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近幾年對商品房的投訴大幅上昇,其中以面積糾紛居多。對這個問題主管部門多方致力解決,但收效不大。近來有的開發商為走出困境推出了按使用面積賣房的新招,消息一傳出就引發一場爭論,有的贊成,有的反對,矛盾依然沒有解決。
數年前我曾對這個問題作過一些調查,也征求過部分業界人士的意見,比較一致的看法是,造成這一問題的癥結並長期不得解決,既不能抱怨消費者斤斤計較,也不應責怪開發商蓄意坑害用戶,而是按平方米計價這一制度缺陷造成的。
房子是供人居住的空間,其使用價值取決於房屋的功能,其價值取決於區位、質量、數量、設施、環境等諸多因素,古今中外,都是以棟、所、套、間為計量計價單位,很少有按平方米計價的。計劃經濟體制下廣泛使用平方米指標,是因為那時住宅不是商品,不參與交換,沒有人關心用什麼計量單位,當時的平方米指標只是反映建房總量和評價居住水平時使用,具體到每個單位分房時,從來不按平方米分配,原因是平方米不能體現房屋的使用功能和空間特征,在實踐中也無法操作。在市場經濟體制下,住房是商品,人們不僅要購買住房的使用價值,還要購買住房的價值,即產權,只能以套為計價單位。如果按平方米計價,就會招來面積誤差、公共部位分攤等一系列節外生枝的糾紛,不但購房者不易掌握,開發商也很難控制,因為營造誤差取決於承包商而不取決於開發商。可行的辦法是實行按套計價,按套出售。這樣做的好處,一是能體現房屋建築的特征;二是操作方便,簡明易行;三是符合國際慣例。具體實施時按房屋建築類型區別對待。
(一)單元式樓房、公寓、聯體別墅等,以套為單位,每套住宅的價格根據面積、質量、設施等因素綜合確定,面積只計算歸個人所有的產權面積,不計入公共分攤面積,也不計算營造過程中的面積誤差。產權面積的計算方式是:自分戶門起沿外牆計算的建築面積總和,分戶牆的計算方法從國家規定。公共面積的造價允許按合理標准計入每套住宅的總價;公共部位作為共有財產由物業公司負責管理維修。產權所有人只對本人的住宅擁有所有權,對公共部位及公用設施擁有使用權。實行這一改革後,所有房屋買賣均以套為計量單位,停止執行按平方米計價的有關制度和規定。過去建成的存量住宅,也按歷史上自然形成的套型為單位,以質論價,按套出售。
(二)別墅和獨立宅院按棟計價,每棟住宅的價格為房子價格加庭院價格。
(三)過去建成的平房和非成套住宅,在產權能夠分割的前提下,可以按間出售,每間房屋的產權面積參照單元式住宅的計算方法確定,價格隨行就市。
(四)由多間房屋及庭院構成的大型宅院,以所為計量單位,這類房屋的價格交易時按評估機構的評估價為准。
以上是關於按套賣房的一些初步構想,國外在這方面已有成熟的經驗,不妨作些專題考察和專題研討。實行這項改革的難點在於如何同過去接軌。由於長期按平方米計量計價,已形成諸多法規、政策、規章制度及信息資料,新老辦法如何接軌需要細致研究,並擬訂相應的處置辦法,做到平衡過渡。無論有多少問題要解決,看來這一步是非走不可的。
房地產開發商要樹立五大意識
經過二十年的快速發展,我國住房嚴重短缺的時代已經過去,房地產業正在進入一個新的歷史發展階段,這個新階段的特征,一是群眾對住房的需求從生存型轉向舒適型轉變;二是產業增長方式從速度規模型向質量效益型轉變。適應這一形勢,開發商要想在競爭中取勝並永立潮頭,必須堅持市場定位,樹立五大意識。
市場定位是市場主體必須遵循的原則,包括產品定位、方案選擇、規劃設計、營銷方式等,都要在深入進行市場調查和科學論證的基礎上決策,堅持理性開發,切忌主觀憶斷和跟風炒作,當前要特別注意防止頭腦過熱和不顧自身條件的『四面出擊』。五大意識是指當代開發商應具備的素質,歸納起來初步形成的幾個基本觀點,提出來供大家參考。
(一)人本意識
即以人為本的意識,這是五大意識中最重要的一條,道理講起來可能無人不知,但真正做到、做好並貫徹始終,即很不容易。人本意識作為行為准則,應貫穿於開發項目的全過程,體現在項目的成果上,顯化在用戶的生活中。做到這一點,就要時刻把自己當做房子的最終用戶,不斷進行換位思考,發現問題立即解決,出現不足立即彌補,傾盡全力把項目做好。安全是人本意識的基本要求,必須把確保消費者人身生命安全放在高於一切的突出位置,從主體結構到每個細節都要嚴格把關,精益求精,不留隱患。房屋和住區的規劃設計,既要考慮多數人的共同需要,又要照顧老年人、殘疾人、幼兒等弱勢群體的特殊需要,把處處為群眾著想,凝化為自覺行動。
(二)環境意識
自覺保護環境是人類對違背生態規律後果的反思和對現存生態危機的覺醒。環境意識是社會公共道德的最高境界。開發商要把這種觀念體現在住房建設的實踐中,使房屋在節水、節能、治污和綠化等方面都有良好效果。當生態環境建設同經濟利益發生矛盾時,能自覺服從生態環境效益,決不為了眼前經濟利益犧牲環境效益。
(三)文化意識
住宅是供人居住的物質實體,同時又是反映城市文明和社會進步的象征,必須講求美觀效果。舉凡住宅的整體布局、建築造型、立面裝飾、環境綠化等,都應精心籌劃,精心營造,使人們在優美的生態環境中工作和生活。要提倡高品位,鼓勵個性化,力戒呆板單調和千篇一律。面對我國尚處於社會主義初級階段的現實,講文化品味也要從國情國力出發,防止脫離實際和鋪張浪費。
(四)未來意識
即可持續發展意識。住宅建設的可持續發展包括兩個方面:一是在住宅建設中要放眼未來,要有長遠觀點和發展眼光,做到建成的房子三十年不落後,五十年可改造;二是注意節約資源,為子孫後代的生存發展留下空間,沒有節水節能措施的房子不建。過去最人的教訓,是違背了不動產的本質特征和固有規律,片面強調眼前利益,缺少長遠打算,不重視留有餘地,結果造成許多難以補救的缺憾,諸如房屋面積過小,層高過低,密度過大,道路過窄,結構過於單薄,設備過於簡陋,不留停車場或停車位過少等等。這些從當時看來是節約,實際上是最大的浪費。開發就是創新,開發就是超越。新時代的開發商應有超前意識,放眼未來,立足現實,長遠籌劃,盡量少留歷史缺憾。
(五)信用意識
信用缺失是當前經濟生活中的一個突出問題,住房建設是百年大計,與人民生活息息相關,更需要重視信譽。開發商要牢固樹立信誠為本、信用是金的理念,把開發的項目看成是企業形象的化身,把建造的房屋視同刻在石頭上的承諾,視信用為企業第一生命,做到以誠立身,以信興業,努力塑造誠實守信的好形象。
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