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先有雞還是先有蛋,人們追問千年也沒有答案;而如今,地價和房價的關系似乎也成了這樣難辨頭尾的問題。
最新的說法來自國土資源部土地利用管理司和中國土地勘測規劃院出具的《2004年度我國重點地區和主要城市地價動態監測報告》(以下簡稱《地價報告》),報告對我國51個大中城市的地價進行了監測,結果顯示,2004年我國重點地區和主要城市的綜合地價水平為1198元/平方米,與2003年相比增長了6.08%。報告指出,我國主要城市的地價是在房價拉動下呈上昇趨勢,且增幅小於後者。這顯然跟房地產商和建設部宣稱的『地價高、成本高、房價高』三高邏輯差的不是一點半點。
問題出在哪裡?記者調查的結果是,之所以出現這樣的爭論,雖然有認識上、立場上存在差異的原因,但更多的意義在於誰也不願意承認消費者錢落到了自己兜裡。
2004年,很多人眼看著自己辛苦掙來的血汗錢正在變成越來越小的住房面積,郁悶之情不言而喻。
據報道,抉策地產研究中心曾對南京市民做過一個調查,在受訪的潛在購房者中,有49.3%的人認為『房價過高,難以承受』;有50.7%的人認為『房價偏高,勉強可以承受』;而認為南京目前『房價適中』、『偏低』的人群比例為0%。數據是否有誤差姑且不論,但是房價已成難以承受之重卻是不爭的事實。越來越多的買房者正在傾全家老少幾年幾十年之力給自己購置一個並不寬敞的廳室,而且還要背負十年二十年的債款。
但是房價在紛紛擾擾中仍然一路絕塵而上,並且『房地產業在健康的大道上』的聲音已然佔據著主流。按《地價報告》提供的數據,2004年1月?11月,全國商品房平均銷售價格為2759元/平方米,同比上漲12.5%,其中,商品住宅平均銷售價格為2580元/平方米,同比上漲11.6%。備受詬病的上海18區房價更是在去年上漲14.6%,達到6385元/平方米,雞年元旦之後再度攀昇到9100元/平方米。
掏錢買房誰也無話可說,不過為什麼要掏這麼多而且是越來越多的錢,人們卻需要一個過得去的解釋來安慰。
地產商:高地價是房價高漲的禍根
2004年8月25日,地產大腕任志強在一篇長文中曾指出,『招拍掛政策是讓土地平均價格暴漲的根源』,而在另一篇文章中,任志強再次強調,『高地價正是此一輪房價高漲的禍根』。成本推動的『三高』邏輯是否由此肇始無從查考,但是這種觀點很快流行,並受到大部分房地產商的吹捧。其意無非是不要怪我心黑手狠,怪只怪政府吝嗇不敞開供地。只是任志強沒有說清楚『招拍掛』如何讓『土地平均價格暴漲』,『高地價』又如何漲高『房價』的內在機制。在『2005宏觀經濟引導力』論壇上,任不但舊事重提,而且繼續語出驚人:2005年可能會在某一時段出現土地飢荒,從而產生房地產供應的飢荒。
賣者說價高合理或可理解,不過2004年10月,作為主管部門的建設部政策研究中心課題組發布了《怎樣認識當前房地產市場形勢》研究報告,也稱當前房價上漲的主要原因是地價上漲和商品房檔次明顯提高。
報告稱,『土地儲備和「招(標)、拍(賣)、掛(牌)」制度實施以來,對增加土地出讓的透明度、避免尋租發揮了重要作用。但不可回避的是,「招、拍、掛」制度也存在明顯的缺陷,即短期內容易推動地價上漲。』
國土資源部:地價不會直接導致房價上漲
不過國土資源部的報告無疑在表示並不買這套說辭的賬,更不願意承認地價乃房價之母。中國土地勘測規劃院地價所所長鄒曉雲在接受記者采訪時稱,我國的房地產業仍然是個利潤主導型市場,即地價抬昇有可能壓縮房地產商的利潤,但是卻不會直接導致房價上漲。『除非有一天,房地產成為一個微利行業,成本推動纔起決定作用。地價的些許上昇就需要房價同比增長纔能保持平均利潤,否則就出現虧損。但是現在的情況明顯不是這樣。』而相反的是,作為土地的需求者,如果房地產商不來競價地皮,地價怎麼可能會漸次上昇?房地產商恐怕沒有動力哄抬土地價格,倒是有誇大取地成本以辯護日益誇張的房價的可能。
持同一觀點的還有中國房地產業協會副會長兼秘書長顧雲昌。顧雲昌在接受記者采訪時說,房價和地價是互為促進和作用的,而在現實市場中,常常是由房價決定地價。比如開發商在購地的時候,總是以現在的市場房價和預測的未來房價,去評估土地購置價格。這種倒算法是目前開發商競地普遍的套路。如果無利可圖,那麼就不會去搶地皮。土地只在制定盈虧平衡點考慮成本時纔有意義,但是最終房價卻是根據市場確定的。即使地價水平下降,也並不一定能帶來房價下降,換句話說,開發商以低成本取得土地,只要有市場,誰也不會以低價格把房子賣出去,假如協議出讓條件下的土地價格比招拍掛條件下的價格低,最終房子價格應該是差不多的,不一定會比『招拍掛』出讓條件下的房價低。
而2004年12月17日的《國土資源報》也曾發表長文說,土地使用權招拍掛只是出讓土地使用權的一種形式,是采用市場競爭機制顯化了土地的真實價格,公開了開發商的隱性土地成本,使地價回歸其真實水平,『招拍掛』出讓方式本身不會改變土地供求關系,因此也不會人為抬高地價。同時,招拍掛出讓作為主動供地方式,為政府根據市場供求關系合理確定土地供應總量、結構和速度,主動參與土地市場調控提供了可能,『通過推進土地招拍掛出讓,剔除權力對土地資源配置的乾預,發揮市場合理配置土地資源的基礎性作用,實現房地產市場土地供需總量基本平衡、結構基本合理和價格基本穩定,保持土地市場和房地產市場公開、安全和穩定運行,防止樓市動蕩。』
文中還提到,雖然去年新增土地因為政策趨緊而放量不多,但是各地通過盤活存量,供地的絕對量並沒有減少還有所增加。2004年1月?8月全國共出讓土地10.6萬公頃,比2003年1月?9月的土地出讓面積還增加了16%,其中招拍掛出讓面積3.0萬公頃,比2003年1月?9月份增長了9.6%。所以地產商宣稱的『沒地蓋房了,房價上來了』的說法意在炒作和改變人們的預期以期獲得更多暴利。
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