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調查顯示:小戶型供不應求鮮有新盤 大戶型大量滯銷供應不斷
北方網消息:在剛剛過去的十一黃金周中,天津樓市銷售出現了明顯的兩極分化趨勢,中低檔項目銷售持續火爆,高檔項目成交量大幅萎縮。業內人士分析認為,從今年下半年開始天津房地產市場供需結構性矛盾正在加大,進入四季度這一情況更加突出。
據戴德梁行最新一期針對天津房市的調查報告顯示,三季度天津市新上市的75萬平方米主要樓盤中,均價已經接近5000元。其中,均價低於每平方米4000元的中低價樓盤只有三個,建築面積不足總供應量的30%。在2004年天津秋季房地產交易會上,新開商品房均價也已達到4374元平方米,創出歷史新高。而在需求方面,有關部門最新一份抽樣調查顯示,68%的被調查市民可承受住房的房價總額在20萬元至40萬元之間,而選擇可承受住房總價在50萬元以上的消費者則不足10%。
天津市多家房地產諮詢機構的研究數據表明,住宅市場銷售單價的穩步上昇,已遠遠超過購買力的增長。實際上,從今年下半年開始,市場已出現反應,7月份全市商品房交易量比上月下降6.24%,存量房交易量比上月下降27.46%,8、9兩月雖有所回昇,但幅度十分有限。一方面,購房者整體購買力相對低下,在房價普遍攀昇的背景下,沒有迫切需求的消費者持幣待購。另一方面,小戶型持續供不應求卻鮮有新盤,大戶型大量滯銷卻供應不斷。以本屆秋季房交會為例,均價在每平方米3000元至4000元之間的項目,面積多在100平方米至120平方米之間,很難見到80平方米以下的戶型。總房款居高不下成為制約成交的瓶頸。
分析:開發商追求高利潤是供需矛盾的主因
高檔房和中低檔房動輒每平方米相差數千元,實際上二者間的區別並沒有房價反映的那麼驚人。據業內人士透露,開發商對利潤的追求放大了價格差距,而造成目前供需矛盾的主要原因也恰恰在此。
由於土地購買程序越來越透明,以及國家對住宅建設標准逐步完善,實際上相同地點的高價房和中低價房的基本建築成本是相同的。大部分開發商只需將房型放大,並在景觀設計、外檐裝修、概念包裝、宣傳力度上做些文章就可以把普通商品房變成高檔房,而上述投入與房價增幅相比顯得微不足道。據知情人士透露,同樣地塊上,開發高檔樓盤的利潤比開發中低價位樓盤要高很多,有的甚至超過10%。利益驅使開發商更願意做高端項目。
針對目前市場上高檔房開發成風的現象,一些學者表示擔懮。天津城建學院經濟管理系主任董肇君認為,天津目前的購房主力仍然以拆遷和改善型為主,高檔住宅不可能成為市場主流。從上海等城市的發展軌跡看,豪宅開發量過大,目前已經出現空置率上昇的現象。所以,業內外一定要關注高檔房數量激增而可能帶來的風險。同時,大量的高檔產品投放市場,也使得消費者在進行改善型購房時產生較強的觀望意識。
展望:中小戶型和二手房將是市場交易熱點
在天津市房地產市場供需矛盾加劇的情況下,據業內人士預測,總價不高的中小戶型商品房和二手房將成為市場交易熱點。
最新一份抽樣調查顯示,72%的購房者最歡迎100平方米以下面積的戶型,而80到100平方米面積戶型的需求量則達到了51%。在目前樓市中最搶手的仍然是90平方米左右的戶型產品。在2004年天津秋季房交會上,100平方米以下的中小面積戶型同樣成為消費者追捧的熱點,供應量不足使得很多樓盤中的中小戶型產品剛一上市便告售罄。業內人士指出,為使總房款保持在可以承受的范圍內,消費者自然會更偏向於100平方米以下的中小戶型。雖然下一階段一些開發商將陸續推出一些以中小戶型為主打的樓盤,但和整個市場龐大的需求相比,供應量仍顯不足。
在這種情況下,很多原本計劃購買商品房的消費者將又回到二手房市場當中,二手房市場將重新趨於活躍。以秋季房交會為例,二手房成交958套、61537.09平方米,19601.7萬元,成交面積佔房屋交易總量的28.72%。因此可以預見,在未來相當長時間內,總價不高的中、小面積商品房和二手房產品仍將是市場主流。
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