| 近期，與房地產相關的最熱鬧的話題之一就是——提前還貸，因爲央行10月底做出的加息決定對購房人的心理造成了巨大沖擊，雖然整體來看二三十年利息增加個萬把塊錢可能不算多，但是不少人心裏還是覺得“虧”得慌，於是都想在加息前還上一筆，就算不能清賬，最起碼省點心裏也舒服。不過需要提醒您的是，要是想多省點，可得抓緊了，因爲現在距利率上調也就剩一個月了。
加息引發還貸熱
10月29日，央行決定將現有房貸利率上調0.27個百分點，雖然上調幅度不大，但是對於某些還有加息預期的人來說影響卻很大。由於存貸款間的利率差是中資銀行的主要利潤來源之一，而與其他貸款相比，個人住房按揭貸款顯然又是最具穩定性與安全性的收益，因此各家銀行都不鼓勵購房人提前還貸，對於近期由於加息引起的提前還貸的金額和人數也儘量避而不談，但私下裏不少工作人員都承認年底前確實存在一個提前還貸的高潮，而這是多年來未曾出現的。
據中國社會調查所(SSIC)近期公佈的一份針對北京、上海、廣州、重慶、瀋陽、鄭州等城市2000位公衆進行的電話調查，人民幣加息後有43%的被調查者表示加息後將考慮提前還貸。而新浪網的調查也顯示，3000多被調查者中約47%的人表示會因爲加息而在明年1月1日之前提前還貸，只有約20%的人持觀望態度。
記者通過對北京各大銀行的調查發現，加息後，銀行裏諮詢提前還貸業務增加不少。由於新利率是明年1月1日起執行，可以預計在這剩下的不到一個月的時間裏，提前還貸將會扎堆。由於北京市各大銀行提前還貸基本都要提前1個月左右申請，如果是11月份申請的，順利的話12月份能辦下來，如果是12月份申請，那就要等到明年1月份才能辦下來。所以要想在加息前還貸，那您可要抓緊時間申請了。
還貸原因各不同
加息當然是提前還貸高潮的主要誘因，但是在此之前，其實已經有不少人萌生了這種念頭。尤其是精明的上海人早就爲北京人做出了表率，他們大規模的提前還貸甚至已經讓銀行招架不住，竟然聯合起來靠收“違約金”來阻擋這一趨勢。
相對來說，北京人可能更怕麻煩，因此平時想不到要提前還貸這回事。可是這次央行加息卻深深震撼了每個人的神經，各類媒體有關加息的渲染和討論，讓不少“怕麻煩”的購房人終於自覺地走入了提前還貸者的行列。
畢竟，自己的錢嘛，用購房人自己的話來講，那就是能少給銀行一點，爲什麼非得“給人家打工呢”？
儘管目前各家銀行有關提前還貸的表格中並無“提前”原因一項，而銀行在此方面也未過多進行過市場調查，但通過對一線人員的採訪，記者發現投資渠道匱乏顯然是北京人選擇提前還貸的主要原因。
據瞭解，目前多數北京人就算手裏有閒錢，也不知道怎樣投資。其間雖然有個人性格保守方面的因素，但投資無門，收益不穩定，讓購房人有了錢更願意把債還掉以減少利息支出。相對來說，工薪階層和機關事業單位的公務員非常願意在加息前還貸，尤其是年齡較大的購房人，他們多數本意就不願貸款，而他們對加息的反應也更爲強烈。
農行北京分行的工作人員告訴記者，該行提前還貸的客戶主要有三類，一類是獲得了拆遷補助的拆遷戶，他們在拆遷前可能是無奈選擇了按揭方式購買商品房，通常在拿到補償款後，他們都會提前還款，而且一般還款金額較大。一類是家庭年收入大幅增加，比如公務員加薪後，收入增加幅度較大，那麼在沒有大項支出的情況下，他們可能就會考慮提前還貸問題。第三類是將資金從其他渠道轉出的投資者或實力型購房人，他們階段性地收回了大筆資金，於是直接還了房貸。
此外，從去年以來，股市長期低迷，讓一些借款人的股票投資收益縮小甚至爲負，也導致他們將現金用於提前歸還貸款。而一些單位住房貨幣補貼的逐漸落實，也會成爲購房人提前還款的動因和前提。
提前還貸確實省
大家都知道提前還貸能節省一部分利息，那麼提前還了到底能省多少錢？
比如，王先生2001年底辦理了20年按揭購房貸款，採用等額本息還款方式，共計借款30萬，從2002年1月開始還本付息，利率爲5.04%。那麼20年下來，他每月還款額爲1986.5元，總計要還476760.55元，其中共償還利息176760.55。截至2004年11月，王先生共還款69527.58元，其中利息爲42197.7元。到今年年底，他將還款71514.08元，其中利息43342.91元。
從明年1月1日起，利率上調0.27個百分點，貸款利率上調爲5.27%。由於王先生等額本息還款的方式先期償還的利息比例較高，所以3年後，王先生借款的本金還有約“300000元-(71514.08元-43342.91元)=271828.83元。如果仍然按照原方式還款的話，王先生一月份之後的月供爲2020.08元，剩餘累計總還款額共412095.73元，利息總計140266.9元。如此一來，王先生的還款總額就變成了“71514.08元(已還)+412095.73元(加息後還款總額)=483609.81”，將比加息前多付出利息約483609.81元-476760.55元=6849.26元。
