速增長的勢頭,孕育著高星級酒店新的發展空間,酒店投資正在悄然昇溫。『我們將加快酒店星級評定的步伐,積極鼓勵和支持社會各行各業興辦高星級酒店。』
盡管市場需求、政策利好,但投資酒店也存在投資規模大、資金沈淀多、回收周期長等特點,在某種程度上阻礙了該行業的發展。
『酒店投資是一種長線投資,成本回收時間長。但酒店追求效益應該是多方面多層次的,不能僅僅看利潤,還有很多其他方面的回報。其中有一個回報跟地區經濟密切相關,就是房地產昇值、持有資產增值。從而使得酒店的貸款額度、發展力度水漲船高。』南開大學旅游系的劉定軍老師對在天津投資酒店業的潛力認識獨到,他還認為促進區域范圍地價增值,酒店也要做出應有的貢獻。
金皇大廈正處在天津市中心商務區CBD的核心地段,金皇大廈周邊5000米直徑內分布有濱江萬麗酒店、凱悅酒店、利順德大酒店和正在興建的國貿中心,以及國際大廈、圖書大廈、亞泰大廈、凱旋門大廈等商務寫字樓和酒店公寓類綜合性物業。這兩年,高檔高層建築匯聚於此,高星涉外酒店布陣於此,增值了CBD的含金量。現在這裡越來越呈現寸土寸金,大廈也從地段昇值裡倍增了身價。
據金皇房地產董事長耿勇介紹,『我們對金皇大廈這座高188米,建築面積9.1萬平方米的50層大廈先後注資共計8.8億元。2000年請天津津港會計師事務所做過評估,估價12.6億元,由於酒店項目的拉動,發展到現在金皇大廈保守估價不低於17億元。』
市旅游飯店協會會長張雪光向記者介紹,『投資本市酒店業的主體呈現多元化態勢,尤其以中央駐津企業,外地企業居多,這在以前是沒有的。喜達屋旗下的威斯汀、聖達特集團旗下的豪生、雅高旗下的索菲特等跨國酒店集團也有意在近三年內進入天津市場。』
『面對競爭昇級的態勢,必須走集團化、專業化、國際化道路,所以我們選擇了連鎖化發展,一借此獲得低成本競爭優勢擴大市場份額,二是盤活資產,通過綜合性酒店物業投資讓中石化在津資產獲得增值回報。』耿勇董事長告訴記者。
據市旅游局有關負責人介紹,天津現在正在運作一批高星級酒店項目,預計到2007年五星級酒店預計達到13家。這意味著傳統酒店商圈的概念將被打破。在市中心繁華區域,星級酒店群越來越引人矚目,比如CBD以金皇為代表的高星級酒店群。同樣由於中石化這樣的投資者介入,南京路北段在原有二、三星級格局下,酒店商圈競爭也將昇級。『酒店群崛起將重新劃定天津酒店業的區域版圖。酒店群在經營上有互相帶動的作用,同時也意味著各家必須拿出自己的「殺手?」,以特色定位和特色服務在市場中站穩腳跟,價格戰的空間越來越小,酒店業將走向質量和文化的競爭。』這位負責人說。
相關鏈接:金皇大酒店
2005年3月21日,中國旅游星級飯店評定委員會批准金皇大酒店為中國五星級酒店。擁有259間套客房和55套公寓,18層寫字樓。所有的房間都突出了方便、快捷的商務和以人為本的設計理念。擁有大小多功能廳7個,滿足各種類型的會議需求。特別是525平方米的大宴會廳,可同時容納300人就餐或400人舉行會議。
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