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今天(5日),國土資源部公布了由國土資源部土地利用管理司和中國土地勘測規劃院出具的《2004年度我國重點地區和主要城市地價動態監測報告》。根據該報告對全國51個大中城市的地價監測結果顯示,2004年我國重點地區和主要城市的地價總體水平繼續呈現穩中有昇的態勢,綜合地價水平為1198元/平方米,與2003年相比增長了6.08%。
從區域監測結果看,我國東南區域的地價水平最高,為1621元/平方米,西北區域的地價水平最低,只有777元/平方米。中南、西南、東北區域地價增長率高於全國平均水平,分別為9.24%、10.56%、7.25%。
三大重點地區中,京津兩市地價繼續處於高位,綜合地價為2009元/平方米,遠高於全國平均的1198元/平方米,其中商業、住宅、工業用地地價分別為3875元/平方米、1746元/平方米、520元/平方米,但京津兩市綜合地價增長率為5.76%,基本與全國6.08%的平均增長率持平。長江三角洲地區地價上漲幅度較大,增長率達到6.9%。其中商業、住宅、工業用地的地價增長率分別為7.33%、12.16%、2.24%,均大於全國各類用地平均增長率,其中住宅用地地價增長明顯。
大部分城市尤其是經濟較發達城市的地價增長相對比較平穩,如北京、上海、杭州、深圳、廣州的地價增長率多在2%左右,遠低於全國平均6.08%的增長率,但不同城市的不同用途地價增長情況有所不同。北京2004年綜合地價只上漲了2.26%,其中,商業、住宅、工業的增長率分別為3.22%、3.37%、0.23%,遠低於全國平均的6.67%、8.94%、1.92%。與北京不同的是,上海市商業、住宅用地地價漲幅略高於全國平均水平,分別為9.43%、12.31%,住宅用地地價上漲幅度較大,但工業用地地價增長率低於全國平均水平,僅有0.80%。而廣州、深圳除工業用地增長率略高於全國平均水平外,商業、住宅的地價增長率均低於全國平均增長率。相比之下,前幾年地價漲幅較大的杭州市,在2004年地價漲幅減緩,商業、住宅用地地價增長率分別為3.00%、1.00%,工業用地地價變化基本不大;報告顯示,部分中西部城市地價增幅較大,如成都、貴陽、西安、呼和浩特,地價增長率分別為13.51%、13.73%、14.76%、13.17%。
在不同用地類型中,住宅用地平均地價為1166元/平方米,增長幅度最大,地價增長率平均為8.94%,商業用地平均地價為1988元/平方米,與2003年相比增長6.67%,增長率上昇了0.15個百分點;而工業用地的平均地價為481元/平方米,增長率只有1.92%,增長率下降了0.47個百分點。在三大重點區域中,長江三角洲住宅用地地價的增幅為12.16%,其次是京津兩市為10.47%,其中天津增長率較高為17.56%,遠高於北京的3.37%。珠江三角洲住宅用地地價增幅不大,增長率只有2.31%。在監測的東南、中南、西南、華北、西北、東北六區中,對於商業用地,東北區的增長率最高,為10.22%,其次是中南和西南,皆為8.61%;對於住宅用地,增長幅度最大的是西南地區,增長率為16.98%,其次是中南地區,為11.23%;對於工業用地,增長率最大的是中南和東北地區,分別為4.08%和3.74%,其次是西南和西北地區,分別為2.58%和2.15%。
報告表明,各季度的城市地價沒有出現大的波動,環比增長率基本在1.1%-1.3%之間,增長比較平穩。說明土地供應暫停後,社會對土地供應的預期發生改變,很大程度上抑制了土地需求和投資,使土地價格的增幅開始回落,土地供應參與宏觀調控的政策效應得以顯現。
該報告分析認為,經濟持續向好、需求強勁,是影響2004年部分城市地價上漲較快的主要原因;另外,由於2004年國家嚴把信貸和土地兩個閘門,對宏觀經濟進行調控,使固定資產投資過快增長的勢頭得到遏制,國民經濟繼續協調發展,防止了地價的大起大落,為地價穩定增長創造了良好的政策環境;再有,通過對土地市場的清理整頓,遏制了虛假需求,土地市場漸趨規范,大力推行招拍掛制度,使公開、透明的土地市場初步形成,土地市場調控機制和地價形成機制逐步成熟,為促進地價的平穩上漲提供了良好的市場環境;受國家產業結構調整和投資結構的影響,在很大程度上緩解了對工業用地的需求,使工業用地價格全年變化不大。
該報告還顯示,2004年我國主要城市地價和房價均呈上昇趨勢,但地價上漲幅度小於房價上漲幅度,北京、上海等重點城市房地產市場需求強勁,房價漲幅較大,也帶動了地價的不斷上漲。2004年,全國地價平均增長率為6.08%,全國GDP增長率為9.5%,固定資產投資增長率為25.8%,地價與GDP增長率、固定投資增長基本同步,但增速低於GDP增長率和固定資產投資增長率。
該報告通過對2004年監測地價變化狀況的分析預測,2005年隨著我國宏觀經濟形勢繼續向好,需求依然旺盛,土地管理與調控力度不斷加大,農用地轉為建設用地仍嚴格受到控制,2005年土地供應與需求之間的矛盾仍將存在,這在客觀上會帶動土地價格的上漲。但是,從歷年地價動態監測的情況來看,我國主要城市的土地市場調控機制和地價的形成機制已逐步成熟,地價將繼續呈現平穩上昇的勢頭,不會出現大起大落的現象;由於房地產開發的周期性,2004年宏觀調控的影響開始顯現,房地產增長過快的勢頭將有所緩解,投資和需求更趨理性,從而為地價的平穩上漲創造了條件。
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