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預測樓市的冷熱、房價的漲跌,恐怕是當今最令業內人士說不准的一件事。明明宏觀調控已然給過熱的房地產降了溫,可轉眼間,各種跡象表明,投資客仍在高位『吃進』,迫近的風險難道他們不知曉嗎?人們不禁要問,樓市投資獲利的空間到底有多大?
上海:搶到房子就是錢
上海從2003年開始,中心板塊的土地供應可謂是少之又少,及至2004年下半年,已到萬金難買,無地可用的狀況。開發商在爭搶土地,老百姓在搶購房子。近日,記者在英國《金融時報》上看到一幅圖片新聞,3月2日,上海數百人排起長龍,搶購市中心一處熱門樓盤,每平方米價格超過兩萬元。為防止發生意外,上海出動了警察到現場維持秩序。此種情景震住了外國記者的視線,驚呼,上海的房子賣瘋了!
據上海媒體報道,申城樓市今春走勢繼續強勁,在市中心和內環線附近的交通便捷之處,新開樓盤幾乎個個好銷。最近一些品質較好的新樓盤幾乎到了要通宵排隊搶購的地步,不少開發商取消了保留房,連相關方面打招呼買房都難以給予滿足。記者了解到,在浦東南路齊河路的某樓盤,排隊者大都是在浦東工作的中青年和被動遷的市中心居民。在開盤的前一天早上就排起了長隊,銷售公司怕人多混亂而出事,不得不向公安部門求援。在徐匯區徐虹北路的某樓盤,300套房子竟有1800人預定,弄得銷售公司『不敢』輕易開盤,生怕造成人員擠傷。
在某單身公寓售樓現場,一位定購2套房的中年女士告訴采訪她的記者,去年上海單身公寓銷售火爆,自己因為投資意識不強錯過了機會,這次看到有此類物業上市,便早早來排隊。該女士購買兩套房共約60萬元,首付2成,按揭8成,按還款期15年算,每月需還款約3806元。如果將兩套房都出租,每月租金可得4000至5000元,足夠還銀行貸款。
上海福納諮詢的地產總監楊子江告訴記者,從城市發展角度和房地產發展的周期性來看,上海中心區域無論是居住還是投資,其價值或者回報一般會高於普通區域30%以上,高於邊緣區域50%左右。簡單以徐匯中心區段的某樓盤為例:2000年銷售價格為7000元,2004年2手房價格為22000元左右,其回報率超過了200%。不難看出,優越的地理位置和其本身的不可復制性(如CBD、臨江、臨綠地、傳統高尚地段、經濟開發區等等)使這些樓盤炙手可熱。一位溫州投資者曾經如此形容上海這些樓盤:搶到的就是錢!
北京:凸顯三高狀態
近年來,北京的房地產開發可以說始終處於『三高』的狀態。其一是投資高。比如北京2004年的房地產開發投資規模繼續擴大,其所佔社會投資的比重已由上年的55.3%,上昇到了56.9%,是北京投資最重要的支橕點。其二是增速高。盡管2004年的增幅與上年同期相比略有下降,但仍然增長了20.8%,顯示出了『強勁』的發展『勢頭』。其三是房價高。與全國相比,北京的房價始終處於較高水平,目前全市商品房平均售價為5052元/平方米,高出全國平均售價2758元/平方米近1倍。
據諮詢公司戴德梁行提供的數據,目前北京樓市高檔項目中,投機比例約達三成。出於投資目的購房必然會抬高房價,造成泡沫。而泡沫破裂之後所產生一系列問題則是官方和房地產商俱不願看到的。
北京協成行總經理王小航表示,北京居民的收入並未高出全國平均收入水平的1倍,但在購買住房上卻要掏出高於全國平均房價水平的近1倍,這顯然是缺乏『實力』支橕的。況且,以如此之少的經濟適用房施工面積投放市場,對廣大的老百姓來說,也是一道正在等待『擠入』的狹小『門檻』;而如此之高的房價,又迫使眾多『囊中羞澀』的老百姓不得不背上沈重的經濟包袱。