假如，今年12月，他提前還貸5萬元，還款期不變，明年1月起，他的月供將降爲1607.76元，20年共節省利息25655.37元。如果他選擇縮短還款年限，月還款額基本不變的方式，則月供仍爲1986.5元，最後還款期限則由2021年12月變爲2017年5月，共節省利息57348.1元。
是否先還看能力
央行加息後，很多貸了款的人開始心裏發毛，覺得利息多了、負擔重了，而且說不定以後利息還會加，不如趁着政策還沒開始執行的間隙，提前把貸款還上或者先多還一部分。
記者就此諮詢了銀行的一些專業理財人員。他們認爲，雖然利息有所增加，但是上調幅度比較小，完全不必驚慌。提前還貸還是要視自己的實際情況而定。理財人員算了一筆賬，因爲利息上調了0.27，如果月還款在2000元出頭，每月只增加50元左右，對生活應該不會造成太大的影響。如果沒有餘錢，而是東挪西湊，去提前還款完全沒有必要。
當然，提前還貸可以少付利息是肯定的，但如果借款人具備一定的投資能力，可以利用借款進行再投資獲得利潤的話，那麼提前還款是沒有必要的，因爲如果您提前還了款，這筆錢銀行是絕不可能再借給您了。因此購房人在考慮提前還貸時一定要謹慎，如果有相對較好的投資回報，就不要提前還貸，因爲5%左右利率相對來講也並不是太高，您大可用投資賺來的錢支付銀行的還款額。
如果你手裏有餘錢，又沒有什麼其它的投資渠道，而且預計近幾年不會有比較大的開支，選擇提前還貸比較划算。但是也不可把手裏的錢全部都用作提前還貸，因爲有些突發性的事件是無法預期的，到時候用錢沒有就麻煩了。
多還本金減少期限最划算
儘管提前還款被炒得沸沸揚揚，但是很多人還是不知道如何辦理才最划算，而諮詢銀行客服也不甚明白。我們建議您直接與貸款的支行聯繫，以節省時間，而最省錢的方式則是盡一切能力減少本金。
◆提前還貸分多種
目前最常用的兩種還款方式爲等額本息還款法和等額本金還款法。等額本息還款法，即借款人每月以相等的金額償還貸款本金和利息。這種方式在償還初期的利息支出最多，本金還得相對較少，以後隨着每月利息支出逐步減少，歸還的本金就逐步增多。等額本金還款法，即借款人每月以相等的額度償還貸款本金，而利息隨着本金逐月遞減，每月還款額亦逐月遞減。在貸款時間相同的條件下，等額本息還款法所要支付的利息高於等額本金還款法。因此，如打算提前還款，最好選擇等額本金還款法。
提前還貸主要是爲了減少利息，尤其是在貸款的前幾年，本金基數大，利息相應也高。因此，理財專家建議，在貸款的前幾年，尤其是前5年間一定要爭取多還款，使總貸款中的本金基數下降，在剩餘的貸款中利息負擔會減小。
按還款方式不同，借款人可以選擇期限減按或金額減按。據瞭解，目前多數銀行都能提供五種提前還貸的方式，供客戶選擇。
第一種，全部提前還款，即客戶將剩餘的全部貸款一次性還清。(不用還利息，但已付的利息不退)
第二種，部分提前還款，剩餘的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短。(節省利息較多)
第三種，部分提前還款，剩餘的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變。(減小月供負擔，但節省程度低於第二種)
第四種，部分提前還款，剩餘的貸款將每月還款額減少，同時將還款期限縮短。(節省利息較多)
第五種，剩餘貸款保持總本金不變，只將還款期限縮短。(月供增加，減少部分利息，但相對不合算)
理財專家建議，提前還款，應儘量減少本金，縮短貸款期限，使支出的利息更少。
◆如何還貸才划算
如果你選擇的是商貸和公積金構成的組合貸款，先還商貸會“優惠”很多。由於公積金貸款含政策性補貼的成分，所以貸款利率比商貸低不少，此次加息幅度也比普通商貸小，所以購房者提前歸還貸款利率較高的商貸，相對划算些。
如果你是純商業貸款，那麼又有兩種還款方式的區別。
據專家分析，兩種還款法相比，由於同樣貸款貸了一段時間後，“等額本息還款法”所要支付的利息將高於“等額本金還款法”，而在提前還貸時已支付的利息是不退還的，這就相對多支付了許多原本不應該提前支付的利息。因此，如果有提前還貸打算的，選擇“等額本金還款法”貸款比較好，這樣提前還貸比較划算。
