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從物業到單一寫字樓經營,再到住宅領域的開拓,一步一步的戰略布局,非常符合聯想一向穩紮穩打的行事作風,不得不說這是聯想對房地產行業非常成功的試探。由此也能看出,聯想對房地產業的精心布局。
上周,從融科智地有限公司(下稱『融科智地』)傳出消息稱,融科智地今後將以北京為龍頭在全國進行住宅項目開發。這表明,融科將結束長達三年在寫字樓市場的試探,從而轉向對房地產市場的實質性開發。
融科智地是聯想控股的全資子公司,從這次轉型不難看出聯想對房地產市場的野心。
聯想進入地產
1994年左右起,聯想就在內部成立了一支專做房地產的隊伍,主要負責集團內各事業基地或者其他項目的建設。
2001年6月,融科智地由聯想控股全資成立。它的前身是聯想科技園公司。融科智地成立後,開始進入寫字樓領域。至此,聯想控股算是真正向房地產行業邁進了一大步。
也許是由於當時的操作模式和資金還遠遠達不到要求,因此,融科智地一開始只做寫字樓這種持有型物業。可以說,融科智地的真正起家也是從做寫字樓開始的。
合作開發練兵
2001年,融科智地斥資30億元全面開發中關村一塊佔地8萬平方米、建築面積達到32.8萬平方米的高科技園區,這個項目就是如今在中關村赫赫有名的融科資訊中心,該項目全部為甲級寫字樓。
2002年6月,融科智地參與五棵松體育文化中心配套住宅項目。時隔半年,2002年年底,融科智地和孫宏斌接觸談判後,開始了實質性的動作,合資成立天津順馳融科智地有限公司,融科智地佔有40%的股權,並合作開發了第一個住宅項目——天津瑞景居住區,這標志著融科智地向住宅業務邁出了堅實的第一步。該項目由融科智地派出一位副總帶領四個人進駐,最後項目獲利30%以上。其項目經理毫不掩飾地說:『通過這個項目的操作,讓我們在住宅項目上得到了鍛煉。』
而在今年5月份,北京西四環一個叫紫金長安的項目突然出現在人們的眼前,賣得極好,但卻沒人能說清其開發商的來歷。
據記者調查,該項目是由中關村科學城股份有限公司改造中關村東區而來,由於當時聯想也投了一個億給科學城,而融科智地又有了一定的實戰經驗,所以,融科智地總經理鄭志剛便攜整個團隊進入,從策劃到產品研發、綜合管理、投資到資金管理,可以說完全就是一個主力團隊。一期做完以後,融科智地整個隊伍很快撤了出來。因為當時融科智地也已經在武漢和重慶拿到住宅開發用地,北京也有了第一個獨立控股的項目,隊伍也該派上正式的用場了。
從物業到單一寫字樓經營,再到住宅領域的開拓,一步一步的戰略布局,非常符合聯想一向穩紮穩打的行事作風,不得不說這是聯想對房地產行業非常成功的試探。由此也能看出,聯想對房地產業的精心布局。
聯想要做房地產大佬
目前,融科智地在全國共有六個寫字樓項目,四個已經建完,還有兩個待建。據鄭志剛介紹,融科智地的寫字樓只租不售,而且內部消化很少,基本都已經滿租。
至於北京市場,鄭志剛說尚有三四個項目在談判中,對於未來,融科智地會把目光投向緊臨北京的天津,以及房地產發展前景看好的二線城市。
在聯想20周年慶典上,聯想靈魂人物柳傳志公開聲稱,要把房地產當作產業來經營,做大做久,更聲稱要把地產做成中國的通用電氣。這是不是暗示著柳傳志在完成從企業家向資本家的成功轉換後,要把主要精力都放在房地產上呢?
融科智地總裁陳國棟強調,『聯想控股介入房地產的第一個項目——融科資訊中心是一個長期持有的寫字樓項目,而持有物業的回報主要來自租金,相對於投資來講,租金回報的速度比較慢,佔用資金會比較長。從這點上可以判斷,聯想控股在房地產業的投資的確是一種長期行為。』
作為房地產市場裡的一支『新軍』,融科智地此次高調挺進住宅開發領域,迥異於三年前聯想控股低調進軍房地產的行為,也有別於聯想一貫秉承的穩紮穩打戰略。那麼,融科智地究竟出於何種考慮,它的土地儲備、資金籌措和項目產品研發已經具備在當前房地產市場一爭高下的實力了嗎?