王小航認為,京城樓市一個需要警惕的問題是中低檔住宅投放量不足,這亦是普通市民抱怨無房又買不起房的根本所在。住宅產品類型失調主要表現在中高檔住宅供大於求,而價位適宜的低檔住宅稀缺。
投資者信心不減房價難落
以金網絡副總經理林金城為代表的部分業內人士對2005年北京樓市房價的判斷是:開發成本的增加、購買需求的穩定和政策變化下開發商的心態,決定了2005年北京樓市的房價只漲不落。林金城認為,還有一個支橕北京房價在2005年只漲不落的理由是購房需求還有可能增加。土地招拍掛帶來地價的上漲,樓盤供應速度的放慢,住房按揭收緊等政策和市場表現對很多人的購房心理產生了影響,『早買』成為很多購房人的共識。
據記者的調查,北京東部有一個樓盤,前期運作階段原本定的最高銷售價格為7500元/平方米,下半年開盤的時候,開發商乾脆以7500元/平方米開盤,目前已經漲到了7800元/平方米。一位開發商曾向記者坦言『我05年能不能做房地產還很難說,如果很快賣完了,我05年做什麼啊?再說,現在市場上沒有房子,漲價了大家還是搶著買,我乾脆漲高點慢慢賣!』像這位開發商這種狀況和心態的開發商不在少數。
金融信托專家孫飛認為,房屋的價格水平從長期來講應該是要和國民經濟水平相匹配,從短線來講,北京中高檔項目在近5至10年內可能還會有昇值的空間。但如果從房屋七十年使用權的角度看,中高檔公寓幾乎在未來都會有一定程度的貶值,機構投資者投資樓市基本還是從短線的角度賺錢。
孫飛表示,相對於股市而言,樓市總體來講要比股市穩,北京樓市近幾年基本呈上昇的趨勢,所以給投資人的信心比較足。同時從大部分個人投資者的心理來看,往往是想投資風險高一點,收益高一點的產品,但在實際操作中往往會選擇風險低一些,收益相對低一些的投資產品。樓市就恰恰符合了這種投資心理。而目前北京與上海房產市場與其他城市很大的不同在於異地購買者,對兩個市場而言本地購買者可能會對高價承受不了,但是港、臺投資客還是願意在京、滬購房,如有資料顯示,上海目前偏高檔的房子70%是外地人購買的,還有許多國際買家,購買房產後不會入住,只等人民幣昇值。
政府應遏制房價瘋漲
北京豐中房地產開發有限公司副總經理岳勇表示,北京樓市的泡沫並不大,與股市相比樓市未來的表現還會是穩中有昇的,股票的投機性強,受政府政策的短期影響很大,即使今年銀行繼續加息,樓市所受的影響也將是很有限的,樓市的上揚趨勢是不會逆轉的,自1998年以來北京樓市一直處於高速增長的發展水平,隨著今年土地供應量的減少,同時需求並沒有明顯的衰退,所以樓市上昇的大勢將不會改變。
中國社科院金融研究所金融發展室主任易憲容近日表示,近幾年來,隨著國內房地產市場快速發展,國內房價飆昇,房價瘋漲已經成了整個社會矛盾集中與容易激化的導火線。目前的房地產市場,由於行政對房地產業乾預過度,從而使得國內的房地產市場形成一個幾乎完全壟斷的、由房地產商操縱價格的市場。在這種情況下,不僅使得國內房地產市場產品質量與服務差、價格高,而且也讓該市場成了財富聚集、獲得暴利、貪污腐化十分嚴重的市場。它不僅讓國家大量財政收入流失,也讓社會財富向少數人集中,社會財富兩極分化越來越嚴重。
易憲容認為,大眾希望政府政策的乾預能把過高的房價壓下來,而政府也完全有能力在土地政策(規定土地用處、規劃住房建築的面積與類別)、信貸政策(嚴格的信貸風險管理及加息)、稅收政策(用重稅遏制住房投機者及對豪華住房苛重稅等)、住房政策(限定購買)上做好的。
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