但是，並非所有的人都要用“等額本金還款法”來還貸，這要看你自己的財政計劃如何了。對於高薪者或收人多元化的人們，不妨採用“等額本金還款法”；假如你現在的資金較爲雄厚，又不打算提前還款，建議你也採用“等額本金還款法”還貸。因爲，這種還款方式雖然前期資金壓力較大，但可減輕日後壓力，其特點是隨着時間的推移，越到後來還款越少，越輕鬆。如果你是一位公務員、普通教師、一般研究人員或者是一位工作四平八穩、與世無爭的人，建議你還是選擇“等額本息還款法”。
如果你貸的是等額本息還款的，那麼在前10年這種做法基本划算。因爲該種貸款方式在還款初期支付的多是利息，本金佔的額度比較小，提前還貸，可以減少大筆的利息支出。爭取這幾年能多還款，使本金基數下降，從而減輕利息負擔。
從節省利息的角度看，縮短貸款期限是一個不錯的選擇，因爲時間縮短了，每月的還款數量不變，就加快了歸還本金的速度，支出的利息也會減少。
◆銀行規定有差別
有關專家表示，提前還貸要弄清楚不同銀行的提前還貸規定。記者通過多方諮詢發現，目前，銀行一般都規定在借款期內、貸款發放滿一年以後，經銀行同意，市民可書面申請提前歸還部分或全部貸款。各家銀行對於提前還貸的規定彼此各不相同，建議市民在決定提前還貸前務必弄清貸款銀行的操作流程，提前預約。
記者在調查過程中發現，按照各家分行的說法，其實貸款的事情，很多操作的權利都是掌握在支行手裏的，具體的業務辦理也需要和你貸款所在的支行來進行，所以市民要了解關於提前還貸程序上的問題，最好的途徑是聯繫當時辦理貸款的業務員或者客戶經理，按照他們所屬支行的具體規定來操作。
另外，加息後新的利息標準將在新的一年開始時計算，所以，即使要提前還貸，購房者也要把握好時機，儘可能在新利息生效前一年的年末提前還貸。
以下是記者以貸款人身份撥打各大銀行客服電話瞭解到的各行提前還貸規定，供各位參考(實際情況以各銀行規定爲準)：
-工商銀行：要求貸款者提前30個工作日書面申請銀行，目前暫不收違約金，提前還款額下限爲正常每月還款額的6倍。
-中國銀行：要求提前30個工作日書面申請，提前還款暫不收取違約金。
-建設銀行：不滿一年提前還貸，無違約金；貸款期限在一年以上的，在借款期內，借款人提前10-15個工作日向銀行提出提前還款書面申請後，經貸款行同意，可提前部分還本或提前清償全部貸款本息，提前清償的部分在以後期限不再計息，此前已計收的貸款利息也不再調整。提前清償全部貸款的，經貸款行同意，根據合同約定期限的利率和貸款餘額按照實際佔用天數計收息。
-交通銀行：提前還款額度不得少於6個月的還款金額。
-農業銀行：要求提前7個工作日書面申請，一年滿後，提前還款額下限爲正常每月還款額的6倍，目前暫不收手續費。
-民生銀行：要求書面申請，不滿一年也可提前還貸，不收違約金。
◆提前還貸流程
記者諮詢了一些銀行的房貸部，瞭解到各銀行還貸方式和時間不盡相同，具體事宜請諮詢購房時申請貸款的銀行。以下是記者從北京工商銀行朝陽分行獲知的辦理流程：
購房者首先要將提前還貸申請表傳真到銀行，申請表內容包括提前還貸理由、房子所在地、聯繫電話、身份證號、還款存摺賬號等基本信息。銀行在接到申請後，在一個月左右給予回覆。如符合還貸手續，購房者攜帶現金及相關材料，當天就可以辦理好提前還貸。
一般情況下，銀行都要求還款人提前預約。正式辦理手續時，要求貸款人簽署補充協議，以更改借款額及年限等，主合同不再重新變更。
◆還貸特別提醒
-特別提醒一：別忘退保在提前還清全部貸款後，購房者要記住到保險公司等部門退保。專家提醒，在貸款人提前償還全部貸款後，原個人住房貸款房屋保險合同也提前終止，按有關規定，貸款人可以攜帶保險單正本和提前還清貸款證明，到保險公司按月退還提前交的保費。提前還清貸款所退還保險費，是已交保險費在提前歸還時的現值，減去提前歸還前佔用保險費在提前歸還時的現值。
-特別提醒二：組合貸款不必先還公積金貸款
對於公積金貸款而言，是不是一定要先將公積金貸款還清後才能申請提前還商業貸款？業內人士表示，只有公積金賬戶裏的錢纔是必須先用來清償公積金貸款的。如果是其它自有資金，完全可以根據個人的喜好和需求，來決定是先用來還商業貸款還是先用於衝抵公積金貸款。
-特別提醒三：記得辦理抵押注銷
最後銀行人士指出，由於許多貸款人對抵押權比較淡漠，提前還款後往往忘記了去產權部門辦理抵押注銷，這樣貸款雖然還清了，但房屋仍在產權部門備案，會爲日後的房屋交易帶來不必要的麻煩。貸款人辦理註銷時需要在銀行申領退還的抵押權證明書，去房屋抵押產權部門領申請註銷登記表(注意不要跨區辦理)，最後附上購房合同或產權證辦理抵押注銷。
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