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自央行3月16日調高商業銀行自營性個人住房貸款利率後,22日四大國有商業銀行除建行執行基准利率外,工商銀行、農業銀行和中國銀行都原則上執行央行的下限利率,即相應期限檔次貸款基准利率的0.9倍。此舉按主流說法是為了遏制房地產業過熱苗頭,抑制短期炒房投機行為,消除潛在金融風險,以實現房地產行業長期的健康發展。政策目的不可謂不好,但實現這一目的的手段值得商榷。因為這一目的的實現是以犧牲大部分購房者的利益為代價的。
央行副行長吳曉靈在『2005中國金融形勢預測、分析與展望專家年會』上表示:『調高房貸利率不是針對窮人,上調0.2個百分點不會給窮人造成太大影響。』並要求窮人『不應只看到眼前的損失,應注重長遠利益』(騰訊財經3月20日)。筆者認為這些話有失偏頗。
一、『調高房貸利率不是針對窮人』如何理解?首先我相信沒有任何部門在出臺新政時,敢名目張膽說就是要掠奪窮人。『不針對』並非意味著『不打擊』。『殺雞儆猴』本意也是打擊猴,但結果是雞死了,而實際上雞何罪之有!最後,『不針對』並非意味著『合理』。央行出臺的每一項政策,都應該以改進窮人福利為目的,所以新政出臺與否的判斷標准,就在於能否改進民眾福利,如果不能做到這一點,就有可能遭到反對。
二、『上調0.2個百分點不會給窮人造成太大影響』能說明什麼問題?是佐證房貸利率上調的合理性?還是確知窮人心理承受能力底限?按照新調整利率,假如一位購房者貸款50萬元,貸款年限為20年,那麼每月將多還款56.27元。從還款總額來看,相差近1.4萬元。對於月收入千餘元的普通百姓而言,這筆錢是多還是不多?
三、窮人『不應只看到眼前的損失,應注重長遠利益』是什麼意思?似乎意味著:困難是暫時的,前景是美好的。但央行認定房地產業是國民經濟支柱產業,要促使其健康長遠發展,就證明央行調高房貸利率最本質的願望並不在於通過打擊炒房行為促使房價回落,而是希望房地產價格保持溫和上漲,不要漲得太快引起社會『公怨』。但是,房價持續上漲,總是不利於窮人的。對他們而言,購房行為根本就不是短期行為,從而也就不存在『困難是暫時的』一說。
中國社科院金融研究所易憲容教授在《央行下調房貸利率是為民眾利益著想》(騰訊財經3月21日)的評論文章中指出:央行出臺新政平抑房價,必將促使房價下跌,在購房本金減少的情況下,利率上調一點總體上民眾購房支出還是會減少一些。筆者認為情況並非如此樂觀。誠如上面所言,央行的根本目的在於保持房價溫和上漲,而不是易教授所說的推動房價下跌。那麼在房價溫和上漲的前提下,也就是本金溫和增多的前提下,利率上調,能實現為民眾利益著想嗎?退一步講,即使房價不溫和上漲,但也無法判定房價就會下跌,且下跌的幅度會超過利率上調給民眾帶來的損失。那麼,在一切還不確定的情況下,就要求民眾進行確定性的前期支付,民眾能欣然接受嗎?
針對房貸而言,要真正發揮利率調節的積極作用,就應該制定差別利率,即針對不同群體制定不同的房貸利率。對依靠商業貸款炒房者實行高貸款利率,對普通購房者實行低貸款利率甚至是政府貼息利率。而對自有資金炒房者,更應該通過高稅收而不是利率的手段去調節。
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