多渠道拿地
據了解,目前融科智地在全國已有四塊地,總量為200多萬平方米,分布在北京、武漢、重慶和長沙等地。
其實,早在2003年初,融科智地就制定了相關的目標,2003年年底,先後於重慶和武漢通過拍賣和掛牌方式各獲得一塊住宅用地。重慶項目在北部新區鴛鴦湖地區,面積為86萬平方米,本月已經動工,案名定為融科·蔚城;而武漢的面積為40萬平方米,此地塊屬於當地舊城改造工程,因受拆遷政策變動影響,開工時間稍微延長了些,預計明年七八月份可以正式動工。
以開發商一貫的思路,有了土地儲備後,一般會先做開發,開發完成後再去拿其他地塊,但融科智地沒有,在對已經拿到的地塊開始前期策劃的同時,融科智地又把眼光瞄准了長沙和北京。
融科智地在北京的項目——融科·橄欖城是通過收購獲取的,地上地下共52萬平方米;而長沙是其拿得最晚也是最大的一個項目,有240畝。
融科智地總經理鄭志剛在接受本報記者采訪時說,融科要以北京為龍頭,全國布局。而對今後在北京還要再拿多少地,一年開發幾個項目,鄭並沒有作正面回答。他認為,只要有合適的項目和地塊,融科智地都會考慮。雖然拿地的標准各地不一樣,但只要是認為好的地,融科智地一定去拿。
不光是拿地,融科智地在城市的選擇上也相當挑剔,一般而言,融科智地注重未來經濟發展預期好、上昇空間較大的二線城市。像武漢的房價漲幅不是特別大,一年漲幅10%左右,有後勁,上昇空間還很大,長沙也是如此。而對杭州這樣的城市,融科智地就有些卻步,鄭志剛舉例說,蘇州曾經給了他們很大的誘惑,包括政府給的政策,長江三角洲地區同樣具有很大誘惑,但最後都被柳傳志堅定地否決了。
5年內海外上市
相對於之前做過的住宅項目和現在准備做的項目,融科智地相當強調的一個概念是『絕對的完全獨立控股』。鄭志剛說:『融科現在做項目,跟人合作可以,購買股權也可以,但要完全控股。』
也許只有財大氣粗的融科智地纔能說出這樣的話,以融科智地這種接連拿地開發的速度來講,資金鏈的壓力肯定不小,據了解,融科智地現在拿地已經花費了20億元,單北京一個項目就用掉7個億。
『融科智地的錢都是父親給的!』鄭志剛說這話時絲毫不掩飾驕傲神色,『聯想也從來不會有負債的時候。』的確,好出身可能會解決孩子的很多難題,但要來的錢總會花完的,孩子也總要學會自己走路,自己養活自己。
融科智地副總經理張筱菁認為,目前融科智地只是處於布局起步階段,融科智地還沒有真正做起來。言下之意是否意味著融科智地暫時還不能脫離聯想控股獨立行走?
土地新規定要求,開發商在拿到地的兩年內必須進行開發,這無形中增加了開發商的開發成本,更何況融科智地一連四塊地的開發。
鄭志剛說,除了貸款,融科智地也有直接融資的考慮,比如引入戰略投資者。再三追問下,鄭志剛還透露,五年內會以住宅為主體整體海外上市,當然前提是實體業務能夠得到投資人的認可。另據透露,新鴻基老板預以20億元進行戰略投資,但被柳傳志拒絕。
針對目前融科智地內部的資本運作模式,鄭志剛解釋說,現在在融科內部,項目資金運作不封閉,住宅短時間收益,寫字樓把收益分在若乾年內實現,而且暫不會把錢還給『家裡』,因此,融科智地並不存在資金壓力問題。
好機制可補丑
作為IT企業的龍頭老大,聯想一直專注於個人電腦等方面的研究,對於這樣的『門外漢』來說,迅速提高專業化恐怕是當務之急。
但躊躇滿志的鄭志剛並不這樣看,沒有一個房地產公司的機制和土壤能夠留住一個偉大的設計師。』開發商發展到某種程度後,自己設計都是不可能的。『我們可以通過合作來實現。其實,一家公司在設計上要具備兩種能力,一種是方案的研究能力,是對市場的把握,我們重點要突破的是方案研究;另外管理上要到位,好的管理機制能彌補我們在其他方面的不足。』
鄭志剛還認為,一個好機制是企業得以發展壯大的首要條件,『萬科為什麼到現在60多個億還沒發展起來,就是因為機制不好,這個問題解決不了,那永遠不可能有發展。而聯想就不一樣,它有一個很好的機制,員工在這樣的企業文化下工作,其產生的效益就不是其他企業能比的了。』
土地、資金是開發商的最大瓶頸,攤子鋪得如此之大是否會對融科智地資金鏈產生壓力,這一切我們還不得而知。不過據稱,融科智地在接二連三的拿地過程中所花費的20多億元絕大部分來自聯想控股,而來自聯想控股的聲音則希望五年之內把融科智地境外上市。
也許,良好的『家庭背景』會讓融科智地在房地產領域走得比其他開發商更順暢一些。
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